En Lima y en el resto de la costa conviene pintar la fachada de un color claro: blanco, marfil, arena o gris perla. No es solo gusto. El Código Técnico de Construcción Sostenible (CTCS) del Ministerio de Vivienda pide que los techos y los muros que miran al sureste, sur y suroeste tengan un índice de reflectancia de 60% o más en las zonas bioclimáticas de la costa, la selva y los valles interandinos bajos. En su escala, el blanco refleja 80% de la radiación y el negro apenas 5%. En la sierra alta, la regla se invierte para los muros que reciben el sol del norte: ahí un tono oscuro ayuda a guardar calor. Lo que queda después es elegir un color que no se ensucie, que no se decolore y que el municipio o la junta de propietarios te permitan usar.
Datos clave
- ≥ 60%: reflectancia que el CTCS pide en techos y muros SE, S y SO en las zonas bioclimáticas 1, 2, 3, 7, 8 y 9 (art. 6).
- < 60%: reflectancia para techos y muros NE, N y NO en las zonas 5 y 6, altoandina y nevado (art. 6).
- 80% / 60% / 5%: reflectancia del blanco, del gris medio y del negro en la escala del anexo III del CTCS.
- 30 m² por galón a dos manos: rendimiento teórico de una pintura látex para exteriores (ficha de Vencedor Supermate Exteriores).
- Cartilla de color obligatoria: para monumentos e inmuebles de valor monumental del Centro Histórico de Lima (Ordenanza 2195-MML).
¿Qué color conviene según dónde está la casa?
El CTCS usa las nueve zonas bioclimáticas de la norma EM.110 del Reglamento Nacional de Edificaciones. Lima está en la zona 1, desértico costero. La provincia de Arequipa figura como interandino bajo (zona 3) y la de Cusco como mesoandino (zona 4). El código solo es obligatorio para proyectos de vivienda sostenible del Fondo MIVIVIENDA y edificaciones públicas, pero su criterio sirve igual para una casa: dice qué color trabaja a favor del clima.
| Zona bioclimática (EM.110) | Qué pide el CTCS | Colores que cumplen o ayudan |
|---|---|---|
| 1 Desértico costero, 2 Desértico, 3 Interandino bajo | Reflectancia ≥ 60% en techo y muros SE, S y SO | Blanco, marfil, crema, arena, gris perla |
| 7 Ceja de montaña, 8 Subtropical húmedo, 9 Tropical húmedo | Reflectancia ≥ 60% en techo y muros SE, S y SO | Blanco y tonos claros; evitar oscuros en el techo |
| 4 Mesoandino | El artículo 6 no fija un valor | Criterio libre: claros al sur, medios al norte |
| 5 Altoandino, 6 Nevado | Reflectancia < 60% en techo y muros NE, N y NO | Terracota, ocre, gris medio u oscuro en la cara que recibe sol |
Fuente: CTCS (MVCS, 2021), art. 6 y anexo III; zonas según la tabla 1 de la norma EM.110. Colores sugeridos: elaboración de EximiaHaus con la escala de grises del anexo III.
Hay un detalle que confunde: en el hemisferio sur el sol pasa por el norte. Por eso el código pide tonos claros en las caras que miran al sur en la costa (reciben luz difusa y el calor del verano) y oscuros en las que miran al norte en la sierra alta, donde el sol del mediodía es la calefacción gratis de la casa. Para ir más allá del color, mira cómo tener una casa fresca sin aire acondicionado y cómo aislar del frío una casa en la sierra.
¿Qué colores se ensucian o se decoloran menos?
El blanco puro refleja más, pero en una avenida de Lima muestra en pocos meses el hollín y el polvo que escurre con la garúa. Los blancos rotos (marfil, blanco humo, hueso) y los grises claros mantienen una reflectancia alta y disimulan mejor la suciedad. En el otro extremo, los colores intensos y oscuros tienen dos problemas en la costa: absorben calor y pierden tono con el sol, sobre todo los rojos y los azules saturados en muros que miran al norte o al oeste.
- Base clara y detalles oscuros: la fórmula más segura. Un gris grafito o un madera en marcos, rejas o una franja del zócalo da contraste sin calentar el muro.
- Zócalo más oscuro que el muro: los primeros 60 a 90 cm reciben salpicaduras y roces; un tono medio ahí alarga el tiempo entre repintados.
- Acabado mate o satinado: el mate disimula imperfecciones del tarrajeo; el brillante las resalta.
- Prueba en el muro real: pinta un paño de un metro y míralo de mañana y de tarde. El color de la cartilla cambia con la luz de la calle.
¿Cuánta pintura necesito y cuánto cuesta?
La cuenta parte del área de muro, no del área del terreno. Una fachada de 8 m de frente por 5 m de alto tiene 40 m²; descuenta puertas y ventanas grandes, pero no las pequeñas, porque el borde se pinta igual. Con una pintura que rinde 30 m² por galón a dos manos, 40 m² piden 1,3 galones: compra dos y te sobra para retoques.
| Pintura (Promart, 15-09-2026) | Precio | Rendimiento declarado | Costo de pintura por m² |
|---|---|---|---|
| Vencedor Supermate Exteriores, 1 galón | S/ 90,00 | 30 m² a dos capas (ficha técnica) | S/ 3,00 con las dos capas |
| Vencedor Supermate Exteriores, 4 galones | S/ 333,90 | 120 m² a dos capas | S/ 2,78 con las dos capas |
| Látex Pato CPP (interior y exterior), 1 galón | S/ 38,00 | 21 m² (ficha de Promart) | S/ 1,81 por m² rendido |
| Látex Pato CPP, 4 galones | S/ 138,00 | 84 m² (ficha de Promart) | S/ 1,64 por m² rendido |
Fuente: precios publicados por Promart el 15-09-2026; rendimiento de la ficha técnica de Vencedor (rev. jun-2023) y de la ficha de Promart. Costo por m²: cálculo de EximiaHaus.
La diferencia de precio se explica por la formulación: una pintura para exteriores lleva aditivos hidrorrepelentes y antihongos, que en la costa húmeda evitan que el muro se manche de verde en invierno. Si el muro ya tiene salitre o humedad, primero hay que resolver eso: revisa si la pintura antihumedad sirve de verdad. El costo completo con sellador y mano de obra está en cuánto cuesta renovar la fachada de una casa.
¿Cuándo el color no lo decides tú?
En tres casos la elección tiene dueño. El primero, un inmueble del Centro Histórico de Lima calificado como monumento o de valor monumental: la Ordenanza 2195-MML obliga a limpiarlo y pintarlo con la cartilla de color que fija la Municipalidad, y Prolima da asesoría técnica para elegir el tono tras revisar la ficha histórica del predio. El segundo, cualquier inmueble del patrimonio cultural o en zona monumental de otra ciudad, donde intervienen el Ministerio de Cultura y la municipalidad: lo explicamos en qué se puede y qué no en una zona monumental. El tercero, un departamento o una casa en condominio: la fachada es un bien común y el color lo aprueba la junta según el reglamento interno, como detallamos en qué cambios en la fachada necesitan permiso del edificio.
Fuera de esos casos, algunos municipios y habilitaciones urbanas tienen reglas propias de ornato. Antes de comprar la pintura, basta con preguntar en la subgerencia de obras privadas de tu distrito si hay alguna restricción para tu cuadra.
Preguntas frecuentes
¿Qué color de fachada es más fresco?
El blanco, que refleja alrededor de 80% de la radiación según el anexo III del CTCS; los blancos rotos y los grises claros también superan el 60% que el código pide en la costa.
¿Qué color de fachada se ensucia menos en Lima?
Los blancos rotos, el marfil, el arena y el gris perla: mantienen una reflectancia alta y disimulan mejor el hollín que el blanco puro.
¿Cuántos galones de pintura necesito para una fachada de 40 m²?
Con una pintura para exteriores que rinde 30 m² por galón a dos manos, unos 1,3 galones; conviene comprar dos para retoques.
¿Puedo pintar mi casa de cualquier color en el Centro de Lima?
No si es monumento o de valor monumental: la Ordenanza 2195-MML exige usar la cartilla de color municipal, y Prolima asesora sobre el tono adecuado.
¿Conviene un color oscuro en la sierra?
En las zonas altoandina y de nevado, sí en las caras que miran al norte: el CTCS pide ahí una reflectancia menor a 60% para aprovechar el calor del sol.
El metal del frente se cotiza aparte: cuánto cuesta pintar rejas y portones.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda — Código Técnico de Construcción Sostenible (2021), art. 6 y anexo III: reflectancia de colores
- Reglamento Nacional de Edificaciones — Norma EM.110 Confort térmico y lumínico con eficiencia energética (zonificación bioclimática)
- Vencedor (Qroma) — Ficha técnica de la pintura látex Supermate Exteriores, rev. junio 2023
- Promart Perú — Precios de pintura látex para exteriores publicados al 15-09-2026
- Gob.pe — Programa Municipal para la Recuperación del Centro Histórico de Lima (Prolima): asesoría para el pintado de fachadas, Ordenanza 2195-MML
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una fachada bien pintada es lo primero que se ve en las fotos del aviso:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Difusión multicanal y contenido — llevamos tu propiedad a Facebook, Instagram, TikTok y YouTube con el formato propio de cada red: fotografía optimizada, reel con voz en off, video selfie y video premium.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.