En Miraflores el alquiler anual ronda los US$ 137 por m² según el indicador del BCRP, así que un 2 dormitorios de 65 m² renta alrededor de S/ 2.508 al mes. El dato interesante no es ese, sino el que aparece al cruzarlo con el precio de compra: el distrito más caro de Lima no es el que mejor rinde.
Datos clave
- Alquiler anual: US$ 137 por m².
- 2 dormitorios (65 m²): renta estimada de S/ 2.508 al mes.
- Neto estimado: S/ 2.057 al mes tras impuesto, vacancia y reserva.
- Rentabilidad bruta: 5,7% anual, unos 17,5 años para recuperar el precio.
Renta mensual por tipología en Miraflores
Así queda la cuenta según el tamaño del departamento, ya con lo que se va en impuesto y en meses vacíos:
| Tipología | Renta mensual estimada | Impuesto 5% | Vacancia y reserva | Queda limpio |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 1.736 | S/ 87 | S/ 226 | S/ 1.424 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 2.508 | S/ 125 | S/ 326 | S/ 2.057 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 3.280 | S/ 164 | S/ 426 | S/ 2.690 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 4.245 | S/ 212 | S/ 552 | S/ 3.481 |
De la renta bruta a lo que realmente entra al bolsillo
El aviso dice un número y la cuenta bancaria recibe otro. Sobre el 2 dormitorios de 65 m² en Miraflores, con renta estimada de S/ 2.508, así se descompone el año:
- Renta bruta anual: S/ 30.099.
- Impuesto de primera categoría (5%): S/ 1.505 al año, que se paga mes a mes.
- Un mes de vacancia: S/ 2.508, el promedio razonable entre un inquilino y el siguiente.
- Reserva de mantenimiento (5%): S/ 1.505 para pintura, grifería, cerrajería y lo que aparezca.
- Neto estimado: S/ 24.681 al año, es decir S/ 2.057 mensuales promedio.
El impuesto no es negociable y se declara aunque el inquilino se atrase: la regla y el formulario están en el impuesto al alquiler 2026 y el formulario 1683 y en impuesto a la renta de primera categoría.
Por qué Miraflores rinde menos de lo que parece
La renta de Miraflores es alta en soles, pero el precio de compra es aún más alto: un 2 dormitorios cuesta cerca de S/ 527.280, como detallamos en cuánto cuesta un departamento en Miraflores. Esa división da una rentabilidad bruta de 5,7% al año, por debajo de distritos claramente más baratos.
Lo que compra el inversionista en Miraflores no es rendimiento corriente, es liquidez y estabilidad: se alquila rápido, se revende rápido y el valor no se derrumba en los ciclos malos. Para quien busca el mayor porcentaje anual hay mejores opciones; para quien busca dormir tranquilo, esta sigue siendo la plaza más segura.
Compara con la rentabilidad del alquiler en Lima 2026 y con el precio del m² en Miraflores.
El factor amoblado y el alquiler corto
Miraflores es el distrito donde más pesa la modalidad. Un departamento amoblado y equipado se coloca por encima de la renta de referencia, y el alquiler por temporada corta puede superarla bastante más, a cambio de gestión intensiva, mayor desgaste y vacancia irregular.
Antes de decidir la modalidad, revisa la regla del edificio: muchos reglamentos internos ya limitan el alquiler de corta estadía, y firmar contra el reglamento termina en conflicto con la junta.
Si vas a alquilar, mira las cláusulas nuevas en el contrato de alquiler 2026 y el ambiente del distrito en cómo es vivir en Miraflores.
Ver también: cuánto cuesta alquilar un departamento en San Borja? Rentas 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar un departamento de 1 dormitorio en Miraflores?
Un 45 m² se estima en S/ 1.736 mensuales según el indicador del BCRP; amoblado suele ubicarse por encima de ese rango.
¿Conviene comprar en Miraflores para alquilar?
Rinde alrededor de 5,7% bruto, menos que otros distritos. Conviene si valoras liquidez y estabilidad más que el porcentaje anual.
¿Estas rentas incluyen el mantenimiento del edificio?
No. La cuota de mantenimiento se pacta aparte y en Miraflores suele pagarla el inquilino; conviene dejarlo escrito en el contrato para evitar discusiones.
¿Cuánta garantía se puede pedir?
Lo habitual son uno o dos meses de renta, además del mes adelantado. El detalle está en cuánto cobrar de garantía y mantenimiento.
¿La renta se puede pactar en dólares?
Sí, es válido, pero conviene fijar el tipo de cambio de referencia en el contrato. Con renta de S/ 2.508, una variación de 5% en el dólar mueve unos S/ 125 al mes.
Fuentes
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Cada vez es más caro vivir alquilado: Lima sube 7,3% en el último año (Infobae, 26/08/2026)
- Renta de primera categoría — Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria
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