El punto de equilibrio es la cantidad de ventas que el proyecto necesita para que el banco libere el financiamiento y la obra pueda empezar. Si no se alcanza en el plazo previsto, el proyecto no arranca y tu dinero debe volver.
Datos clave
- Antes del equilibrio no hay obra: hay ventas y un terreno.
- El contrato debe fijar un plazo para alcanzarlo y qué pasa si no se logra.
- La carta fianza respalda la devolución de lo pagado, con su propio alcance.
- El fideicomiso separa el dinero de los compradores del patrimonio de la empresa.
Los tres esquemas de protección
| Mecanismo | Qué protege | Qué revisar |
|---|---|---|
| Carta fianza | Devolución de los montos pagados | Monto cubierto, vigencia y entidad emisora |
| Fideicomiso | Que el dinero se use solo en el proyecto | Quién administra y qué condiciones libera fondos |
| Cláusula contractual | Plazo y condiciones de devolución | Plazo para devolver y si incluye intereses |
Desde la precalificación hasta la escritura definitiva, el recorrido completo está en comprar en planos en el Perú: ventajas, riesgos, contrato y entrega.
Qué hacer si te avisan que no se alcanzó
- Solicita la comunicación formal por escrito, con la fecha y el motivo.
- Revisa la cláusula de devolución: plazo, forma y si corresponden intereses.
- Reúne todos los comprobantes de pago realizados.
- Presenta el requerimiento de devolución por conducto formal.
- Si hay carta fianza, actívala según su procedimiento antes de que venza.
El punto crítico es la vigencia: una carta fianza vencida no protege nada. Verifica desde el inicio cuándo caduca y qué pasa si el proyecto se extiende más allá de esa fecha.
Amplía en qué es la carta fianza en una compra en planos.
El escenario peor y cómo anticiparlo
Si la empresa entra en insolvencia, la recuperación se complica mucho: por eso los mecanismos previos importan tanto. La verificación que evita este problema se hace antes de separar, no después: propietario registral del terreno, licencia, antecedentes de la empresa y existencia real de fideicomiso o fianza.
Lo tratamos en qué pasa si la inmobiliaria quiebra a medio proyecto y el concepto completo en el punto de equilibrio de un proyecto inmobiliario.
Cómo saber si tu proyecto va camino al equilibrio
No hace falta esperar el aviso de la inmobiliaria para leer las señales. Como referencia, el equilibrio suele ubicarse en un rango de 60 % a 70 % del total a vender, aunque el porcentaje real lo define cada banco según el capital que aporta el promotor. Con ese dato, puedes preguntar tres cosas:
- Cuántas ventas hay con minuta firmada. El banco no cuenta separaciones ni reservas: solo compraventas con cuota inicial pagada. Un proyecto con muchas separaciones pequeñas puede estar lejos del umbral aunque parezca vendido.
- Cuál es su ritmo mensual de ventas. Entre enero y junio de 2026, los proyectos de Lima y Callao vendieron en promedio el 4,4 % de su oferta cada mes. A ese ritmo, colocar el 60 % toma alrededor de catorce meses; un proyecto que vende bastante menos tardará mucho más.
- Cuál es la fecha límite del contrato para alcanzar el equilibrio y qué pasa exactamente si no se cumple.
Qué puede hacer el promotor y cómo te afecta
Antes de cancelar un proyecto, el promotor suele intentar otras salidas. Conviene saber cuáles son, porque algunas cambian lo que compraste:
- Ajustar precio o condiciones para vender más rápido, por ejemplo financiando la inicial o incluyendo acabados.
- Rediseñar el producto, lo que puede requerir una nueva licencia. Si cambia tu unidad, revisa si el contrato te permite aceptar o retirarte.
- Aportar más capital o sumar un socio, lo que baja la preventa que exige el banco.
- Detener o vender el proyecto, cuando los números no cierran en ningún escenario.
En cualquiera de estos casos tu contrato sigue vigente. Si el proyecto se paraliza o se retrasa, puedes reclamar con base en tu contrato y en el Código de Protección y Defensa del Consumidor. El detalle de cada salida está en qué pasa cuando un proyecto no vende.
Lo que te deben mostrar antes de separar
El artículo 77 del Código del Consumidor obliga a la promotora a entregarte, antes de firmar, la partida del terreno, el estado de la licencia, el plano y las condiciones de la separación. Para vender en planos debe acreditar, como mínimo, el anteproyecto de arquitectura aprobado o el proyecto de habilitación urbana (artículo 77.2).
Fíjate también en la vigencia de la licencia de edificación: dura 36 meses desde su emisión y puede prorrogarse una sola vez por 12, si se pide dentro de los 30 días previos al vencimiento (Ley 29090, artículo 11). Si el equilibrio se demora mucho, pregunta cómo encaja la obra en ese plazo.
Preguntas frecuentes
¿Me devuelven el dinero si el proyecto no arranca?
Debe devolverse según lo pactado; el contrato define plazo, forma y si corresponden intereses.
¿La carta fianza cubre todo lo que pagué?
Cubre el monto y las condiciones que ella misma indica: revisa alcance y vigencia antes de firmar.
¿Qué es mejor, fianza o fideicomiso?
Son complementarios: el fideicomiso controla el uso del dinero y la fianza respalda su devolución.
¿Cuánto tiempo puede tardar el punto de equilibrio?
Depende del proyecto; el contrato debe fijar un plazo máximo y la consecuencia de no cumplirlo.
¿Puedo desistirme antes de que se alcance?
Según lo que establezca el contrato; conviene revisar las penalidades antes de comprometer dinero.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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