Modelo de contrato de arras de retractación
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Las arras de retractación son el dinero que se entrega al separar un inmueble dejando a las dos partes la posibilidad de echarse atrás. El Código Civil fija el precio de ese arrepentimiento: si se retracta quien entregó las arras, las pierde; si se retracta quien las recibió, debe devolverlas dobladas.
Solo caben en los contratos preparatorios —el compromiso de celebrar la compraventa más adelante—, por eso este modelo se redacta como compromiso de contratar con arras de retractación y fija el plazo en que debe firmarse la compraventa definitiva.
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Vista previa del modelo
COMPROMISO DE CONTRATAR CON ARRAS DE RETRACTACIÓN
Conste por el presente documento el compromiso de contratar con arras de retractación que celebran, de una parte, [NOMBRE DEL PROMITENTE VENDEDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROMITENTE VENDEDOR; y de la otra parte, [NOMBRE DEL PROMITENTE COMPRADOR], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROMITENTE COMPRADOR; en los términos siguientes:
PRIMERA: EL INMUEBLE
EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____].
SEGUNDA: OBJETO
Las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa del inmueble descrito, por el precio de [MONEDA] [MONTO], dentro del plazo de [____] días calendario contados desde la firma del presente documento.
TERCERA: ARRAS DE RETRACTACIÓN
En este acto EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la suma de [MONEDA] [MONTO] en calidad de arras de retractación, mediante [medio de pago], que EL PROMITENTE VENDEDOR declara recibir a su satisfacción.
Conforme al artículo 1481 del Código Civil, si EL PROMITENTE COMPRADOR se retracta, perderá las arras entregadas; si se retracta EL PROMITENTE VENDEDOR, deberá devolverlas dobladas.
Cuándo usar este modelo
- Separar un departamento o una casa mientras se gestiona el crédito hipotecario.
- Asegurar un precio mientras el vendedor ordena los papeles (sucesión, levantamiento de hipoteca).
- Operaciones en las que las dos partes quieren conservar una salida con un costo conocido.
Qué incluye
- El inmueble
- Objeto
- Arras de retractación
- Imputación al precio
- Condición del crédito (opcional)
- Declaraciones del promitente vendedor
- Domicilio y jurisdicción
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Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?
Basta con documento privado; conviene legalizar las firmas ante notario para dar fecha cierta. Las reglas están en los artículos 1480 a 1482 del Código Civil.
Texto del modelo
Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.
Encabezado: las partes
Identifica al promitente vendedor y al promitente comprador con DNI y domicilio; es un compromiso de contratar, no la compraventa.
Conste por el presente documento el compromiso de contratar con arras de retractación que celebran, de una parte, [NOMBRE DEL PROMITENTE VENDEDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROMITENTE VENDEDOR; y de la otra parte, [NOMBRE DEL PROMITENTE COMPRADOR], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROMITENTE COMPRADOR; en los términos siguientes:
Cláusula primera: el inmueble
Describe el inmueble que se separa con su dirección y partida registral.
EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____].
Cláusula segunda: objeto
Fija el precio de la futura compraventa y el plazo en días para firmarla.
Las partes se obligan a celebrar un contrato de compraventa del inmueble descrito, por el precio de [MONEDA] [MONTO], dentro del plazo de [____] días calendario contados desde la firma del presente documento.
Cláusula tercera: arras de retractación
Registra el monto entregado como arras de retractación y la regla del artículo 1481: quien se retracta las pierde o las devuelve dobladas.
En este acto EL PROMITENTE COMPRADOR entrega a EL PROMITENTE VENDEDOR la suma de [MONEDA] [MONTO] en calidad de arras de retractación, mediante [medio de pago], que EL PROMITENTE VENDEDOR declara recibir a su satisfacción.
Conforme al artículo 1481 del Código Civil, si EL PROMITENTE COMPRADOR se retracta, perderá las arras entregadas; si se retracta EL PROMITENTE VENDEDOR, deberá devolverlas dobladas.
Cláusula cuarta: imputación al precio
Si la compraventa se firma, las arras se descuentan del precio.
Si se celebra la compraventa, las arras se imputarán como parte del precio.
Cláusula quinta: condición del crédito (opcional)
Cláusula opcional: si el banco niega el crédito dentro del plazo, el compromiso queda sin efecto y las arras se devuelven sin penalidad.
Si la compra se financia con crédito hipotecario y la entidad financiera lo deniega por escrito dentro del plazo de la cláusula segunda, el compromiso quedará sin efecto y las arras se devolverán a EL PROMITENTE COMPRADOR en un plazo de [____] días, sin penalidad para ninguna de las partes.
Cláusula sexta: declaraciones del promitente vendedor
El vendedor declara que el inmueble está libre de cargas y se obliga a no ofrecerlo a terceros durante el plazo.
EL PROMITENTE VENDEDOR declara que el inmueble se encuentra libre de cargas, gravámenes y deudas tributarias, y se obliga a no transferirlo, gravarlo ni ofrecerlo a terceros mientras esté vigente el presente compromiso.
Cláusula séptima: domicilio y jurisdicción
Fija los domicilios y los jueces a los que se someten las partes.
Las partes señalan como domicilios los indicados en la introducción y se someten a los jueces de [CIUDAD].
Lugar, fecha y firmas
Lugar y fecha de la firma, en dos ejemplares; firman el promitente vendedor y el promitente comprador con su DNI.
Firmado en [CIUDAD], a los [DÍA] días del mes de [MES] de 20[__], en dos ejemplares de igual valor.
_______________________________
EL PROMITENTE VENDEDOR
DNI/RUC N.º [____]
_______________________________
EL PROMITENTE COMPRADOR
DNI/RUC N.º [____]
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Para entender cada cláusula antes de firmar: Arras confirmatorias o de retractación: la diferencia legal y cuánto dinero pierdes si te arrepientes de la compra
Preguntas frecuentes
- ¿Qué diferencia hay entre arras de retractación y arras confirmatorias?
- Las de retractación permiten a cualquiera de las partes desistirse pagando un precio fijo (perder las arras o devolverlas dobladas). Las confirmatorias, en cambio, confirman que el contrato ya se celebró: si una parte incumple, la otra puede resolverlo y quedarse con las arras (o exigir el doble), o exigir el cumplimiento.
- ¿Si el banco no me aprueba el crédito pierdo las arras?
- Depende de lo que diga el contrato. Si no se pactó nada, desistirse es retractarse y se pierden las arras. Por eso este modelo trae una cláusula opcional de condición: si el banco deniega el crédito dentro del plazo, las arras se devuelven sin penalidad.
- ¿Cuánto se suele entregar como arras?
- La ley no fija un monto. En la práctica se pacta entre el 5 % y el 10 % del precio. Mientras más alto, más costoso es arrepentirse para las dos partes.
Fuentes
- Código Civil, D. Leg. N° 295, arts. 1477 a 1483 (arras confirmatorias y de retractación) (edición oficial, gob.pe)
- Código Civil, D. Leg. N° 295, arts. 1529 y 1549 (compraventa y obligación de transferir) (edición oficial, gob.pe)
- TUO de la Ley N° 28194, medios de pago bancarizados e ITF (D.S. N° 150-2007-EF) — SUNAT
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Para entenderlo mejor
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