El comparable más preciso que existe es una unidad de tu propio edificio, y hay tres formas de acercarse a ese dato: los avisos publicados hoy, la información registral, y la propia junta de propietarios. Ninguna te da una base de datos completa de precios de cierre, pero juntas te dan un rango mucho más ajustado que cualquier promedio distrital, porque eliminan la variable más difícil de ajustar: la ubicación exacta.
Datos clave
- Comparable ideal: misma dirección, metraje parecido, piso parecido, misma antigüedad.
- Fuente 1: avisos publicados hoy del mismo edificio o de la misma cuadra.
- Fuente 2: publicidad registral de Sunarp, que permite consultar información de partidas.
- Fuente 3: la junta de propietarios y los vecinos, que suelen saber a cuánto se cerró.
- Ojo: el precio publicado no es el de cierre; el cierre suele estar por debajo.
¿Por qué el edificio es el mejor comparable?
Porque elimina las diferencias que más ruido meten: ubicación, calidad de construcción, año, mantenimiento y amenidades. Cuando comparas dos unidades del mismo edificio, las únicas variables que quedan son metraje, piso, vista y estado, que son ajustes relativamente sencillos. Comparar con un departamento a diez cuadras exige ajustar cosas que no se pueden medir bien.
| Fuente | Qué obtienes | Limitación |
|---|---|---|
| Avisos publicados hoy | Precio pedido actual | No es el precio de cierre |
| Publicidad registral | Información inscrita de transferencias | Requiere trámite y no siempre refleja el valor comercial |
| Junta de propietarios y vecinos | Referencias de cierres recientes | Informal, hay que contrastarla |
| Valorización con comparables | Rango con método | Depende de cuántas muestras haya |
| Tasación | Valor técnico normado | Tiene costo y otro propósito |
Elaboración propia sobre fuentes de información de precios en el Perú, septiembre de 2026.
¿Cómo ajusto por las diferencias?
Con criterios simples y consistentes. Si tu departamento está tres pisos más arriba y tiene mejor vista, ajusta hacia arriba; si el otro tiene cochera y el tuyo no, ajusta hacia abajo; si el otro fue renovado hace un año y el tuyo tiene veinte años sin tocar, ajusta hacia abajo. Escribe los ajustes: verlos en papel evita que el entusiasmo por tu propia propiedad se cuele en la cuenta.
¿Qué hago si en mi edificio no se vendió nada?
Amplía a la cuadra y a los edificios de antigüedad similar del mismo sector, y aumenta el número de muestras. Cuantas menos muestras comparables tengas, más ancho debe ser el rango que manejes: eso no es debilidad del método, es honestidad sobre la incertidumbre. Una estimación con pocas muestras y un rango angosto es una estimación que finge precisión.
¿Y si mi vecino publicó muy caro?
Su precio pedido no es una referencia de valor; es su expectativa. Si lleva meses publicado sin venderse, la información útil es justamente esa: ese nivel de precio no encuentra comprador. Publicar apenas debajo de un aviso que no se vende no te convierte en la opción atractiva; te convierte en el segundo que tampoco se vende.
Y para ajustar por las diferencias entre unidades: cómo comparar dos anuncios del mismo edificio.
Preguntas frecuentes
¿Puedo saber a cuánto se transfirió una propiedad?
La publicidad registral permite consultar información de las partidas, aunque el valor inscrito no siempre refleja el precio comercial.
¿Los vecinos son una fuente confiable?
Como referencia, sí; conviene contrastarla con avisos y con otras fuentes.
¿Cuántos comparables necesito?
Cuantos más, mejor. Con menos de tres, cualquier estimación es muy incierta.
¿Sirve comparar con departamentos nuevos?
Solo con ajuste: el estreno tiene ventajas que la vivienda usada no ofrece.
¿Cada cuánto reviso los comparables?
Cada dos o tres semanas mientras tu aviso esté activo. El mercado se mueve.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda — Reglamento Nacional de Tasaciones
- BCRP — Indicadores del mercado inmobiliario
- CODIP — Real Estate Data Analytics
Cómo te ayuda EximiaHaus
Para poner el precio con método y no con intuición:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Publica tu primera propiedad gratis — crea tu cuenta y publica tu primer aviso sin costo: fotos, ubicación en el mapa, contacto directo por WhatsApp y estadísticas de visitas.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.