Por un anuncio inmobiliario falso responde, en primer lugar, quien lo publicó: el vendedor, el arrendador o el agente que lo difundió. Si es un proveedor, reclamas primero en su Libro de Reclamaciones, que debe responder en 15 días hábiles, y luego ante Indecopi (224-7777 en Lima, 0-800-44040 en regiones). Si te hicieron entregar dinero con engaño, además corresponde una denuncia penal por estafa.
Responde principalmente quien publicó el aviso —el anunciante o el intermediario— por la veracidad de lo que ofrece; la plataforma responde por lo que le corresponde según su rol y por actuar frente a los reportes que recibe. La vía del reclamo depende de qué pasó: información engañosa que causó un perjuicio se reclama ante Indecopi; un fraude con entrega de dinero es materia de denuncia penal.
Datos clave
- Responsabilidad principal: de quien anuncia, por la veracidad de la información ofrecida.
- Marco: el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571) exige información veraz, suficiente y oportuna.
- Fiscalización activa: en 2026 se registraron 269 sanciones al sector construcción e inmobiliario, por 592,84 UIT (más de S/ 3,2 millones con la UIT de S/ 5.500).
- Causales más frecuentes: falta de idoneidad e información insuficiente.
- Plazo de respuesta del proveedor: 15 días hábiles para reclamos y quejas del Libro de Reclamaciones, vigente desde el 21 de mayo de 2022 (Ley 31435 y DS 101-2022-PCM).
- Agentes inmobiliarios: deben estar inscritos en el registro del Ministerio de Vivienda, que puede sancionarlos con amonestación, multa de hasta 5 UIT, suspensión o retiro del registro.
- Si hubo entrega de dinero mediante engaño: corresponde denuncia penal, además del reclamo administrativo.
¿Qué se considera información engañosa?
Cualquier dato relevante que no corresponde a la realidad o que se omite y que habría cambiado la decisión: un metraje inflado, características que no existen, un estado registral que no es el declarado, un precio que después "no era ese", o la omisión de cargas y deudas que el comprador va a heredar. La publicidad genera obligaciones: lo que se ofrece forma parte de lo que se puede exigir.
| Situación | Quién responde | Dónde reclamar |
|---|---|---|
| Metraje o características falsas | Anunciante o intermediario | Indecopi |
| Cargas ocultas no informadas | Vendedor | Indecopi y vía civil |
| Servicio contratado no prestado | Empresa del servicio | Indecopi |
| Aviso de propiedad inexistente | Quien lo publicó | Denuncia penal y reporte a la plataforma |
| Adelanto entregado por engaño | Quien recibió el dinero | Denuncia penal |
| Uso de fotos ajenas | Quien las usó | Reporte y vía de derecho de autor |
Elaboración propia sobre el marco de protección al consumidor y penal peruano, septiembre de 2026.
Si estás por publicar, conviene leer primero cómo publicar y anunciar tu propiedad: guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este paso.
Si estás a punto de entregar dinero o firmar algo, conviene leer primero la guía maestra de estafas inmobiliarias y volver aquí para el detalle.
¿Cómo reclamar por un anuncio falso, paso a paso?
| Paso | Qué haces | Plazo o dato clave |
|---|---|---|
| 1. Guardar pruebas | Capturas del aviso con fecha y URL, chats, comprobantes de pago | Antes de que el aviso se edite o se borre |
| 2. Libro de Reclamaciones | Reclamo al proveedor (inmobiliaria, agente o empresa que ofreció el inmueble) | Debe responder en un máximo de 15 días hábiles |
| 3. Reclamo ante Indecopi | Por Reclama Virtual, por teléfono o en sus oficinas y Centros MAC | 224-7777 en Lima; 0-800-44040 gratis desde regiones |
| 4. Denuncia ante Indecopi | Si el reclamo no se resuelve: procedimiento sumarísimo u ordinario de protección al consumidor | Ante los órganos sumarísimos o la Comisión de Protección al Consumidor |
| 5. Denuncia penal | Si hubo entrega de dinero por engaño o un inmueble inexistente | En la comisaría o el Ministerio Público |
Si quien publicó el aviso es un agente inmobiliario, hay una vía más: el Ministerio de Vivienda lleva el Registro del Agente Inmobiliario, prohíbe intermediar a quien no está inscrito y puede sancionar a los agentes que incumplen sus obligaciones. Revisa primero si el agente figura en el registro, que es de consulta libre.
¿Qué pruebas necesito?
Las que muestran qué se ofreció y qué ocurrió: capturas del aviso con fecha y URL, la conversación completa con el anunciante, comprobantes de cualquier pago, y los documentos de la operación si llegaron a firmarse. La captura del aviso es la pieza central y también la que más se pierde, porque el anunciante lo edita o lo borra apenas hay un problema. Guárdala apenas detectes la discrepancia.
¿Qué puedo hacer como anunciante honesto?
Protegerte con la misma lógica: publica información verificable, guarda el respaldo de cada dato relevante —partida, HR, recibo de mantenimiento— y corrige de inmediato cualquier error que detectes en tu aviso. Un error de tipeo corregido el mismo día es un error; el mismo error sostenido durante semanas, con consultas de por medio, es más difícil de explicar.
¿Sirve reportar el aviso a la plataforma?
Sí, y suele ser la vía más rápida para que deje de circular. El reporte no reemplaza el reclamo formal si hubo un perjuicio, pero detiene el daño en curso. Un sitio que verifica los avisos antes de publicarlos y que actúa sobre los reportes reduce la cantidad de estos casos, que es la razón práctica por la que ese filtro existe.
Si el caso llega a denuncia, esto es lo que hay que reunir: ¿Dónde se denuncia una estafa inmobiliaria?.
La forma de no llegar nunca a esa discusión es declarar el defecto desde el aviso: cómo describo una propiedad con defectos sin ocultarlos.
Preguntas frecuentes
¿La plataforma responde por lo que publica un usuario?
Su responsabilidad depende de su rol y de cómo actúa frente a los reportes. La responsabilidad por la oferta es de quien anuncia.
¿Puedo reclamar si el metraje era menor?
Sí, si el dato ofrecido no corresponde. Es una de las causales más frecuentes de reclamo.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Existen plazos según la vía. Conviene actuar apenas se detecta el problema.
¿El libro de reclamaciones sirve?
Sí: deja constancia formal ante el proveedor y es un paso previo útil.
¿Qué pasa si el anunciante era un particular?
Las normas de consumidor apuntan a proveedores; frente a un particular las vías suelen ser civil o penal según el caso.
¿En cuánto tiempo debe responder un reclamo la inmobiliaria o el agente?
En un máximo de 15 días hábiles, por el canal que hayas indicado. Es el plazo del Código de Protección y Defensa del Consumidor tras la Ley 31435, vigente desde el 21 de mayo de 2022. Si no responde, puedes reportarlo a Indecopi por Reclama Virtual o al 224-7777 en Lima.
¿Cómo presento un reclamo ante Indecopi por un aviso inmobiliario?
En línea por Reclama Virtual, por teléfono al 224-7777 en Lima o al 0-800-44040 gratis desde regiones, por correo a sacreclamo@indecopi.gob.pe o en sus oficinas y Centros MAC. Si el reclamo no se resuelve, puedes pasar a una denuncia de protección al consumidor.
¿Puedo denunciar a un agente inmobiliario ante el Ministerio de Vivienda?
Sí. El Ministerio de Vivienda administra el Registro del Agente Inmobiliario y puede sancionar a los agentes que incumplen sus obligaciones con amonestación, multa de hasta 5 UIT (S/ 27.500 en 2026), suspensión de hasta un año o retiro definitivo del registro.
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Fuentes
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Sunarp — Alerta registral
- Ministerio Público — Denuncias por estafa
- Presentar reclamos en Indecopi — gob.pe
- Denuncias de protección al consumidor — Indecopi, gob.pe, 14 de enero de 2024
- Proveedores deben atender reclamos y quejas en 15 días hábiles (DS 101-2022-PCM) — Indecopi, 16 de agosto de 2022
- Registro y sanciones del agente inmobiliario — Ministerio de Vivienda, 27 de octubre de 2022
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