El dueño legal de un inmueble en el Perú es la persona que figura inscrita en el asiento de dominio de su partida registral en Sunarp. No es quien vive ahí, ni quien tiene las llaves, ni quien muestra un contrato de compraventa antiguo. Para saberlo se pide una copia literal de la partida, y cuesta pocos soles.
Para hacerlo en orden —dueño, cargas, deudas municipales y deudas judiciales del vendedor—, usa el asistente para consultar un predio, con el enlace oficial y el costo de cada consulta.
Datos clave
- Copia literal de un predio: S/ 17,60 las dos primeras páginas, S/ 8,80 por página adicional (tarifario 2026).
- Certificado Registral Inmobiliario (CRI): S/ 88,50. Muestra el estado actual del inmueble: titular vigente y cargas vigentes.
- Diferencia clave: la copia literal trae todo el historial; el CRI, la foto de hoy.
- Si el vendedor no figura inscrito, no puede transferirte la propiedad por sí solo, aunque tenga un contrato firmado.
¿Dónde se consulta al propietario de un inmueble?
En Sunarp, la entidad que lleva el registro de la propiedad inmueble en el país. Se puede hacer en línea o en una oficina registral. Necesitas un dato de entrada: el número de partida del inmueble o su dirección exacta para ubicarlo por búsqueda.
El paso a paso está en cómo verificar una partida registral en Sunarp.
Para ver cómo opera cada engaño, qué verificación lo desarma y cuánto cuesta esa verificación en 2026, revisa las 12 estafas inmobiliarias más comunes en el Perú y cómo evitarlas.
¿Copia literal o CRI: cuál pido?
| Documento | Qué muestra | Costo 2026 | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|
| Copia literal | Todo el historial de la partida, asiento por asiento | S/ 17,60 (2 páginas) + S/ 8,80 por página extra | Cuando quieres ver de dónde viene el inmueble y qué pasó con él |
| CRI | Titular actual y cargas vigentes, certificado por Sunarp | S/ 88,50 | Cuando el banco lo exige o quieres la foto vigente y certificada |
¿Qué reviso en el documento cuando lo tengo?
- Asiento de dominio: el nombre y DNI del titular actual. Debe coincidir exactamente con el documento de quien te vende.
- Estado civil del titular. Si adquirió el inmueble estando casado, lo normal es que deba firmar también el cónyuge.
- Cargas y gravámenes: hipotecas, embargos, demandas anotadas, servidumbres.
- Descripción del predio: área, linderos y ubicación. Si no coincide con lo que viste, hay un problema que resolver antes de avanzar.
¿Qué hago si el vendedor no aparece como titular?
Detente. Las explicaciones habituales son que el inmueble viene de una herencia sin inscribir, que la compra anterior nunca se registró, o que se trata de una posesión sin título. Ninguna de las tres se arregla el día de la firma.
- Herencia sin inscribir: hace falta la sucesión intestada o el testamento inscrito, y luego el traslado de dominio.
- Compra anterior sin inscribir: hay que rastrear la cadena de transferencias hasta el titular registrado.
- Posesión sin título: no hay propiedad inscrita que transferir. Ver prescripción adquisitiva de dominio.
Para blindar tu propio inmueble contra suplantaciones, revisa la alerta registral gratuita de Sunarp y la inmovilización de partida.
Preguntas frecuentes
¿Puedo consultar quién es el dueño de una casa gratis?
La búsqueda de la partida y algunos servicios de consulta en línea de Sunarp son gratuitos o de bajo costo, pero el documento con valor probatorio —copia literal o CRI— tiene tasa.
¿Necesito permiso del dueño para pedir la partida?
No. El registro es público: cualquier persona puede pedir la copia literal de una partida registral.
¿Y si la casa nunca fue inscrita en Sunarp?
Entonces no hay partida ni titular registrado. Esa es una compra de riesgo alto que requiere sanear la propiedad primero, no comprar y ver después.
¿Sirve el recibo de luz o el autovalúo para probar quién es el dueño?
No. Acreditan quién usa o quién declara el predio ante la municipalidad, no quién es su propietario inscrito.
Fuentes
- Resolución 00228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo P-1 (publicidad de predios, texto corregido por la fe de erratas del 24-dic-2025) — Sunarp
- Copia literal SUNARP: cómo pedirla — Trámites Perú
- Copia literal y certificado registral SUNARP en línea 2026 — Modelo.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Verificar al dueño es el primer filtro de cualquier compra seria. Después de ese filtro, esto es lo que te ayuda a decidir:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
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