El punto de equilibrio es la cantidad de ventas que el proyecto necesita para que el banco libere el financiamiento y la obra pueda empezar. Si no se alcanza en el plazo previsto, el proyecto no arranca y tu dinero debe volver.
Datos clave
- Antes del equilibrio no hay obra: hay ventas y un terreno.
- El contrato debe fijar un plazo para alcanzarlo y qué pasa si no se logra.
- La carta fianza respalda la devolución de lo pagado, con su propio alcance.
- El fideicomiso separa el dinero de los compradores del patrimonio de la empresa.
Los tres esquemas de protección
| Mecanismo | Qué protege | Qué revisar |
|---|---|---|
| Carta fianza | Devolución de los montos pagados | Monto cubierto, vigencia y entidad emisora |
| Fideicomiso | Que el dinero se use solo en el proyecto | Quién administra y qué condiciones libera fondos |
| Cláusula contractual | Plazo y condiciones de devolución | Plazo para devolver y si incluye intereses |
Qué hacer si te avisan que no se alcanzó
- Solicita la comunicación formal por escrito, con la fecha y el motivo.
- Revisa la cláusula de devolución: plazo, forma y si corresponden intereses.
- Reúne todos los comprobantes de pago realizados.
- Presenta el requerimiento de devolución por conducto formal.
- Si hay carta fianza, actívala según su procedimiento antes de que venza.
El punto crítico es la vigencia: una carta fianza vencida no protege nada. Verifica desde el inicio cuándo caduca y qué pasa si el proyecto se extiende más allá de esa fecha.
Amplía en qué es la carta fianza en una compra en planos.
El escenario peor y cómo anticiparlo
Si la empresa entra en insolvencia, la recuperación se complica mucho: por eso los mecanismos previos importan tanto. La verificación que evita este problema se hace antes de separar, no después: propietario registral del terreno, licencia, antecedentes de la empresa y existencia real de fideicomiso o fianza.
Lo tratamos en qué pasa si la inmobiliaria quiebra a medio proyecto y el concepto completo en el punto de equilibrio de un proyecto inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven el dinero si el proyecto no arranca?
Debe devolverse según lo pactado; el contrato define plazo, forma y si corresponden intereses.
¿La carta fianza cubre todo lo que pagué?
Cubre el monto y las condiciones que ella misma indica: revisa alcance y vigencia antes de firmar.
¿Qué es mejor, fianza o fideicomiso?
Son complementarios: el fideicomiso controla el uso del dinero y la fianza respalda su devolución.
¿Cuánto tiempo puede tardar el punto de equilibrio?
Depende del proyecto; el contrato debe fijar un plazo máximo y la consecuencia de no cumplirlo.
¿Puedo desistirme antes de que se alcance?
Según lo que establezca el contrato; conviene revisar las penalidades antes de comprometer dinero.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
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