La sala de ventas está diseñada para que decidas rápido. La defensa no es desconfiar de todo: es llegar con una lista y no separar hasta tenerla completa. Estas son las quince preguntas que importan.
Datos clave
- Regla de oro: no separar el mismo día de la primera visita.
- Todo lo importante debe poder entregarse por escrito.
- Bandera roja: "eso lo vemos después de la separación".
- Tres preguntas críticas: licencia, punto de equilibrio y plazo de entrega.
Las 15 preguntas y la respuesta que esperas
| # | Pregunta | Respuesta que deberías obtener |
|---|---|---|
| 1 | ¿Tiene licencia de edificación? | Sí, con número y copia disponible |
| 2 | ¿Quién es el propietario registral del terreno? | Nombre y partida verificable |
| 3 | ¿Alcanzaron el punto de equilibrio? | Sí o no, con fecha estimada |
| 4 | ¿Hay carta fianza o fideicomiso? | Documento y alcance específico |
| 5 | ¿Cuál es la fecha de entrega comprometida? | Fecha contractual, no estimada |
| 6 | ¿Qué penalidad hay por atraso? | Cláusula concreta con monto |
| 7 | ¿Qué incluye exactamente el precio? | Lista de acabados y equipamiento |
| 8 | ¿El estacionamiento está incluido? | Sí o no, con precio si es aparte |
| 9 | ¿Cuál es el área ocupada y cuál la techada? | Ambas cifras, por escrito |
| 10 | ¿Cómo se reparte la inicial? | Cronograma detallado |
| 11 | ¿Qué pasa si me desisto? | Cláusula de resolución y penalidad |
| 12 | ¿Puedo ceder el contrato? | Condiciones y costo |
| 13 | ¿Cuál es la cuota de mantenimiento estimada? | Monto proyectado por m² |
| 14 | ¿Qué obras entregarán en áreas comunes? | Lista sin ambigüedades |
| 15 | ¿Quién construye y qué ha entregado antes? | Constructora y proyectos previos |
Las tres banderas rojas
Primera: que no exista licencia y te digan que "está en trámite" sin número de expediente. Sin licencia no hay proyecto, hay una intención.
Segunda: que la fecha de entrega sea "aproximadamente" y no figure en el contrato con penalidad asociada.
Tercera: presión para separar hoy con un descuento que vence en horas. Un proyecto sólido no necesita esa urgencia.
Verifica por tu cuenta con cómo verificar la licencia de edificación y revisa qué revisar antes de dar la separación.
Lo que la sala de ventas quiere que sientas
El piloto está amoblado a escala, iluminado y sin puertas cerradas para que el espacio se perciba mayor. No es engaño, es oficio comercial, pero conviene mirar el plano con medidas en la mano y comparar con el departamento donde vives hoy.
Lo desarrollamos en sala de ventas y piloto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es lo primero que debo preguntar?
Por la licencia de edificación y por el propietario registral del terreno: sin eso, lo demás es secundario.
¿Puedo separar y decidir después?
Puedes, pero revisa antes qué parte de la separación es reembolsable según el contrato.
¿Me tienen que dar el contrato antes de firmar?
Sí, y con tiempo para leerlo o hacerlo revisar. Negarse a entregarlo es una señal de alarma.
¿Cómo confirmo la experiencia de la constructora?
Pidiendo proyectos entregados y verificando registros públicos y antecedentes de reclamos.
¿Vale la pena ir con abogado?
Para revisar el contrato antes de firmar, sí: es el momento en que se define todo lo demás.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
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