Alcanza justo, y esa es exactamente la razón por la que 60 m² se ha vuelto el umbral del mercado limeño. Como lo explicó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP: "ese tamaño de 60 m² no es un mínimo legal, es el resultado técnico de sumar los metrajes mínimos de cada ambiente según la normativa peruana. Si quieres meter todos los espacios necesarios, ya no puedes". Por debajo de esa cifra, el tercer dormitorio existe en el plano pero se come al resto de la vivienda.
Datos clave
- Área promedio vendida en Lima: 63,9 m² en el 1S2026, frente a 66 m² en el 1S2025.
- Concentración: el 50,1% de las operaciones fue de viviendas de entre 40 y 60 m².
- Dormitorios: los departamentos de dos y tres dormitorios concentraron cerca del 78% de la demanda.
- Ticket promedio: bajó de S/ 455.959 a S/ 435.630.
- Precio por m²: cayó 1,2%, pero los desarrolladores lo atribuyen al mayor peso de unidades pequeñas en el mix, no a una baja real de valores.
- Ventas: 15.477 unidades en Lima y Callao en el 1S2026, frente a 12.308 en el 1S2025.
¿Por qué 60 m² y no otra cifra?
Porque es el piso técnico al que se llega sumando los mínimos de cada ambiente: sala-comedor, cocina, baño, lavandería, circulaciones y tres dormitorios. No es un número que fije una norma como tope; es lo que queda cuando se cumplen todos los mínimos a la vez. Debajo de eso, algo cede: el tercer dormitorio se convierte en un cuarto sin ventana útil, la lavandería desaparece o el comedor deja de existir como espacio.
Por eso la frase "acercarse al umbral" describe bien lo que pasa en Lima: el área promedio vendida bajó a 63,9 m² y la mitad de las operaciones ya está entre 40 y 60 m².
¿El mercado se está achicando o se está diversificando?
| Indicador | 1S2025 | 1S2026 | Lectura |
|---|---|---|---|
| Unidades vendidas (Lima y Callao) | 12.308 | 15.477 | +26% |
| Ticket promedio | S/ 455.959 | S/ 435.630 | Baja por mix, no por caída de valores |
| Área promedio vendida | 66 m² | 63,9 m² | Departamentos más compactos |
| Absorción mensual | 3,9% | 4,4% | Pico histórico de 5,6% en marzo de 2026 |
| Oferta promedio | — | 58.768 unidades | +12% |
¿Cómo evalúo un plano de tres dormitorios en 60 m²?
Con cuatro preguntas concretas, antes de que la sala amoblada del piloto haga su trabajo:
- ¿Cuánto mide cada dormitorio y entra una cama real? Un dormitorio de 6 m² admite una cama de plaza y media, no una de dos plazas con clóset.
- ¿Los tres dormitorios tienen ventana a exterior o a pozo de luz? La ventilación y la iluminación cambian el uso diario del ambiente.
- ¿Dónde va la lavandería? Es el espacio que primero desaparece en los planos compactos.
- ¿El área es techada o incluye terraza? La distinción es clave y la explicamos en área techada, libre y ocupada.
¿Conviene comprar más chico y más céntrico, o más grande y más lejos?
Depende de qué te cueste el traslado, en dinero y en horas, y de cuántos años pienses quedarte. El mercado ya respondió por su cuenta: la mitad de las ventas está entre 40 y 60 m², y la demanda se concentró en zonas con precio de entrada bajo y buena conectividad, como mostramos en dónde se vende más en Lima Centro.
Si tu decisión es de reventa o de alquiler, el criterio cambia: revisa cuántos dormitorios conviene comprar para revender o alquilar y por qué los de 40 a 60 m² dominan las ventas.
¿Y si necesito tres dormitorios de verdad?
Entonces el rango a mirar está por encima del umbral, no en él. Un departamento de tres dormitorios cómodo empieza donde termina la discusión de los mínimos, y ahí el mercado ofrece menos unidades: el grueso de la oferta nueva se está construyendo en el tramo compacto. Buscar fuera del promedio exige más tiempo de búsqueda y, casi siempre, mirar segunda mano o zonas menos centrales.
Preguntas frecuentes
¿Existe un área mínima legal para un departamento de tres dormitorios?
Los 60 m² no son un mínimo legal. Son el resultado de sumar los metrajes mínimos de cada ambiente según la normativa, según explicó CODIP.
¿Cuál es el área promedio de los departamentos que se venden en Lima?
63,9 m² en el primer semestre de 2026, frente a 66 m² en el mismo periodo de 2025.
¿Bajaron los precios de los departamentos?
El precio por metro cuadrado cayó 1,2%, pero los desarrolladores atribuyen esa variación al mayor peso de unidades más pequeñas en el mix de ventas, no a una baja real de los valores de mercado.
¿Qué porcentaje de las ventas son departamentos pequeños?
El 50,1% de las operaciones correspondió a viviendas de entre 40 y 60 m² en el primer semestre de 2026.
¿Se venden más los de dos o de tres dormitorios?
Ambos concentran cerca del 78% de la demanda. Según CODIP, el grueso del mercado siempre está en dos y tres dormitorios porque es un mercado de familias.
Para saber si cada cuarto funciona, revisa cuánto debe medir un dormitorio.
Para comparar con metrajes más holgados, mira el programa de áreas de un departamento de 2 y 3 dormitorios.
Fuentes
- La venta de departamentos en Lima no se detiene y se acerca al umbral técnico de 60 m² para tres habitaciones — CODIP vía ASPAI, 22/07/2026
- Vivienda en Lima Centro: Cercado concentra las ventas y Breña dispara su demanda (CODIP, 1S2026) — Construyendo, 12/08/2026
- MVCS: el 80% de la oferta de vivienda social está en el interior del país — Perú Construye, 24/08/2026
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