La diferencia está en el momento de la causa: la rescisión deja sin efecto un contrato por una causa que ya existía cuando se firmó, y la resolución deja sin efecto un contrato válido por una causa que aparece después, como el incumplimiento (Código Civil, arts. 1370 y 1371). La rescisión la declara siempre un juez y sus efectos vuelven a la fecha de celebración; la resolución puede invocarse judicial o extrajudicialmente —por ejemplo, con carta notarial— y sus efectos vuelven al momento de la causal (art. 1372). Es información general: cada caso lo evalúa un abogado.
Datos clave
- Rescisión: "deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de celebrarlo" (Código Civil, art. 1370).
- Resolución: "deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración" (art. 1371).
- Quién la declara: la rescisión, el juez; la resolución, el juez o la propia parte en los casos que la ley permite (art. 1372).
- Casos típicos de rescisión en inmuebles: lesión (art. 1447), venta de bien ajeno (art. 1539) y diferencia de área mayor de un décimo (art. 1575).
- Casos típicos de resolución: incumplimiento con carta notarial de 15 días (art. 1429) o cláusula resolutoria expresa (art. 1430).
Para constituir en mora y dejar resuelto el contrato si no cumple: modelo de carta notarial de requerimiento por incumplimiento, en Word.
¿Cuál es la diferencia entre rescisión y resolución?
Las dos figuras dejan sin efecto un contrato que nació válido; ninguna es una nulidad. Lo que cambia es de dónde viene el problema y cómo se hace valer:
| Aspecto | Rescisión | Resolución | Base |
|---|---|---|---|
| Cuándo existe la causa | Al momento de firmar | Después de firmar | Código Civil, arts. 1370 y 1371 |
| Quién la declara | Solo el juez | El juez o la parte, por carta notarial o cláusula resolutoria | Arts. 1372, 1429 y 1430 |
| Desde cuándo surte efecto | Desde la celebración del contrato | Desde que se produjo la causal | Art. 1372 |
| ¿Se puede pactar otra cosa? | Sí, sobre la retroactividad | Sí, sobre la retroactividad | Art. 1372 |
| Terceros de buena fe | No se perjudican | No se perjudican | Art. 1372 |
| Ejemplo | Te vendieron un inmueble que no era del vendedor | El comprador dejó de pagar el saldo | Arts. 1539 y 1428 |
Fuente: Código Civil, arts. 1370 a 1372, 1428 a 1430 y 1539. Cuadro orientativo de EximiaHaus.
En la resolución, además, "las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran" al momento de la causal y, si no es posible, se reembolsa su valor en dinero (art. 1372).
¿Cuándo se puede pedir la rescisión de una compraventa?
Solo en los casos que la ley prevé. En la compra de un inmueble, los tres más comunes son:
- Lesión: cuando la desproporción entre el precio y el valor del bien al firmar es mayor de dos quintas partes y resulta del aprovechamiento de la "necesidad apremiante" de la otra parte (art. 1447). Si la desproporción llega a dos tercios, el aprovechamiento se presume (art. 1448). La acción caduca a los seis meses de cumplida la prestación del lesionante y, en todo caso, a los dos años de celebrado el contrato (art. 1454).
- Venta de bien ajeno: es rescindible a pedido del comprador, salvo que supiera que el bien no era del vendedor o que este lo adquiera antes de la citación con la demanda (art. 1539). Si el bien era solo en parte ajeno, el comprador elige entre la rescisión y la rebaja del precio (art. 1540).
- Venta por medida con diferencia de área: si el exceso o la falta de extensión es mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por la rescisión (art. 1575). Ver qué hacer si el departamento tiene menos metros.
Fíjate que en los tres casos el problema ya estaba cuando se firmó: el precio ya era desproporcionado, el bien ya era ajeno, el área ya no coincidía. Por eso es rescisión.
¿Cuándo se resuelve un contrato?
Cuando, después de firmar, pasa algo que rompe el equilibrio del contrato. El caso más frecuente es el incumplimiento. En los contratos con prestaciones recíprocas, la parte perjudicada puede pedir el cumplimiento o la resolución, y en ambos casos una indemnización (art. 1428). Tiene tres caminos:
- Demanda judicial de resolución (art. 1428). Desde la citación con la demanda, el demandado ya no puede cumplir para frenarla.
- Carta notarial con plazo: se requiere a la otra parte para que cumpla en un plazo no menor de 15 días, bajo apercibimiento de resolver; si no cumple, el contrato se resuelve de pleno derecho (art. 1429).
- Cláusula resolutoria expresa: si el contrato dice que se resuelve cuando una parte no cumple una prestación "establecida con toda precisión", basta comunicar que te vales de ella (art. 1430).
El paso a paso, con la carta y lo que pasa con lo pagado, está en cómo se activa la cláusula resolutoria. En la compraventa hay una regla propia: si se resuelve porque el comprador no pagó, el vendedor devuelve lo recibido, con derecho a una compensación por el uso del bien y a la indemnización, salvo pacto distinto (art. 1563).
¿Y la "rescisión" de un contrato de alquiler?
En el lenguaje diario se habla de "rescindir el contrato de alquiler" cuando el inquilino no paga o cuando alguna de las partes quiere terminarlo antes. Jurídicamente, esos casos casi nunca son rescisión: el Código habla de causales de resolución del arrendamiento, entre ellas no pagar la renta del mes anterior y vencer otro mes y quince días, dar al inmueble un destino distinto, subarrendar sin permiso o incumplir cualquier obligación (art. 1697). Si tu contrato dice "rescisión", lo que importa es la causal que invoques y que sigas el procedimiento correcto. Puedes usar el modelo de carta notarial de resolución de contrato de alquiler.
¿En qué se diferencian de la nulidad, la anulabilidad y el mutuo disenso?
| Figura | Qué pasa con el contrato | Ejemplo |
|---|---|---|
| Nulidad | Nunca fue válido | Falta la forma exigida bajo sanción de nulidad o el fin es ilícito (art. 219) |
| Anulabilidad | Es válido hasta que el juez lo anula | Error, dolo o intimidación al firmar (art. 221) |
| Rescisión | Es válido, pero pierde efecto desde su celebración | Lesión, venta de bien ajeno (arts. 1370, 1447, 1539) |
| Resolución | Es válido, pero pierde efecto desde la causal | Incumplimiento (arts. 1371, 1428) |
| Mutuo disenso | Las partes acuerdan dejarlo sin efecto | Comprador y vendedor deciden deshacer la venta (art. 1313) |
Fuente: Código Civil, arts. 219, 221, 1313, 1370, 1371, 1428, 1447 y 1539.
Cada una tiene su artículo: nulidad o anulabilidad de una compraventa y resolución por mutuo acuerdo. Si todavía no sabes cuál te toca, empieza por qué pasa si te quieres salir de un contrato de compraventa.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Julia compró un terreno de 200 m² a S/ 1.000 el metro cuadrado, con precio fijado por metro. Meses después dos cosas ocurren:
- Un levantamiento topográfico muestra que el terreno mide 170 m². La falta es de 30 m², más de un décimo de lo indicado: eso existía al firmar, así que Julia puede pedir al juez la rescisión (art. 1575).
- En otro contrato, Julia vendió su departamento con saldo en cuotas y el comprador dejó de pagar. Esa causa apareció después: Julia puede enviarle una carta notarial dándole 15 días para pagar y, si no paga, el contrato queda resuelto de pleno derecho (art. 1429).
Ejemplo ilustrativo: no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿La rescisión se puede hacer con una carta notarial?
No. La rescisión "se declara judicialmente" (art. 1372). La carta notarial es una herramienta de la resolución por incumplimiento (art. 1429).
¿Qué es más rápido, rescindir o resolver?
La resolución, cuando procede por carta notarial o por cláusula resolutoria, porque no necesita juicio. La rescisión siempre requiere un proceso.
¿Puedo pedir indemnización además de resolver?
Sí. Si la resolución es por incumplimiento, el Código prevé la indemnización de daños y perjuicios (arts. 1428 y 1429), salvo que el contrato tenga una penalidad que la limite (art. 1341). Ver si la penalidad por desistirte es legal.
¿Cuánto cuesta la carta notarial para resolver?
En una notaría de San Luis (Lima), entre S/ 30 y S/ 90 según el distrito de entrega, con IGV. La redacción es aparte. Ver cuándo conviene una carta notarial.
¿La resolución afecta a quien compró después de buena fe?
No. El artículo 1372 dice que "no se perjudican los derechos adquiridos de buena fe". Por eso, en una compraventa inscrita, conviene actuar rápido y revisar la partida.
¿Hay que ir a conciliación antes de demandar?
En muchos casos sí, antes de la demanda de resolución o de rescisión. Revisa con tu abogado si tu caso está entre las excepciones. Ver cuándo es obligatoria la conciliación.
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Fuentes
- Código Civil del Perú, Decreto Legislativo 295 — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Tarifario de servicios notariales, Notaría Galdós Villena (San Luis, Lima), con IGV, consultado el 29-sep-2026
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