Una sola tabla resuelve la pregunta que más se repite: con lo que tengo, ¿cuánto departamento compro y dónde? El cálculo es simple —presupuesto dividido entre precio por m²— pero verlo junto cambia decisiones.
Cómo leer la matriz
- Cada celda es el metraje bruto que compra ese presupuesto en ese distrito.
- Menos de 40 m² es un estudio, no una vivienda familiar.
- Entre 40 y 54 m² es un departamento de 1 dormitorio.
- Entre 55 y 72 m² es el rango del 2 dormitorios típico.
- Desde unos 73 m² entra un 3 dormitorios compacto, y sobre 85 m², uno cómodo.
La matriz: presupuesto por distrito
| Distrito | S/ 150.000 | S/ 200.000 | S/ 300.000 | S/ 400.000 | S/ 500.000 |
|---|---|---|---|---|---|
| San Juan de Lurigancho | 31 m² | 42 m² | 63 m² | 83 m² | 104 m² |
| San Miguel | 26 m² | 35 m² | 52 m² | 70 m² | 87 m² |
| Pueblo Libre | 26 m² | 34 m² | 52 m² | 69 m² | 86 m² |
| Surco | 24 m² | 32 m² | 47 m² | 63 m² | 79 m² |
| Magdalena del Mar | 24 m² | 31 m² | 47 m² | 63 m² | 79 m² |
| Jesús María | 21 m² | 28 m² | 43 m² | 57 m² | 71 m² |
| San Isidro | 20 m² | 26 m² | 39 m² | 52 m² | 65 m² |
| Miraflores | 18 m² | 25 m² | 37 m² | 49 m² | 62 m² |
Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
Los tres errores al usar esta tabla
Primero: confundir área total con área útil. El aviso puede incluir terraza, depósito o parte de áreas comunes. Lo que se habita puede ser bastante menos que el número publicado.
Segundo: tratar la mediana como precio garantizado. Dentro de un mismo distrito hay diferencias grandes por zona y por antigüedad. La tabla ubica, no cotiza.
Tercero: olvidar que el estacionamiento se paga aparte. En muchos distritos suma un monto que no está en el precio por m² del departamento.
Para entender bien el indicador, revisa cómo se calcula el precio por m² de verdad.
De la tabla a la búsqueda
El uso correcto es descartar rápido. Si necesitas 80 m² y tu presupuesto es S/ 300.000, la tabla te dice en dos segundos que Miraflores, San Isidro y Jesús María quedan muy lejos, y que incluso en los distritos más accesibles de la tabla ese metraje exige más presupuesto o ceder en metros.
Para orientarte por zonas, revisa la guía de distritos por presupuesto y US$ 2.042 el metro cuadrado en Lima: qué mide esa cifra del BCRP y qué esconde el promedio.
El precio no es todo lo que necesitas: el efectivo del día de la firma
La matriz convierte un precio en metros, pero si compras con crédito tu presupuesto real se decide por el efectivo que tienes, no por el precio. Con un departamento de S/ 300.000 y 20 % de inicial, la cuenta queda así:
- Inicial: S/ 60.000. El banco financia los S/ 240.000 restantes.
- Alcabala: S/ 7.350, que resulta de aplicar el 3 % sobre lo que excede las 10 UIT (S/ 55.000 con la UIT de 2026).
- Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 3.000.
En total, cerca de S/ 70.350 que salen el mismo mes de la firma. Si solo tienes ahorrada la inicial, el precio que puedes buscar es menor que el de la columna que estabas mirando.
Si tu presupuesto no alcanza donde quieres
La tabla suele mostrar que los metros que necesitas no entran en el distrito que prefieres. Hay tres salidas razonables:
- Bajar de metraje y conservar la zona. Conviene si valoras la ubicación y la facilidad de reventa.
- Conservar el metraje y cambiar de distrito. Con S/ 300.000, las mismas referencias distritales dan unos 102 m² en San Martín de Porres, 83 m² en Los Olivos y 56 m² en Ate, frente a 47 m² en Surco.
- Comprar en planos y pagar la inicial en cuotas mientras se construye.
La salida que conviene evitar es estirar la cuota hasta el límite de tu capacidad de pago: cualquier imprevisto de los primeros años se vuelve un problema. Para elegir entre metros y ubicación, piensa en tu horizonte. Una familia de cuatro que no se mudará en diez años suele priorizar metraje; una pareja joven que probablemente cambie de vivienda protege mejor su capital con la ubicación. El caso completo está en qué departamento compras con S/ 300.000.
Lo que la tabla no mide: el suelo y el edificio
Dos departamentos con los mismos metros y el mismo precio pueden no valer lo mismo. Según el CISMID de la Universidad Nacional de Ingeniería, seis de los distritos de la matriz están entre las zonas de Lima con suelo más favorable ante un sismo: San Miguel, Pueblo Libre, Magdalena del Mar, Jesús María, San Isidro y Miraflores.
El suelo, sin embargo, es solo una parte. El propio CISMID advierte que el riesgo depende también de la construcción, su antigüedad, su mantenimiento y las modificaciones que haya tenido. Un edificio reciente con licencia puede ser más seguro que uno antiguo en un distrito de mejor suelo. Antes de ofertar, pregunta el año de construcción y si las ampliaciones están declaradas.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros compro con S/ 300.000?
Entre 37 m² en Miraflores y 63 m² en San Juan de Lurigancho, según el distrito.
¿El precio por m² incluye el estacionamiento?
No. El estacionamiento y el depósito suelen venderse como unidades independientes y se suman al precio.
¿La tabla sirve para casas?
Solo parcialmente: en casas el valor del terreno pesa distinto y el precio por m² de departamento no es comparable.
¿Por qué mi cotización no coincide con la tabla?
Porque la mediana promedia todo el distrito. Zona, antigüedad, piso, vista y estado cambian el precio real.
¿Cada cuánto cambian estos valores?
Se actualizan con las publicaciones trimestrales del BCRP y las comparativas anuales del sector.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cuando ya sabes cuánto alcanza tu presupuesto, lo que sigue es ver qué hay disponible hoy en ese rango:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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