¿Qué es la publicidad engañosa en un aviso inmobiliario?

Un aviso puede ser engañoso sin contener una sola mentira. Basta con que induzca a error a quien lo lee, y eso incluye omitir información relevante o presentarla de forma que se entienda otra cosa. En un rubro donde el aviso es la puerta de entrada de toda la operación, conviene saber dónde está la línea.

Las prácticas más riesgosas del rubro

1. Fotos que no corresponden. Usar imágenes de otro departamento del mismo edificio, del piloto, o renders presentados como fotografía real. Si se usa un render, debe decirse que lo es.

2. Metraje ambiguo. Publicar un área sin precisar si es techada, ocupada o total. Es el reclamo más frecuente cuando el comprador mide.

3. Precio que no es el precio. Anunciar una cifra que luego resulta no incluir estacionamiento, depósito o un pago adicional. Si hay condiciones, van visibles.

4. Omitir cargas o limitaciones. No mencionar que el inmueble está ocupado, que tiene una hipoteca, que no está independizado o que lo construido no está inscrito.

5. Atributos que no se pueden probar. "El mejor precio de la zona", "revaloriza garantizado", "rentabilidad asegurada". Toda afirmación objetiva debe poder sustentarse.

6. Plazos de entrega sin respaldo en proyectos en construcción.

El lugar de este paso dentro de todo el proceso de publicar está explicado en la guía maestra para publicar y anunciar un inmueble.

Para ver qué canal rinde en cada etapa del embudo y cuánto conviene invertir, revisa la guía de estrategias, canales y costos del marketing inmobiliario.

Si estás a punto de entregar dinero o firmar algo, conviene leer primero la guía maestra de estafas inmobiliarias y volver aquí para el detalle.

Por qué "letra chica" no salva

La información relevante tiene que ser accesible y comprensible en el momento en que influye en la decisión. Un dato determinante escondido en un asterisco, en gris claro o en la última línea no cumple: si es importante, va donde se lee.

Lo que se promete, obliga

Este es el punto que más sorprende. El contenido del anuncio se integra a lo que se ofreció: si publicaste que incluye estacionamiento, el comprador puede exigir que lo incluya. No es solo un tema publicitario — tiene efecto sobre la operación.

De ahí la regla práctica: no publiques nada que no estés dispuesto a cumplir, por muy bien que suene.

Cómo redactar sin exponerse

• Datos verificables, no adjetivos. "112 m² de área techada" en vez de "amplísimo".
• Precisa el tipo de área siempre.
• Di qué incluye y qué no en el precio, sin rodeos.
• Menciona lo incómodo: ocupado, en trámite de independización, requiere remodelación. Además filtra interesados y te ahorra visitas inútiles.
• Identifica los renders como tales.
• Guarda el sustento de cada cifra: partida, ficha del proyecto, documento municipal.

Si te llega un reclamo

Lo primero es revisar qué decía exactamente el aviso y qué sustento tienes. Corregir el anuncio, conservar la evidencia de lo publicado y responder al consumidor de forma documentada es lo que marca la diferencia entre un reclamo que se cierra y uno que escala.

El beneficio inesperado

Un aviso preciso, que dice el área exacta, lo que incluye el precio y qué hay que arreglar, no solo evita problemas: convierte mejor. Filtra al que iba a descartar la propiedad en la visita y atrae al que sabe exactamente qué va a ver.

Si esto te toca de cerca: ¿Por qué un agente inmobiliario es sujeto obligado ante la UIF?.

El caso más frecuente no es inventar una ventaja sino callar un defecto. Cómo redactarlo para que filtre en lugar de espantar está en cómo describo una propiedad con defectos sin ocultarlos.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo un aviso inmobiliario es publicidad engañosa?

Cuando induce a error a quien lo lee, aunque no contenga ninguna mentira. Omitir un dato relevante o presentarlo de modo que se entienda otra cosa puede bastar. Responde el anunciante, y quien difunde el aviso también puede verse alcanzado según el caso.

¿Puedo usar fotos del piloto o renders en un aviso?

Puedes usar renders, pero debes indicar que lo son. Lo riesgoso es presentar imágenes del piloto, de otro departamento del mismo edificio o renders como si fueran fotografías reales del inmueble que ofreces, porque llevan al comprador a esperar algo distinto.

¿Cómo debo publicar el metraje de un inmueble?

Precisando siempre el tipo de área: techada, ocupada o total. Publicar un número sin aclararlo es el origen del reclamo más frecuente cuando el comprador mide. Usa datos verificables en lugar de adjetivos y guarda el sustento de cada cifra, como la partida o la ficha del proyecto.

¿Estoy obligado a cumplir lo que dice el aviso?

Sí. El contenido del anuncio se integra a lo que ofreciste: si publicaste que incluye estacionamiento, el comprador puede exigirlo. Por eso la regla práctica es no publicar nada que no estés dispuesto a cumplir, por muy bien que suene.

¿La letra chica me protege si el dato está en el aviso?

No. La información relevante debe ser accesible y comprensible en el momento en que influye en la decisión. Un dato determinante escondido en un asterisco, en gris claro o en la última línea no cumple: si es importante, va donde se lee.

¿Qué hago si recibo un reclamo por un aviso?

Primero revisa qué decía exactamente el aviso y qué sustento tienes. Luego corrige el anuncio, conserva la evidencia de lo publicado y responde al consumidor de forma documentada. Eso marca la diferencia entre un reclamo que se cierra y uno que escala.

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Fuentes

• Indecopi — Publicidad comercial y protección al consumidor