La sala de ventas está diseñada para que decidas rápido. La defensa no es desconfiar de todo: es llegar con una lista y no separar hasta tenerla completa. Estas son las quince preguntas que importan.
Datos clave
- Regla de oro: no separar el mismo día de la primera visita.
- Todo lo importante debe poder entregarse por escrito.
- Bandera roja: "eso lo vemos después de la separación".
- Tres preguntas críticas: licencia, punto de equilibrio y plazo de entrega.
Las 15 preguntas y la respuesta que esperas
| # | Pregunta | Respuesta que deberías obtener |
|---|---|---|
| 1 | ¿Tiene licencia de edificación? | Sí, con número y copia disponible |
| 2 | ¿Quién es el propietario registral del terreno? | Nombre y partida verificable |
| 3 | ¿Alcanzaron el punto de equilibrio? | Sí o no, con fecha estimada |
| 4 | ¿Hay carta fianza o fideicomiso? | Documento y alcance específico |
| 5 | ¿Cuál es la fecha de entrega comprometida? | Fecha contractual, no estimada |
| 6 | ¿Qué penalidad hay por atraso? | Cláusula concreta con monto |
| 7 | ¿Qué incluye exactamente el precio? | Lista de acabados y equipamiento |
| 8 | ¿El estacionamiento está incluido? | Sí o no, con precio si es aparte |
| 9 | ¿Cuál es el área ocupada y cuál la techada? | Ambas cifras, por escrito |
| 10 | ¿Cómo se reparte la inicial? | Cronograma detallado |
| 11 | ¿Qué pasa si me desisto? | Cláusula de resolución y penalidad |
| 12 | ¿Puedo ceder el contrato? | Condiciones y costo |
| 13 | ¿Cuál es la cuota de mantenimiento estimada? | Monto proyectado por m² |
| 14 | ¿Qué obras entregarán en áreas comunes? | Lista sin ambigüedades |
| 15 | ¿Quién construye y qué ha entregado antes? | Constructora y proyectos previos |
Las tres banderas rojas
Primera: que no exista licencia y te digan que "está en trámite" sin número de expediente. Sin licencia no hay proyecto, hay una intención.
Segunda: que la fecha de entrega sea "aproximadamente" y no figure en el contrato con penalidad asociada.
Tercera: presión para separar hoy con un descuento que vence en horas. Un proyecto sólido no necesita esa urgencia.
Verifica por tu cuenta con cómo verificar la licencia de edificación y revisa qué revisar antes de dar la separación.
Lo que la sala de ventas quiere que sientas
El piloto está amoblado a escala, iluminado y sin puertas cerradas para que el espacio se perciba mayor. No es engaño, es oficio comercial, pero conviene mirar el plano con medidas en la mano y comparar con el departamento donde vives hoy.
Lo desarrollamos en sala de ventas y piloto.
Las preguntas técnicas que casi nadie hace
Las quince preguntas cubren lo legal y lo comercial. La estructura del edificio rara vez sale en la conversación, y en un proyecto formal todo esto tiene respuesta documentada:
- ¿Qué sistema estructural tiene? Buena señal: una respuesta concreta, como pórticos, placas, albañilería confinada o muros de ductilidad limitada. Alerta: "es antisísmico" y nada más.
- ¿Con qué versión de la Norma E.030 se diseñó? La norma se actualizó con la RM N.º 183-2026-VIVIENDA en mayo de 2026. Un proyecto en trámite pudo diseñarse con la versión anterior; es legítimo, pero conviene que lo sepas.
- ¿Puedo ver el estudio de mecánica de suelos? Lo exige la Norma E.050. Buena señal: te entregan copia firmada. Alerta: "lo tiene la constructora" y nunca llega.
- ¿Quién es el ingeniero estructural? Nombre y número de colegiatura, que puedes verificar.
- ¿Quién supervisa la obra y cada cuánto? Además de la verificación técnica municipal, un proyecto serio tiene supervisión propia con nombre y frecuencia.
- ¿Se hacen ensayos del concreto en cada vaciado? Si se hacen, existen certificados.
- ¿Tiene junta sísmica con los edificios vecinos? Evita que las estructuras se golpeen entre sí durante un sismo.
La lista completa, con lo que significa cada respuesta, está en las preguntas sobre la estructura que debes hacer a la inmobiliaria.
Cómo preguntar para que las respuestas te sirvan
- Hazlo por escrito, por correo o mensaje. Una afirmación del vendedor sobre el proyecto, guardada con fecha, es un documento útil si luego lo entregado no coincide.
- Pide el papel, no la frase. "Sí, tiene licencia" no equivale a ver el número y la modalidad.
- Acepta que te deriven. El ejecutivo comercial puede no conocer los detalles técnicos; pide que la consulta pase al área que sí los tiene.
- Ponle plazo a la respuesta y no separes mientras esté pendiente. Una vez pagada la separación, tu posición para exigir información ya no es la misma.
Lo que verificas por tu cuenta después de la visita
- La licencia en la municipalidad distrital, con el número y la modalidad que te dieron. Si la obra ya está avanzada y te siguen diciendo que está en trámite, detente.
- La partida del terreno en la Sunarp, para confirmar que el propietario registral es quien te vende o quien figura en el contrato.
- La colegiatura del ingeniero que firmó la estructura.
- Los proyectos que la constructora ya entregó, visitándolos si puedes y preguntando a sus propietarios cómo fue la postventa.
Recuerda también que, por ley, el contratista responde si dentro de los cinco años de aceptada la obra esta se destruye, amenaza ruina o tiene graves defectos por vicio de la construcción. Pregunta qué ofrece la constructora además de eso y pídelo por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Qué es lo primero que debo preguntar en la sala de ventas?
Pregunta por la licencia de edificación y por el propietario registral del terreno: sin esas dos respuestas, lo demás es secundario. La licencia debe tener número y copia disponible, y el propietario, nombre y partida verificable. Si te dicen que la licencia "está en trámite" sin número de expediente, es una bandera roja.
¿Puedo separar un departamento y decidir después?
Puedes, pero antes revisa qué parte de la separación es reembolsable según el contrato. Lo prudente es no separar el mismo día de la primera visita, y desconfiar de un descuento que vence en horas: un proyecto sólido no necesita esa urgencia.
¿Me tienen que dar el contrato antes de firmar?
Sí, y con tiempo para leerlo o hacerlo revisar. Todo lo importante debe poder entregarse por escrito, así que negarse a entregarlo, o responder "eso lo vemos después de la separación", es una señal de alarma.
¿Cómo confirmo la experiencia de la constructora?
Pidiendo la lista de proyectos que ya entregó y verificando registros públicos y antecedentes de reclamos. En la sala de ventas deben decirte quién construye y qué ha entregado antes, con nombres concretos de proyectos previos.
¿Vale la pena ir con un abogado a la sala de ventas?
Sí, al menos para revisar el contrato antes de firmar, porque es el momento en que se define todo lo demás. Conviene que verifique la fecha de entrega contractual con su penalidad por atraso, la cláusula de resolución si te desistes y las condiciones para ceder el contrato.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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