Al vender en Lima y comprar en provincia, calcula cuatro costos: 5% de impuesto a la renta sobre la ganancia (no pagas si es tu único inmueble y lo tienes hace 2 años o más), 3% de alcabala sobre el exceso de S/ 55.000 del nuevo precio, y dos juegos de gastos notariales y registrales. Los honorarios notariales se cotizan; los registrales se estiman con la Calculadora Registral de Sunarp.
La idea de comprar una casa más grande y quedarte con la diferencia tiene respaldo parcial en los datos: el metro cuadrado en Arequipa cuesta alrededor de 30% menos que en Lima y el 80% de la oferta de vivienda de interés social del país está fuera de la capital. Pero la diferencia de precio no es lo que te queda. A esos costos se suman la mudanza y, sobre todo, el costo de vender apurado. Este es el cálculo completo.
Datos clave
- El metro cuadrado en Arequipa cuesta aproximadamente 30% menos que en Lima (El Comercio).
- 52.766 viviendas de interés social disponibles en el interior frente a 13.208 en Lima y Callao (MVCS, 24 de agosto de 2026).
- La venta de un inmueble que no es casa habitación genera impuesto a la renta de segunda categoría, que se calcula sobre la ganancia con el Índice de Corrección Monetaria del MEF.
- La alcabala la paga el comprador: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia.
- Hay dos juegos de gastos notariales y registrales: uno al vender y otro al comprar.
- La variable que más dinero mueve no es ninguna de las anteriores: es el precio al que logras vender en Lima.
- Impuesto a la renta (Sunat): tasa efectiva de 5% sobre la ganancia (precio de venta menos costo actualizado con el ICM). No se paga si es tu único inmueble y fuiste propietario al menos 2 años, si lo compraste antes del 1 de enero de 2004 o si vendes por debajo del costo actualizado.
- Alcabala 2026: con la UIT en S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 del valor de la compra están inafectos; sobre el resto se paga 3%.
¿Cuánto queda realmente?
| Concepto | Quién lo asume | Referencia |
|---|---|---|
| Impuesto a la renta de segunda categoría por la venta | Vendedor | Sobre la ganancia, con ICM del MEF; hay supuestos de inafectación como la casa habitación |
| Gastos notariales y registrales de la venta | Según lo pactado | Varía por notaría y por valor |
| Alcabala de la nueva compra | Comprador | 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia |
| Gastos notariales y registrales de la compra | Comprador | Varía por notaría y por valor |
| Mudanza interprovincial y acondicionamiento | Tú | Depende de distancia y volumen |
| Alquiler puente si las fechas no calzan | Tú | Uno a tres meses es lo habitual |
Si estás empezando la venta, conviene leer primero la guía completa para vender una propiedad en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Cómo calcular los gastos notariales, registrales e impuestos?
Hazlo en este orden, con tus cifras reales:
- Impuesto a la renta de la venta. Actualiza tu costo de compra con el Índice de Corrección Monetaria (ICM) del MEF del mes en que compraste, réstalo del precio de venta y aplica 5% a la diferencia. En el ejemplo de la Sunat: venta de S/ 210.000, costo de S/ 180.000 × ICM de 1,03 = S/ 185.400; ganancia de S/ 24.600; impuesto de S/ 1.230, que se declara y paga en el mes siguiente al cobro.
- Alcabala de la compra. Resta S/ 55.000 (10 UIT de 2026) al precio de la casa que compras y multiplica por 3%. Es un impuesto municipal: se paga en la municipalidad provincial o su SAT antes de la escritura.
- Honorarios notariales. No tienen arancel oficial: el Decreto Legislativo 1049 los deja libres. Pide cotización escrita por la misma operación en dos o tres notarías, en Lima y en la ciudad de destino.
- Derechos registrales. Dependen del valor del inmueble y los estima la Calculadora Registral de Sunarp. Recuerda que el registrador puede liquidar un monto distinto al revisar el título.
| Ejemplo: casa en provincia de S/ 350.000 | Cálculo | Monto |
|---|---|---|
| Base de la alcabala | S/ 350.000 − S/ 55.000 (10 UIT 2026) | S/ 295.000 |
| Alcabala a pagar | S/ 295.000 × 3% | S/ 8.850 |
| Honorarios notariales | Libres (D. Leg. 1049): cotizar | Según notaría |
| Derechos registrales | Calculadora Registral de Sunarp | Según valor |
¿Cuál es el error que más cuesta?
Vender apurado porque ya compraste. Es la secuencia equivocada y es sorprendentemente común: alguien se enamora de una casa en provincia, firma, y entonces necesita vender en Lima en sesenta días. Un inmueble que se vende con prisa se vende con descuento, y ese descuento suele ser mayor que todos los impuestos y gastos juntos.
La secuencia correcta es la inversa: poner en venta primero, con precio de mercado y material bien hecho, y negociar la compra con plazos que reconozcan la realidad de tu venta. Cómo fijar ese precio de salida está en cómo comparar ofertas por tu propiedad, y cómo preparar el inmueble para que se venda rápido y bien, en cómo publicar para llegar al comprador correcto.
¿Y si en lugar de vender, alquilo?
Es la alternativa que casi nadie evalúa y que muchas veces gana. Conservar el departamento de Lima en alquiler y comprar en provincia con crédito convierte una operación de suma cero en dos activos: uno que renta y otro donde vives. El costo es que necesitas calificar para el crédito con el alquiler incluido en tu evaluación, y que vas a administrar un inmueble a distancia, esta vez al revés.
El cálculo comparado está en vender o alquilar tu inmueble, y la logística de administrar desde otra ciudad, en administrar un alquiler en otra ciudad.
¿Qué mirar de la ciudad de destino, además del precio?
Cuatro cosas que deciden si la mudanza funciona a cinco años. La primera, empleo o ingreso: si tu trabajo es remoto, verifica conectividad real, no la del folleto. La segunda, salud: qué establecimientos hay y a qué distancia. La tercera, educación, si hay hijos. La cuarta, liquidez del mercado inmobiliario local: en una ciudad donde se vende poco, salir después toma mucho más tiempo que en Lima.
Ese último punto es el que subestima casi todo el mundo. Comprar es fácil en cualquier lugar; vender no. Lo desarrollamos en cómo evaluar una inversión inmobiliaria fuera de Lima y en dónde comprar en el Perú según tu objetivo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto más barato es comprar en provincia?
En Arequipa el metro cuadrado se ha reportado alrededor de 30% menor que en Lima; en otras ciudades la diferencia cambia según el mercado local. En ciudades intermedias puede ser mayor, y en zonas turísticas puede desaparecer. La oferta también pesa: el 80% de la vivienda de interés social del país está fuera de la capital.
¿Qué se paga al comprar la casa nueva?
La alcabala, que es 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia y la asume el comprador, más los gastos notariales y registrales de la operación. Con la UIT de 2026 en S/ 5.500, los primeros S/ 55.000 están inafectos: por una casa de S/ 350.000 pagarías S/ 8.850 de alcabala, en la municipalidad provincial o su SAT antes de la escritura.
¿Pago impuesto a la renta si vendo mi departamento?
La venta de un inmueble genera impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, calculada con el Índice de Corrección Monetaria del MEF, salvo los supuestos de inafectación previstos, como el de casa habitación. La tasa efectiva es 5% de la diferencia entre el precio de venta y el costo actualizado, y se declara y paga en el mes siguiente al cobro. Conviene verificar tu caso antes de vender.
¿Cuándo no pago impuesto a la renta por vender mi departamento?
Según la Sunat, no pagas si es tu único inmueble y fuiste propietario por lo menos 2 años, si lo compraste antes del 1 de enero de 2004 o si el precio de venta es menor que tu costo de adquisición actualizado con el ICM. En los demás casos pagas 5% de la ganancia.
¿Cómo calculo los gastos notariales de una compraventa?
Los honorarios notariales son libres por el Decreto Legislativo 1049, así que no hay una fórmula oficial: pide cotización escrita a dos o tres notarías por la misma operación, en Lima y en la ciudad de destino. Los derechos registrales, en cambio, se estiman según el valor del inmueble con la Calculadora Registral de Sunarp, aunque el registrador puede liquidar un monto distinto al revisar el título.
¿Conviene vender primero o comprar primero?
Vender primero, o al menos negociar la compra con plazos compatibles con tu venta. Vender apurado suele costar más que todos los impuestos y gastos de la operación juntos, porque un inmueble que se vende con prisa se vende con descuento. Si las fechas no calzan, el alquiler puente habitual es de uno a tres meses.
¿Puedo quedarme con el departamento de Lima y comprar igual?
Si calificas para el crédito considerando el alquiler que generará, sí, y es una alternativa que muchas veces resulta mejor que vender: terminas con un inmueble que renta y otro donde vives. Implica administrar un inmueble a distancia.
Seguir leyendo
- Cómo vender una propiedad en Perú: la guía completa, paso a paso
- Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
- calculadora MEF: impuesto a la renta por venta de inmueble
Fuentes
- Arequipa: precio del metro cuadrado es un 30% menor que en Lima — El Comercio
- MVCS: el 80% de la oferta de vivienda social está en el interior del país — Perú Construye, 24/08/2026
- INEI: población del Perú totalizó 34 millones 157 mil 732 habitantes al 2025 — INEI, Censos Nacionales 2025 (difundidos el 10/07/2026)
- Índice de Corrección Monetaria — Ministerio de Economía y Finanzas
- Buscador de proyectos de vivienda — Fondo MIVIVIENDA
- Sunat: calcular el impuesto a la renta de segunda categoría por venta de inmuebles (gob.pe)
- Sunarp: Calculadora Registral de derechos registrales (gob.pe)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Vender bien en Lima es la mitad del resultado. Te acompañamos en el precio, el impuesto y la publicación:
- Calculadora de Alcabala — calcula en segundos el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
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