Modelo de carta notarial y demanda por vicios ocultos en una vivienda 2026 (Word, gratis): reducción del precio o resolución

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Compraste una casa o un departamento y, ya viviendo, aparecieron filtraciones en la losa, humedad por capilaridad en los muros, una red de desagüe colapsada o una grieta estructural que nadie te mostró. Eso es un vicio oculto: un defecto que existía al momento de la transferencia, que no era visible con una revisión diligente y que hace que el bien no sirva para lo que fue comprado o baje su valor. El Código Civil obliga al vendedor a responder por él (artículos 1503 y siguientes) y te da dos caminos: pedir que se rebaje el precio (acción estimatoria, artículo 1513) o deshacer la compra (acción redhibitoria, artículo 1511).

El problema es el reloj: la acción caduca a los seis meses de recibido el inmueble (artículo 1514). Por eso este modelo trae dos documentos en uno: la carta notarial que fija el reclamo por escrito y da al vendedor un plazo para reparar o devolver parte del precio, y la demanda ya armada por si no responde, con petitorio, fundamentos de hecho y de derecho, vía procedimental y anexos. Para una vivienda nueva comprada a una constructora o inmobiliaria se añaden las garantías del Código de Protección y Defensa del Consumidor y la responsabilidad del contratista.

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Vista previa del modelo

CARTA NOTARIAL Y DEMANDA POR VICIOS OCULTOS EN VIVIENDA

PRIMERA PARTE — CARTA NOTARIAL DE RECLAMO POR VICIOS OCULTOS

[CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__]. Señor(a) [NOMBRE DEL VENDEDOR]. [DOMICILIO DEL VENDEDOR SEGÚN LA ESCRITURA], distrito de [____]. Presente.- De mi consideración:

1. ANTECEDENTES

Me dirijo a usted con relación al inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], distrito de [____], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], que adquirí de usted por [minuta de compraventa / escritura pública] de fecha [____], por el precio de [MONEDA] [MONTO], y que me fue entregado el [FECHA DE ENTREGA] según el acta de esa fecha.

2. LOS VICIOS OCULTOS DETECTADOS

Con posterioridad a la entrega se han manifestado los siguientes defectos, que no eran visibles al momento de la compra ni constan en el acta de entrega: [DESCRIBIR CADA VICIO: filtraciones en la losa del ____ / humedad por capilaridad en los muros de ____ / tubería de agua o desagüe deteriorada en ____ / fallas en la instalación eléctrica / grietas estructurales en ____ / otros].

Según el informe técnico del [Ing. Civil / Arq.] [NOMBRE], [CIP / CAP] N.º [____], de fecha [____], que adjunto en copia, dichos defectos existían antes de la transferencia, [fueron cubiertos con pintura o acabados recientes,] hacen que el inmueble no sea apto para su uso como vivienda [o disminuyen su valor] y su reparación se presupuesta en S/ [____].

3. REQUERIMIENTO

En consecuencia, en ejercicio del derecho de saneamiento por vicios ocultos que me reconocen los artículos 1484, 1485 y 1503 a 1514 del Código Civil, le requiero para que, en el plazo de [__] días hábiles de recibida esta carta, [(a) ejecute a su costo las reparaciones descritas en el informe técnico; o, en su defecto, (b) me reembolse la suma de S/ ____ como reducción del precio pagado (artículo 1513) / me manifieste su conformidad con la resolución de la compraventa y la restitución del precio (artículos 1511 y 1512)].

Cuándo usar este modelo

Qué incluye

  1. Carta notarial: antecedentes de la compraventa y entrega
  2. Carta notarial: descripción de los vicios e informe técnico
  3. Carta notarial: requerimiento con plazo (reparar o devolver)
  4. Carta notarial: reserva de acciones y caducidad
  5. Demanda: sumilla, juez y partes
  6. Demanda: petitorio (estimatoria o redhibitoria) e indemnización
  7. Demanda: fundamentos de hecho y de derecho
  8. Demanda: vía procedimental, competencia y monto
  9. Demanda: medios probatorios y anexos

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Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?

La carta se envía por conducto notarial al domicilio del vendedor que figura en la minuta o escritura: así queda fecha cierta de que reclamaste dentro del plazo. No necesita abogado. La demanda sí: la firma un abogado colegiado y se presenta ante el juez civil con los requisitos de los artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil; la vía depende del monto que reclamas (sumarísimo hasta 100 URP, abreviado hasta 1.000 URP, de conocimiento por encima, artículos 546, 486 y 475). Antes de demandar, en Lima y en la mayoría de distritos judiciales es obligatorio intentar la conciliación extrajudicial (Ley 26872). Las dos acciones caducan a los seis meses de la recepción del inmueble (artículo 1514), y la caducidad no se interrumpe con la carta: si el plazo está por vencer, hay que presentar la demanda.

Qué debe tener para ser válido

El saneamiento por vicios ocultos es una obligación legal del vendedor, exista o no una cláusula en el contrato (artículos 1484 y 1485 del Código Civil). Lo que decide si el reclamo prospera es probar estos puntos dentro del plazo.

  1. Que el vicio existía al momento de la transferencia: El vendedor responde por los vicios ocultos existentes al momento de la transferencia (artículo 1503). Un deterioro posterior, por uso o por falta de mantenimiento del comprador, no es vicio oculto. El informe técnico debe pronunciarse sobre la antigüedad del defecto.
  2. Que era oculto y no conocido: No son vicios ocultos los que el adquirente pudo conocer actuando con la diligencia exigible según su aptitud personal y las circunstancias (artículo 1504). Lo que se vio en la visita, lo que constó en el acta de entrega o lo que estaba a la vista no se puede reclamar por esta vía.
  3. Que afecta la finalidad o el valor del bien: El vicio debe hacer al inmueble inútil para la finalidad de la adquisición o disminuir su valor (artículo 1503). Un defecto estético menor no basta; una filtración recurrente, una falla estructural o una red sanitaria inservible sí.
  4. La acción elegida: redhibitoria o estimatoria: El comprador opta entre pedir la resolución del contrato (artículo 1511, con los efectos del 1512) o la reducción del precio (artículo 1513). La demanda debe decir cuál y cuantificarla; la indemnización de daños procede en ambas si el vendedor actuó con dolo o culpa.
  5. El plazo de caducidad de seis meses: Las acciones caducan a los seis meses de la recepción del bien, tratándose de inmuebles (artículo 1514). La carta no lo interrumpe; solo la demanda presentada a tiempo evita que el derecho se extinga.
  6. Vivienda nueva: garantías del consumidor y del contratista: Si el vendedor es un proveedor (constructora, inmobiliaria, promotor), rige además la Ley 29571: deber de información (artículos 76 y 77), servicio posventa y garantía estructural mínima de diez años desde la conformidad de obra (artículo 80, modificado por la Ley 30534). El contratista responde cinco años desde la aceptación por destrucción, peligro de ruina o graves defectos de construcción (artículo 1784 del Código Civil).

Texto del modelo

Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.

Primera parte: la carta notarial y su destinatario

Lugar y fecha, nombre y domicilio del vendedor tal como figuran en la escritura: a esa dirección la lleva el notario y ahí queda el cargo de recepción.

PRIMERA PARTE — CARTA NOTARIAL DE RECLAMO POR VICIOS OCULTOS

[CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__]. Señor(a) [NOMBRE DEL VENDEDOR]. [DOMICILIO DEL VENDEDOR SEGÚN LA ESCRITURA], distrito de [____]. Presente.- De mi consideración:

1. Antecedentes

Carta: identifica la compraventa (inmueble, partida, fecha, precio) y la fecha de entrega, que es desde cuando corre el plazo de seis meses del artículo 1514.

Me dirijo a usted con relación al inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], distrito de [____], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], que adquirí de usted por [minuta de compraventa / escritura pública] de fecha [____], por el precio de [MONEDA] [MONTO], y que me fue entregado el [FECHA DE ENTREGA] según el acta de esa fecha.

2. Los vicios ocultos detectados

Carta: describe cada defecto detectado después de la entrega y resume el informe técnico que prueba que existía antes, que estaba oculto y cuánto cuesta repararlo.

Con posterioridad a la entrega se han manifestado los siguientes defectos, que no eran visibles al momento de la compra ni constan en el acta de entrega: [DESCRIBIR CADA VICIO: filtraciones en la losa del ____ / humedad por capilaridad en los muros de ____ / tubería de agua o desagüe deteriorada en ____ / fallas en la instalación eléctrica / grietas estructurales en ____ / otros].

Según el informe técnico del [Ing. Civil / Arq.] [NOMBRE], [CIP / CAP] N.º [____], de fecha [____], que adjunto en copia, dichos defectos existían antes de la transferencia, [fueron cubiertos con pintura o acabados recientes,] hacen que el inmueble no sea apto para su uso como vivienda [o disminuyen su valor] y su reparación se presupuesta en S/ [____].

3. Requerimiento

Carta: el requerimiento concreto con plazo: reparar a su costo o devolver una suma como reducción del precio (art. 1513), o aceptar la resolución de la compra (arts. 1511 y 1512).

En consecuencia, en ejercicio del derecho de saneamiento por vicios ocultos que me reconocen los artículos 1484, 1485 y 1503 a 1514 del Código Civil, le requiero para que, en el plazo de [__] días hábiles de recibida esta carta, [(a) ejecute a su costo las reparaciones descritas en el informe técnico; o, en su defecto, (b) me reembolse la suma de S/ ____ como reducción del precio pagado (artículo 1513) / me manifieste su conformidad con la resolución de la compraventa y la restitución del precio (artículos 1511 y 1512)].

4. Reserva de acciones

Carta: reserva de la acción estimatoria o redhibitoria, la indemnización, intereses, costas y costos dentro del plazo del artículo 1514; firma y datos del comprador.

De no atender este requerimiento, me reservo el derecho de iniciar la acción estimatoria o la redhibitoria, a mi elección, y de reclamar la indemnización por los daños ocasionados, los intereses, las costas y los costos, dentro del plazo del artículo 1514 del Código Civil. Dejo constancia de que esta carta se cursa por conducto notarial para los fines de ley. Atentamente, [NOMBRE DEL COMPRADOR], DNI N.º [____], con domicilio en [____].

Segunda parte — demanda. sumilla y designación del juez

Demanda: la sumilla con la pretensión elegida, el juez al que se dirige y la identificación del demandante con domicilio real, procesal y casilla electrónica.

Expediente: nuevo. Sumilla: DEMANDA DE [REDUCCIÓN DEL PRECIO POR VICIOS OCULTOS (ACCIÓN ESTIMATORIA) / RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR VICIOS OCULTOS (ACCIÓN REDHIBITORIA)] E INDEMNIZACIÓN.

SEÑOR JUEZ [DE PAZ LETRADO / ESPECIALIZADO EN LO CIVIL] DE [CIUDAD]: [NOMBRE DEL COMPRADOR], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio real en [____] y domicilio procesal en [____], casilla electrónica N.º [____], con la autorización del abogado que suscribe; a usted atentamente digo:

I. Petitorio

Demanda: el petitorio con las tres pretensiones: la reducción del precio o la resolución con restitución, la indemnización y los intereses, costas y costos.

Interpongo demanda de [REDUCCIÓN DEL PRECIO POR VICIOS OCULTOS / RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR VICIOS OCULTOS] contra [NOMBRE DEL VENDEDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], para que el juzgado ordene: (1) [el pago de la suma de S/ ____, equivalente al menor valor del inmueble por los vicios ocultos descritos (artículo 1513 del Código Civil) / la resolución del contrato de compraventa del inmueble ubicado en ____ y la restitución del precio pagado de ____, su valor al momento de la resolución, los intereses, los gastos del contrato y los tributos pagados (artículos 1511 y 1512), contra la devolución del inmueble]; (2) el pago de una indemnización de S/ [____] por los daños y perjuicios ocasionados; y (3) el pago de intereses legales, costas y costos del proceso.

II. Fundamentos de hecho

Demanda: los hechos en orden: la compra y la entrega, cuándo aparecieron los defectos, qué dice el informe técnico, la carta notarial y la conciliación sin acuerdo, y los daños sufridos con sus montos.

1. Por [minuta / escritura pública] de fecha [____] adquirí del demandado el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____], por el precio de [MONEDA] [MONTO], íntegramente pagado. El inmueble me fue entregado el [FECHA DE ENTREGA], según el acta que acompaño.

2. El [FECHA] se manifestaron los siguientes defectos: [DESCRIBIR LOS VICIOS]. No eran visibles en las visitas previas ni al momento de la entrega, [fueron cubiertos con pintura y acabados recientes,] y no constan en el acta.

3. El informe técnico del [Ing. / Arq.] [NOMBRE], [CIP / CAP] N.º [____], concluye que los defectos tienen una antigüedad [de ____ / anterior a la fecha de transferencia], que provienen de [____] y que su reparación cuesta S/ [____]. [El inmueble no es apto para vivienda hasta su reparación. / El valor del inmueble se reduce en S/ ____.]

4. Mediante carta notarial de fecha [____], recibida el [____], requerí al demandado la reparación o la reducción del precio en el plazo de [__] días hábiles, sin obtener respuesta [o: con respuesta negativa de fecha ____]. El [____] se realizó la audiencia de conciliación extrajudicial ante el centro [____], que concluyó por [inasistencia del invitado / falta de acuerdo], según acta N.º [____].

5. Los daños que he sufrido son: [alquiler de otra vivienda durante ____ meses por S/ ____ / bienes muebles dañados por el agua valorizados en S/ ____ / gastos de peritaje y reparaciones urgentes por S/ ____], que acredito con los comprobantes que adjunto.

III. Fundamentos de derecho

Demanda: los artículos del Código Civil sobre saneamiento y vicios ocultos (1484, 1485, 1503 a 1505, 1511 a 1514), la indemnización, las normas del consumidor y del contratista si el vendedor es proveedor, y las reglas procesales de la demanda y de la vía.

Código Civil: artículos 1484 y 1485 (obligación de saneamiento del transferente), 1503 (saneamiento por vicios ocultos existentes al momento de la transferencia), 1504 (vicios que el adquirente no pudo conocer con la diligencia exigible), 1505 (vicio que hace al bien inútil o disminuye su valor), [1511 y 1512 (acción redhibitoria y sus efectos) / 1513 (acción estimatoria)], 1514 (plazo de caducidad de seis meses para inmuebles), 1321 y 1331 (indemnización por inejecución de obligaciones). [Si el vendedor es proveedor: Ley N.º 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, artículos 76, 77 y 80 (información, servicio posventa y garantía estructural mínima de diez años, modificado por la Ley N.º 30534); artículo 1784 del Código Civil (responsabilidad del contratista por cinco años).]

Código Procesal Civil: artículos 424 y 425 (requisitos y anexos de la demanda), 130 a 133 (forma de los escritos), [546 inciso 7 (proceso sumarísimo, cuantía hasta 100 URP) / 486 inciso 7 (proceso abreviado, cuantía mayor de 100 y hasta 1.000 URP) / 475 inciso 2 (proceso de conocimiento, cuantía mayor de 1.000 URP)]. Ley N.º 26872, Ley de Conciliación, artículo 6 (conciliación previa como requisito de procedibilidad).

IV. Vía procedimental, competencia y monto del petitorio

Demanda: la vía (sumarísimo, abreviado o de conocimiento según la cuantía en URP), el juez competente por domicilio del demandado o ubicación del inmueble, y el monto del petitorio.

La pretensión se tramita en la vía del proceso [SUMARÍSIMO / ABREVIADO / DE CONOCIMIENTO], en atención a la cuantía. Es competente el juez [de paz letrado / especializado en lo civil] de [CIUDAD], por ser el domicilio del demandado (artículo 14 del Código Procesal Civil) [y el lugar donde se ubica el inmueble (artículo 24, inciso 1)]. El monto del petitorio asciende a S/ [____] ([MONTO EN LETRAS] y 00/100 soles).

V. Medios probatorios

Demanda: los medios probatorios numerados: escritura, acta de entrega, copia literal, informe técnico y fotos, presupuestos, carta notarial con cargo, acta de conciliación, comprobantes y, si se ofrecen, testigos, pericia o inspección judicial.

1. [Minuta / Testimonio de la escritura pública] de compraventa de fecha [____]. 2. Acta de entrega del inmueble de fecha [____]. 3. Copia literal de la Partida Electrónica N.º [____]. 4. Informe técnico del [Ing. / Arq.] [NOMBRE] de fecha [____], con [__] fotografías. 5. Presupuesto(s) de reparación de [EMPRESA / PROFESIONAL]. 6. Carta notarial de fecha [____] con cargo de recepción [y respuesta del demandado]. 7. Acta de conciliación extrajudicial N.º [____]. 8. Comprobantes de los gastos y daños reclamados. 9. [Declaración testimonial de ____, con domicilio en ____, sobre el estado del inmueble antes de la venta / Pericia de parte / Inspección judicial del inmueble.]

VI. Anexos

Demanda: los anexos obligatorios (DNI, aranceles, acta de conciliación y documentos) y el «por tanto» con el pedido de admitir la demanda y declararla fundada.

1-A Copia del DNI del demandante. 1-B Arancel judicial por ofrecimiento de pruebas [y por cédulas de notificación]. 1-C Acta de conciliación extrajudicial. 1-D a 1-[_] Los documentos ofrecidos como medios probatorios, en copia. POR TANTO: A usted, señor Juez, solicito admitir a trámite la demanda, correr traslado al demandado y, en su oportunidad, declararla fundada en todos sus extremos, con costas y costos.

Lugar, fecha y firmas

Lugar y fecha; firma el comprador en la carta y, en la demanda, el comprador como demandante y el abogado con su número de colegiatura.

[CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].

_______________________________

EL COMPRADOR (DEMANDANTE) — DNI N.º [____]

_______________________________

ABOGADO(A) — [CAL / CA____] N.º [____]

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Para entender cada cláusula antes de firmar: Vicios ocultos: qué puedes reclamarle al vendedor y hasta cuándo

Cómo rellenarlo: ejemplo

Así quedan la carta y la demanda con los campos completados, para un departamento usado con filtraciones. Los nombres, documentos, direcciones, partidas y montos son inventados: solo muestran cómo se rellena cada dato.

Carta notarial: encabezado y antecedentes

Lima, 20 de octubre de 2026. Señora Ana Modelo Salas. Av. Ficticia 100, distrito de Santiago de Surco. Presente.- De mi consideración: Me dirijo a usted con relación al departamento 302 ubicado en Calle Imaginaria 250, distrito de Santiago de Surco, inscrito en la Partida Electrónica N.º 00000000 del Registro de Predios de Lima, que adquirí de usted por minuta de compraventa del 10 de junio de 2026, elevada a escritura pública el 24 de junio de 2026, por el precio de US$ 150.000,00, y que me fue entregado el 1 de julio de 2026 según el acta de esa fecha.

Carta notarial: los vicios

Con las primeras lluvias de septiembre aparecieron filtraciones de agua en la losa del dormitorio principal y de la sala, con desprendimiento de la pintura y manchas de humedad, y se detectó que la tubería de desagüe empotrada en el baño principal está deteriorada y pierde agua hacia el departamento inferior. Según el informe técnico del Ing. Civil Luis Perito Ríos, CIP N.º 00000, del 10 de octubre de 2026, los defectos provienen de la impermeabilización defectuosa de la azotea y de la antigüedad de la red sanitaria, existían antes de la entrega y fueron cubiertos con pintura reciente; su reparación se presupuesta en S/ 18.500,00.

Carta notarial: requerimiento

En consecuencia, le requiero para que, en el plazo de diez días hábiles de recibida esta carta, (a) ejecute a su costo las reparaciones descritas en el informe técnico o, en su defecto, (b) me reembolse la suma de S/ 18.500,00 como reducción del precio pagado (artículo 1513 del Código Civil). De no atender este requerimiento, me reservo el derecho de iniciar la acción estimatoria o la redhibitoria (artículos 1511 a 1514) y de reclamar los daños ocasionados.

Demanda: petitorio

Interpongo demanda de REDUCCIÓN DEL PRECIO POR VICIOS OCULTOS (acción estimatoria) contra Ana Modelo Salas, para que se le ordene pagarme la suma de S/ 18.500,00, equivalente al menor valor del inmueble por los vicios descritos, más una indemnización de S/ 6.000,00 por los daños ocasionados (alquiler de otra vivienda durante la reparación y bienes dañados), intereses legales, costas y costos.

Demanda: fundamentos de derecho

Artículos 1484, 1485, 1503, 1504, 1505, 1513 y 1514 del Código Civil; artículos 424, 425 y 546 del Código Procesal Civil (proceso sumarísimo por la cuantía). Medios probatorios: minuta y escritura de compraventa, acta de entrega del 1 de julio de 2026, informe técnico del Ing. Luis Perito Ríos, 24 fotografías fechadas, presupuesto de la empresa Reparaciones Ficticias S.A.C., carta notarial del 20 de octubre de 2026 con cargo de recepción y acta de conciliación extrajudicial por falta de acuerdo del 5 de noviembre de 2026.

Preguntas frecuentes

¿Qué se considera vicio oculto en una casa o departamento?
Un defecto que ya existía cuando te entregaron el inmueble, que no podías conocer actuando con la diligencia exigible según tu aptitud y las circunstancias (artículo 1504 del Código Civil) y que hace al bien inútil para su finalidad o disminuye su valor (artículo 1503). Ejemplos típicos: filtraciones en techos y muros que aparecen con la lluvia, humedad por capilaridad tapada con pintura, redes de agua o desagüe deterioradas dentro de los muros, cableado defectuoso, fallas en la cimentación o en la estructura, un pozo o cisterna contaminado. No lo son las grietas o manchas visibles el día de la visita, ni lo que figuraba en el acta de entrega.
¿Qué plazo tengo para reclamar por vicios ocultos en un inmueble?
Seis meses contados desde la recepción del inmueble, tanto para pedir la reducción del precio como para resolver la compra (artículo 1514 del Código Civil). Es un plazo de caducidad: no se suspende ni se interrumpe con cartas ni con la conciliación. Si el vicio aparece en el quinto mes, envía la carta y presenta la demanda sin esperar la respuesta. En vivienda nueva comprada a un proveedor, la garantía de la Ley 29571 es más larga: para aspectos estructurales no puede ser menor de diez años desde la conformidad de obra (artículo 80, modificado por la Ley 30534); además, el contratista responde cinco años por ruina o graves defectos de construcción (artículo 1784).
¿Acción redhibitoria o acción estimatoria: cuál me conviene?
La redhibitoria (artículo 1511) resuelve la compraventa: devuelves el inmueble y el vendedor te paga su valor al momento de la resolución, los intereses, los gastos del contrato, los tributos y la indemnización si actuó con dolo o culpa (artículo 1512). La estimatoria (artículo 1513) mantiene la compra y te devuelve la parte del precio que corresponde al menor valor del bien, más la indemnización en los mismos casos. Eliges una de las dos, no ambas. Si el defecto es reparable y te quieres quedar, pide la rebaja equivalente al costo de la reparación acreditado con presupuestos o peritaje; si el inmueble no sirve para vivir, pide la resolución.
¿Qué pruebas necesito para demandar por vicios ocultos?
La minuta o escritura de compraventa y el acta de entrega (prueban la fecha de recepción y lo que se declaró), fotos y videos fechados del defecto, un informe técnico de un ingeniero civil o arquitecto que describa el vicio, su antigüedad y su costo de reparación, presupuestos de reparación, la carta notarial con el cargo de recepción y la respuesta del vendedor si la hubo, y los recibos de los gastos que ya hiciste. Si el vendedor pintó o tapó el defecto antes de la venta, cualquier testimonio o comprobante de esa obra prueba el dolo.
¿Se puede reclamar si compré «ad corpus» o firmé que recibía conforme?
La compra «ad corpus» se refiere a la extensión del terreno, no a los vicios ocultos. Y el acta de entrega conforme cubre lo que se podía ver ese día; un defecto escondido no queda convalidado por firmarla. Lo que sí puede limitar el reclamo es un pacto expreso de supresión o restricción del saneamiento (artículo 1489), que no vale si el vendedor conocía el vicio y lo ocultó de mala fe.
¿Qué pasa si el vendedor es una constructora o inmobiliaria?
Además del Código Civil, se aplica el Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571): el proveedor debe informar las características del inmueble (artículos 76 y 77), mantener un servicio posventa y garantizar los aspectos estructurales por no menos de diez años desde la conformidad de obra, y los acabados y componentes según lo que indique el fabricante (artículo 80). Puedes reclamar en paralelo ante Indecopi (que sanciona, pero no ordena pagar daños) y demandar en la vía civil la reparación, la rebaja o la resolución.
¿Primero carta notarial o directamente la demanda?
Carta primero, siempre que el plazo lo permita: deja constancia de la fecha del reclamo, obliga al vendedor a tomar postura y muchas veces basta para negociar la reparación o una devolución parcial. Si el vendedor no responde en el plazo que le diste (diez días hábiles es razonable), pasas a la conciliación extrajudicial y a la demanda. Si faltan menos de treinta días para que venza el plazo de seis meses, presenta la demanda sin esperar.

Fuentes

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