Una sola tabla resuelve la pregunta que más se repite: con lo que tengo, ¿cuánto departamento compro y dónde? El cálculo es simple —presupuesto dividido entre precio por m²— pero verlo junto cambia decisiones.
Cómo leer la matriz
- Cada celda es el metraje bruto que compra ese presupuesto en ese distrito.
- Menos de 40 m² es un estudio, no una vivienda familiar.
- Entre 55 y 72 m² es el rango del 2 dormitorios típico.
- Sobre 85 m² entra un 3 dormitorios cómodo.
La matriz: presupuesto por distrito
| Distrito | S/ 150.000 | S/ 200.000 | S/ 300.000 | S/ 400.000 | S/ 500.000 |
|---|---|---|---|---|---|
| San Martín de Porres | 51 m² | 68 m² | 102 m² | 136 m² | 170 m² |
| Los Olivos | 42 m² | 56 m² | 83 m² | 111 m² | 139 m² |
| San Juan de Lurigancho | 31 m² | 42 m² | 63 m² | 83 m² | 104 m² |
| San Miguel | 26 m² | 35 m² | 52 m² | 70 m² | 87 m² |
| Pueblo Libre | 26 m² | 34 m² | 52 m² | 69 m² | 86 m² |
| Surco | 24 m² | 32 m² | 47 m² | 63 m² | 79 m² |
| Magdalena del Mar | 24 m² | 31 m² | 47 m² | 63 m² | 79 m² |
| Jesús María | 21 m² | 28 m² | 43 m² | 57 m² | 71 m² |
| San Isidro | 20 m² | 26 m² | 39 m² | 52 m² | 65 m² |
| Miraflores | 18 m² | 25 m² | 37 m² | 49 m² | 62 m² |
Los tres errores al usar esta tabla
Primero: confundir área total con área útil. El aviso puede incluir terraza, depósito o parte de áreas comunes. Lo que se habita puede ser bastante menos que el número publicado.
Segundo: tratar la mediana como precio garantizado. Dentro de un mismo distrito hay diferencias grandes por zona y por antigüedad. La tabla ubica, no cotiza.
Tercero: olvidar que el estacionamiento se paga aparte. En muchos distritos suma un monto que no está en el precio por m² del departamento.
Para entender bien el indicador, revisa cómo se calcula el precio por m² de verdad.
De la tabla a la búsqueda
El uso correcto es descartar rápido. Si necesitas 80 m² y tu presupuesto es S/ 300.000, la tabla te dice en dos segundos que Miraflores, San Isidro y Jesús María quedan fuera, y que la búsqueda se concentra en Lima Norte, Este y el eje San Miguel–Pueblo Libre.
Para orientarte por zonas, revisa la guía de distritos por presupuesto y el precio del m² en Lima 2026.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros compro con S/ 300.000?
Entre 37 m² en Miraflores y 102 m² en San Martín de Porres, según el distrito.
¿El precio por m² incluye el estacionamiento?
No. El estacionamiento y el depósito suelen venderse como unidades independientes y se suman al precio.
¿La tabla sirve para casas?
Solo parcialmente: en casas el valor del terreno pesa distinto y el precio por m² de departamento no es comparable.
¿Por qué mi cotización no coincide con la tabla?
Porque la mediana promedia todo el distrito. Zona, antigüedad, piso, vista y estado cambian el precio real.
¿Cada cuánto cambian estos valores?
Se actualizan con las publicaciones trimestrales del BCRP y las comparativas anuales del sector.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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