Mientras el edificio no esté terminado e independizado no eres propietario de nada inscribible: eres titular de un contrato. Por eso lo que se transfiere no es el departamento sino tu posición contractual frente al desarrollador, con sus derechos y también con sus obligaciones pendientes.
Datos clave
- Requiere consentimiento de la parte que permanece en el contrato: el desarrollador debe aceptar la cesión.
- Se transfieren derechos y obligaciones: el cesionario asume las cuotas pendientes y las condiciones originales.
- Comisión: muchos contratos de preventa fijan una comisión o penalidad por la cesión. Se revisa antes de comprometer la venta.
- La ganancia tributa: la diferencia entre lo pagado y lo cobrado es renta y debe declararse.
¿Cómo se hace?
| Paso | Qué implica | Detalle a cuidar |
|---|---|---|
| 1. Revisar el contrato | Ver si la cesión está permitida y con qué condiciones | Comisión, plazos y prohibiciones |
| 2. Solicitar autorización | Pedir por escrito el consentimiento del desarrollador | Sin él, la cesión no es oponible |
| 3. Acordar el precio | Lo pagado + prima acordada | Documentar todos los pagos previos |
| 4. Firmar la cesión | Documento tripartito con firmas legalizadas | Que conste la liberación del cedente |
| 5. Declarar la ganancia | Tributación de la diferencia | Guardar comprobantes de todos los pagos |
¿Cuánto se puede ganar?
Depende del avance del proyecto y del mercado. En un año en que Scotiabank proyecta cerca de 28.000 viviendas vendidas y más de 45.000 créditos hipotecarios, la demanda por unidades listas es alta, y un departamento próximo a entregarse compite bien. Pero la ganancia no es automática: si el proyecto se retrasa o la zona se satura de oferta nueva, la prima desaparece. Ver comprar en preventa para revender.
¿Qué mira el comprador de tu posición?
Tres cosas: el estado real de la obra, el saldo pendiente y las condiciones del contrato original —tasa, cronograma, penalidades—. Si tu contrato tiene mejores condiciones que las que ofrece hoy el desarrollador, eso vale y es tu argumento de venta. Ver cronograma de pagos en preventa.
¿Y si el desarrollador no autoriza?
Entonces no hay cesión posible y las alternativas son esperar a la entrega para vender ya como propietario, o negociar una resolución con devolución. Ninguna es rápida. Por eso conviene revisar esta cláusula antes de comprar en planos. Ver entrega sin conformidad de obra.
Preguntas frecuentes
¿Pago alcabala en la cesión?
La alcabala grava la transferencia de propiedad del inmueble; en la cesión de posición contractual el tratamiento es distinto y conviene consultarlo.
¿Puedo ceder si tengo crédito aprobado?
El crédito es tuyo y no se cede: el nuevo titular debe gestionar el suyo.
¿Puedo publicarlo antes de tener autorización?
Puedes buscar interesados, pero informa con claridad que la cesión requiere aprobación.
¿Qué pasa con las cuotas ya pagadas?
Se reconocen al cedente como parte del precio de la cesión, con los comprobantes a la vista.
¿Conviene esperar a la entrega?
Si la comisión de cesión es alta, a veces sí. Es un cálculo de costo contra tiempo.
Fuentes
- Código Civil peruano — cesión de posición contractual y contratos
- Sunat — arrendamiento financiero, crédito fiscal del IGV y rentas empresariales
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas, más de 45.000 créditos hipotecarios y tasa promedio de 7,8%
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