Modelo de demanda de reivindicación de inmueble 2026 en Word: requisitos, ejemplo y cuándo conviene el desalojo

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Eres propietario de un inmueble inscrito a tu nombre y otra persona lo ocupa sin ningún derecho: un invasor, un comprador cuyo contrato nunca existió, alguien que alega un título que no vale. La acción reivindicatoria es la del propietario que no posee contra el poseedor que no es propietario, para que el juez ordene la restitución del bien (artículo 923 del Código Civil). Es imprescriptible: puedes plantearla aunque hayan pasado veinte años, con una sola excepción, que el ocupante ya haya ganado el inmueble por prescripción adquisitiva (artículo 927).

Este modelo es la demanda completa en proceso de conocimiento o abreviado: partes, petitorio de restitución con las accesorias de frutos e indemnización, los tres requisitos que los jueces exigen (propiedad acreditada, identificación exacta del bien y posesión del demandado sin título), la prueba que identifica el inmueble (planos, certificado catastral e inspección judicial) y los anexos. Antes del texto, la pregunta que decide la estrategia: cuándo conviene reivindicar y cuándo basta el desalojo por ocupante precario, que es sumarísimo y más rápido. La firma un abogado colegiado: consulta tu caso antes de presentarla.

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DEMANDA DE REIVINDICACIÓN DE INMUEBLE

Expediente N.º: [a asignar]

Sumilla: DEMANDA DE REIVINDICACIÓN DE INMUEBLE [Y, ACCESORIAMENTE, PAGO DE FRUTOS E INDEMNIZACIÓN].

I. DEMANDADO

Interpongo demanda de reivindicación contra [NOMBRE COMPLETO DEL OCUPANTE] [y contra quienes resulten ocupando el inmueble], identificado(a) con DNI N.º [____ / cuyo documento desconozco], a quien deberá notificarse en el inmueble materia de la demanda, ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia y departamento de [____].

II. PETITORIO

Pretensión principal: solicito que su Juzgado ORDENE al demandado RESTITUIR a mi favor el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², inscrito a mi nombre en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], desocupándolo y entregándomelo con todo lo que le pertenece, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Pretensiones accesorias: que se ORDENE al demandado [el pago de los frutos dejados de percibir desde el ____, que estimo en MONEDA ____ mensuales (artículo 910 del Código Civil)] [y una indemnización por los daños causados al inmueble, que estimo en MONEDA ____], con expresa condena de costas y costos. Dejo a salvo mi derecho respecto de las edificaciones levantadas por el demandado (artículos 941 a 943 del Código Civil).

III. FUNDAMENTOS DE HECHO

1. Propiedad. Soy propietario(a) del inmueble descrito, que adquirí por [compraventa / sucesión intestada / anticipo de legítima / adjudicación / ____] mediante [escritura pública de fecha ____ / ____], inscrita en el asiento [____] de la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____] con fecha [____].

2. Identificación del bien. El inmueble se encuentra plenamente identificado en la partida registral con un área de [____] m² y los siguientes linderos y medidas perimétricas: por el frente, [____], en [__] ml; por la derecha, [____], en [__] ml; por la izquierda, [____], en [__] ml; por el fondo, [____], en [__] ml, que coinciden con el plano perimétrico, la memoria descriptiva y el certificado de búsqueda catastral que adjunto, y con el predio que ocupa el demandado.

3. Posesión del demandado sin título. En [FECHA O PERIODO] el demandado [ingresó al inmueble sin mi autorización / permaneció en él tras ____ / alega haberlo adquirido de ____ mediante un documento que no constituye título válido porque ____]. No es arrendatario, usufructuario, comprador ni poseedor con derecho alguno, según consta en [la constatación policial / notarial de fecha ____].

4. Requerimiento. Mediante carta notarial de fecha [____], recibida el [____], le requerí la desocupación y entrega del inmueble; [no respondió / respondió que ____, sin exhibir título alguno].

5. Ausencia de prescripción adquisitiva. La posesión del demandado [se inició en ____, hace menos de diez años / fue interrumpida por los requerimientos de fechas ____ / no es pacífica ni se ejerce como propietario, pues ____], por lo que no ha adquirido el bien por prescripción (artículos 927 y 950 del Código Civil).

6. [Desde la ocupación he dejado de percibir una renta mensual de MONEDA ____, valor de mercado para inmuebles similares, y el demandado ha causado los siguientes daños: ____.] [Se intentó la conciliación extrajudicial el ____ con el resultado de ____.]

Cuándo usar este modelo

Qué incluye

  1. I. demandado
  2. Ii. petitorio
  3. Iii. fundamentos de hecho
  4. Iv. fundamentos de derecho
  5. V. vía procedimental, competencia y monto del petitorio
  6. Vi. medios probatorios
  7. Vii. anexos
  8. Por tanto

Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?

Escrito judicial que se presenta ante el Juez Especializado en lo Civil del lugar donde está el inmueble (artículo 24, inciso 1, del Código Procesal Civil), con firma de abogado colegiado, tasa judicial según el valor del inmueble y los anexos del artículo 425, en proceso de conocimiento o abreviado según la cuantía (artículos 475 y 486). Las pruebas que deciden el caso son tres: tu título inscrito (copia literal de la partida), la identificación exacta del bien que ocupa el demandado (plano perimétrico, memoria descriptiva, certificado de búsqueda catastral e inspección judicial, para que el juez compruebe que el predio de la partida es el que se ocupa) y la posesión del demandado sin título (constatación policial o notarial, carta notarial de requerimiento, testigos). En los distritos donde la conciliación extrajudicial es obligatoria (Ley 26872) se adjunta el acta. Conviene anotar la demanda en la partida (artículo 673).

Qué debe tener para ser válido

La reivindicación se gana con tres pruebas (tu título, la identidad del bien y la posesión sin derecho del demandado) y se pierde si el demandado ya prescribió. Esto es lo que la ley exige.

  1. Fundamento: el poder de reivindicar: La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien (artículo 923 del Código Civil). La acción reivindicatoria corresponde al propietario no poseedor contra el poseedor no propietario.
  2. Imprescriptible, con una excepción: La acción reivindicatoria es imprescriptible; no procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción (artículo 927). La prescripción adquisitiva exige diez años de posesión continua, pacífica y pública como propietario, o cinco con justo título y buena fe (artículo 950); el demandado puede oponerla como defensa aunque no tenga sentencia, y el juez la analiza en el mismo proceso.
  3. Título del demandante: La propiedad se acredita con el título inscrito: el contenido del asiento se presume cierto (artículo 2013). Si tu título no está inscrito, la reivindicación es posible pero más difícil, porque el demandado puede oponer un título inscrito o la fe pública registral.
  4. Identificación del bien: El inmueble debe estar determinado con área, linderos, medidas y partida, y debe probarse que es el mismo que posee el demandado: planos, certificado de búsqueda catastral, constatación e inspección judicial (artículo 272 del Código Procesal Civil). La falta de identidad entre lo reclamado y lo poseído hace infundada la demanda.
  5. Competencia y vía: Juez Especializado en lo Civil del lugar donde se encuentra el bien (artículo 24, inciso 1, del Código Procesal Civil). Proceso de conocimiento (artículo 475) o abreviado (artículo 486) según el valor del inmueble; requisitos y anexos de los artículos 424 y 425; firma de abogado (artículo 132); acta de conciliación extrajudicial donde la Ley 26872 la exige.
  6. Frutos, mejoras y edificaciones: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos (artículo 908); el de mala fe debe restituir los percibidos y pagar los que dejó de percibir (artículo 910). Lo edificado en terreno ajeno se rige por los artículos 941 a 943: con buena fe, el dueño opta entre pagar la obra o cobrar el terreno; con mala fe, puede exigir la demolición o quedarse con la obra sin pagar.

¿Reivindicación o desalojo por ocupante precario? Cuál demandar

Las dos acciones buscan recuperar el inmueble, pero por vías distintas. El desalojo por ocupante precario (artículo 911 del Código Civil) es un proceso sumarísimo: cinco días para contestar, audiencia única y lanzamiento; procede contra quien posee sin título o con un título que ya terminó, y el juez solo verifica si el título que el ocupante exhibe es válido en apariencia, sin decidir quién es el verdadero propietario (IV Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011-Ucayali). La reivindicación es un proceso de conocimiento o abreviado, más largo, en el que sí se discute y declara la propiedad, se identifica el bien con pericias o inspección judicial y se puede pedir, además de la restitución, los frutos y la indemnización.

La regla práctica: si el ocupante no tiene ningún documento, o solo tiene un contrato vencido o resuelto, demanda desalojo por precario, que es más rápido. Si el ocupante alega que es dueño, exhibe un título de apariencia válida, discute los linderos o afirma haber ganado el bien por prescripción, demanda reivindicación, y acumula el mejor derecho de propiedad o la nulidad de ese título si hace falta. Si ya perdiste un desalojo por «improcedente, debe discutirse la propiedad», la reivindicación es el camino que el propio juez te indicó.

¿Qué es la demanda de reivindicación? Requisitos, plazos, costos 2026 y cuándo procede

Texto del modelo

Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.

Encabezado: expediente, sumilla, juez y demandante

La sumilla anuncia la reivindicación y las accesorias de frutos e indemnización; se dirige al juez civil del lugar del inmueble e identifica al demandante con su DNI, su domicilio real y el procesal.

Expediente N.º: [a asignar]

Sumilla: DEMANDA DE REIVINDICACIÓN DE INMUEBLE [Y, ACCESORIAMENTE, PAGO DE FRUTOS E INDEMNIZACIÓN].

SEÑOR JUEZ ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE [DISTRITO JUDICIAL / SEDE]:

[NOMBRE COMPLETO DEL DEMANDANTE], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio real en [____], distrito de [____], y domicilio procesal en [____] [y casilla electrónica N.º ____], a usted respetuosamente digo:

I. Demandado

A quién se demanda: el ocupante sin título y, por si hay otros, «quienes resulten ocupando el inmueble», con notificación en el propio inmueble.

Interpongo demanda de reivindicación contra [NOMBRE COMPLETO DEL OCUPANTE] [y contra quienes resulten ocupando el inmueble], identificado(a) con DNI N.º [____ / cuyo documento desconozco], a quien deberá notificarse en el inmueble materia de la demanda, ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia y departamento de [____].

II. Petitorio

Lo que se pide: que el juez ordene al demandado devolver el inmueble identificado con área y partida, bajo apercibimiento de lanzamiento, y como accesorias los frutos dejados de percibir y la indemnización, dejando a salvo el reclamo por lo edificado.

Pretensión principal: solicito que su Juzgado ORDENE al demandado RESTITUIR a mi favor el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², inscrito a mi nombre en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], desocupándolo y entregándomelo con todo lo que le pertenece, bajo apercibimiento de lanzamiento.

Pretensiones accesorias: que se ORDENE al demandado [el pago de los frutos dejados de percibir desde el ____, que estimo en MONEDA ____ mensuales (artículo 910 del Código Civil)] [y una indemnización por los daños causados al inmueble, que estimo en MONEDA ____], con expresa condena de costas y costos. Dejo a salvo mi derecho respecto de las edificaciones levantadas por el demandado (artículos 941 a 943 del Código Civil).

III. Fundamentos de hecho

Los hechos en el orden de los tres requisitos: tu propiedad con título inscrito, la identificación exacta del bien con linderos que coinciden con planos y catastro, la posesión del demandado sin título, el requerimiento notarial, por qué no ha prescrito a su favor y los frutos y daños.

1. Propiedad. Soy propietario(a) del inmueble descrito, que adquirí por [compraventa / sucesión intestada / anticipo de legítima / adjudicación / ____] mediante [escritura pública de fecha ____ / ____], inscrita en el asiento [____] de la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____] con fecha [____].

2. Identificación del bien. El inmueble se encuentra plenamente identificado en la partida registral con un área de [____] m² y los siguientes linderos y medidas perimétricas: por el frente, [____], en [__] ml; por la derecha, [____], en [__] ml; por la izquierda, [____], en [__] ml; por el fondo, [____], en [__] ml, que coinciden con el plano perimétrico, la memoria descriptiva y el certificado de búsqueda catastral que adjunto, y con el predio que ocupa el demandado.

3. Posesión del demandado sin título. En [FECHA O PERIODO] el demandado [ingresó al inmueble sin mi autorización / permaneció en él tras ____ / alega haberlo adquirido de ____ mediante un documento que no constituye título válido porque ____]. No es arrendatario, usufructuario, comprador ni poseedor con derecho alguno, según consta en [la constatación policial / notarial de fecha ____].

4. Requerimiento. Mediante carta notarial de fecha [____], recibida el [____], le requerí la desocupación y entrega del inmueble; [no respondió / respondió que ____, sin exhibir título alguno].

5. Ausencia de prescripción adquisitiva. La posesión del demandado [se inició en ____, hace menos de diez años / fue interrumpida por los requerimientos de fechas ____ / no es pacífica ni se ejerce como propietario, pues ____], por lo que no ha adquirido el bien por prescripción (artículos 927 y 950 del Código Civil).

6. [Desde la ocupación he dejado de percibir una renta mensual de MONEDA ____, valor de mercado para inmuebles similares, y el demandado ha causado los siguientes daños: ____.] [Se intentó la conciliación extrajudicial el ____ con el resultado de ____.]

IV. Fundamentos de derecho

Las normas: artículo 923 (poder de reivindicar), 927 (imprescriptible, salvo prescripción) y 950 (requisitos de la prescripción), 2012 y 2013 (publicidad y exactitud del asiento), 906 a 910 (frutos) y 941 a 943 (edificaciones), y los artículos procesales de requisitos, acumulación, competencia, vía, inspección judicial y anotación de demanda.

Artículo 923 del Código Civil: la propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.

Artículo 927 del Código Civil: la acción reivindicatoria es imprescriptible; no procede contra aquel que adquirió el bien por prescripción. Artículo 950: requisitos de la prescripción adquisitiva, que el demandado no cumple.

Artículos 2012 y 2013 del Código Civil: publicidad registral y presunción de exactitud del asiento que acredita mi propiedad.

Artículos 906 a 910 del Código Civil (posesión de buena y mala fe; restitución de frutos por el poseedor de mala fe) y artículos 941 a 943 (edificación en terreno ajeno).

Artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil (requisitos y anexos de la demanda); artículo 87 (acumulación de pretensiones accesorias); artículo 24, inciso 1 (competencia del juez del lugar del bien); artículos 475 o 486, según la cuantía (proceso de conocimiento o abreviado); artículo 272 (inspección judicial); artículo 673 (anotación de la demanda).

V. Vía procedimental, competencia y monto del petitorio

La vía (conocimiento o abreviado según el valor del inmueble), por qué ese juzgado es competente (lugar del bien) y la cuantía en URP para la tasa judicial.

La pretensión se tramita en la vía del [PROCESO DE CONOCIMIENTO (artículo 475 del Código Procesal Civil) / PROCESO ABREVIADO (artículo 486)], según el valor del inmueble, que estimo en [MONEDA] [____], equivalente a [____] URP. Es competente su Juzgado por tratarse de una pretensión sobre un derecho real inmobiliario, por el lugar donde se ubica el bien (artículo 24, inciso 1).

VI. Medios probatorios

Las pruebas, una por requisito: la copia literal, los planos y la memoria, el certificado de búsqueda catastral, la constatación de la ocupación, la carta notarial, el predial, la inspección judicial con perito y, si hace falta, testigos, declaración de parte y cotización de la renta.

1. Copia literal de la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], que acredita mi derecho de propiedad y la descripción del inmueble.

2. Plano perimétrico y de ubicación y memoria descriptiva del inmueble, firmados por [arquitecto / ingeniero civil] [____], [CAP / CIP] N.º [____], que lo identifican físicamente.

3. Certificado de búsqueda catastral de Sunarp de fecha [____], que ubica el predio en la base gráfica registral.

4. Constatación [policial / notarial] de fecha [____], que acredita que el demandado ocupa el inmueble sin título.

5. Carta notarial de fecha [____] con constancia de entrega [y su respuesta], que acredita el requerimiento de desocupación.

6. Recibos de impuesto predial y arbitrios de los años [____], pagados por el demandante.

7. INSPECCIÓN JUDICIAL del inmueble, que solicito se realice con participación de perito [ingeniero / arquitecto], a fin de verificar su identidad con el predio inscrito, su ocupación y las edificaciones existentes (artículo 272 del Código Procesal Civil).

8. [Declaración de los testigos ____, conforme al pliego que se acompaña; declaración de parte del demandado; tasación o cotización de la renta de mercado para los frutos.]

VII. Anexos

Los documentos que se adjuntan al escrito, numerados como los exige el artículo 425, incluidos el acta de conciliación donde la Ley 26872 la hace obligatoria y el arancel judicial.

1-A Copia del DNI del demandante.

1-B Copia literal de la partida registral del inmueble.

1-C Plano perimétrico, plano de ubicación y memoria descriptiva.

1-D Certificado de búsqueda catastral.

1-E Constatación de la ocupación.

1-F Carta notarial de requerimiento con cargo de entrega [y respuesta].

1-G Recibos de impuesto predial y arbitrios.

1-H [Pliegos de preguntas para testigos y declaración de parte; cotización de renta.]

1-I Acta de conciliación extrajudicial (Ley N.º 26872), en los distritos donde es exigible.

1-J Arancel judicial por ofrecimiento de pruebas y cédulas de notificación.

1-K [Vigencia de poder, si se actúa por representante.]

Por tanto

El pedido final al juez y los otrosíes: la anotación de la demanda en la partida (artículo 673) que se pedirá en cuaderno cautelar, las facultades del abogado (artículo 80) y la casilla electrónica para las notificaciones.

A usted, señor Juez, pido admitir la presente demanda, tramitarla en la vía que corresponde y, en su oportunidad, declararla FUNDADA, ordenando al demandado restituirme el inmueble bajo apercibimiento de lanzamiento, con el pago de frutos [e indemnización], costas y costos.

PRIMER OTROSÍ DIGO: Que, en cuaderno cautelar aparte, solicitaré la ANOTACIÓN DE LA DEMANDA en la Partida Electrónica N.º [____], conforme al artículo 673 del Código Procesal Civil.

SEGUNDO OTROSÍ DIGO: Que, conforme al artículo 80 del Código Procesal Civil, otorgo al abogado que autoriza este escrito las facultades generales de representación del artículo 74, declarando estar instruido(a) de sus alcances, y señalo la casilla electrónica N.º [____] para las notificaciones.

Lugar, fecha y firmas

Lugar y fecha de presentación; firman el demandante con su DNI y el abogado con su número de registro en el Colegio de Abogados, requisito de todo escrito judicial.

[CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].

_______________________________

[NOMBRE DEL DEMANDANTE] — DNI N.º [____]

_______________________________

ABOGADO — Reg. CA [____]

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Para entender cada cláusula antes de firmar: ¿Qué es la demanda de reivindicación? Requisitos, plazos y cuándo procede

Cómo rellenarlo: ejemplo

Así quedan las partes clave de la demanda con los campos completados. Nombres, documentos, direcciones, partidas y fechas son inventados: solo muestran cómo se rellena cada dato.

Sumilla y juez

Sumilla: DEMANDA DE REIVINDICACIÓN DE INMUEBLE Y, ACCESORIAMENTE, PAGO DE FRUTOS. SEÑOR JUEZ ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DE LIMA ESTE.

Demandante y demandado

Julio Ejemplo Mendoza, identificado con DNI N.º 00000122, con domicilio real en Calle Ficticia 365, Ate, y domicilio procesal en la casilla electrónica N.º 00000, interpone demanda de reivindicación contra Elena Modelo Flores, identificada con DNI N.º 00000130, a quien se notificará en el inmueble que ocupa: lote 9, manzana F, asociación Inventada, Lurigancho-Chosica.

Petitorio

Solicito que se ORDENE a la demandada RESTITUIR a mi favor el lote 9 de la manzana F de la asociación Inventada, distrito de Lurigancho-Chosica, provincia y departamento de Lima, de 160,00 m², inscrito a mi nombre en la Partida Electrónica N.º 00000000 del Registro de Predios de Lima, desocupándolo con todo lo que le pertenezca; y, accesoriamente, que se le ORDENE pagar los frutos dejados de percibir desde el 1 de febrero de 2024, que estimo en S/ 600,00 mensuales, con costas y costos.

Fundamentos de hecho (extracto)

1. Soy propietario del lote por compraventa inscrita en el asiento C00002 el 10 de agosto de 2015. 2. El lote está identificado en la partida con sus linderos y medidas, que coinciden con el plano perimétrico y el certificado de búsqueda catastral que adjunto. 3. En enero de 2024 la demandada ingresó al lote sin mi autorización, levantó un módulo de madera y lo habita; no tiene contrato, autorización ni título alguno, según la constatación policial del 5 de marzo de 2024. 4. Por carta notarial del 20 de marzo de 2024 le requerí la desocupación; respondió que «el lote es suyo» sin exhibir documento. 5. Su posesión lleva menos de tres años y fue requerida, por lo que no ha adquirido el bien por prescripción (artículos 927 y 950 del Código Civil).

Anexos

1-A DNI del demandante. 1-B Copia literal de la Partida Electrónica N.º 00000000. 1-C Plano perimétrico y memoria descriptiva firmados por ingeniero civil. 1-D Certificado de búsqueda catastral de Sunarp. 1-E Constatación policial del 5 de marzo de 2024. 1-F Carta notarial de requerimiento con cargo y respuesta de la demandada. 1-G Recibos de impuesto predial 2016-2026. 1-H Acta de conciliación extrajudicial. 1-I Arancel judicial por ofrecimiento de pruebas.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son los requisitos de la demanda de reivindicación en el Perú?
Los jueces exigen tres, además de los formales de los artículos 424 y 425 del Código Procesal Civil. (1) Que el demandante acredite la propiedad con un título: escritura inscrita, sucesión inscrita, sentencia de prescripción, adjudicación. (2) Que el inmueble esté identificado con exactitud y coincida con el que ocupa el demandado: dirección, área, linderos, partida y, si hay duda, plano, certificado de búsqueda catastral e inspección judicial. (3) Que el demandado posea el bien sin tener derecho a ello: no es inquilino con contrato vigente, ni usufructuario, ni comprador con título válido, ni poseedor con prescripción ganada. Si alguno falla, la demanda se declara infundada o improcedente.
¿La acción reivindicatoria prescribe?
No. El artículo 927 del Código Civil la declara imprescriptible: el propietario puede demandarla sin importar los años transcurridos. La única excepción está en el mismo artículo: no procede contra quien adquirió el bien por prescripción adquisitiva (diez años de posesión continua, pacífica y pública como propietario, o cinco con justo título y buena fe, artículo 950). Por eso el modelo incluye un hecho que descarta la prescripción del demandado: que su posesión es reciente, o fue interrumpida por requerimientos, o no es pacífica ni como propietario.
¿En qué vía se tramita y cuánto demora una reivindicación?
Proceso de conocimiento cuando el valor del inmueble supera las 1.000 URP (S/ 550.000 en 2026) o la pretensión es compleja (artículo 475 del Código Procesal Civil), y abreviado entre 100 y 1.000 URP (artículo 486), ante el Juez Especializado en lo Civil del lugar del bien (artículo 24, inciso 1). Con 30 o 10 días para contestar, audiencias, inspección judicial, sentencia y apelación, se mide en años. Si solo necesitas recuperar la posesión frente a alguien sin título, el desalojo por precario es sumarísimo y mucho más rápido.
¿Reivindicación y mejor derecho de propiedad son lo mismo?
No. En la reivindicación el demandado no tiene título: se pide la devolución del bien. En el mejor derecho de propiedad los dos tienen título sobre el mismo inmueble y el juez declara cuál prevalece con los artículos 1135, 2016 y 2022 del Código Civil. Se acumulan cuando el ocupante exhibe un título que compite con el tuyo y además ocupa: mejor derecho como principal y reivindicación (restitución) como accesoria. Si su título es falso o simulado, la acción es la nulidad de acto jurídico.
¿Cómo pruebo que el inmueble de mi partida es el que ocupa el demandado?
Con la identificación física del bien: copia literal con área y linderos, plano perimétrico y memoria descriptiva firmados por profesional, certificado de búsqueda catastral de Sunarp que ubique el predio en el plano registral, constatación policial o notarial de la ocupación con la dirección exacta y, sobre todo, la inspección judicial del artículo 272 del Código Procesal Civil, en la que el juez va al lugar con un perito. Es el requisito donde más demandas de reivindicación se caen: si el juez no puede decir con certeza que ese terreno es el de la partida, no ordena la restitución.
¿Qué pasa con lo que el ocupante construyó en mi terreno?
Depende de su buena o mala fe. Si edificó de buena fe, el dueño del suelo elige entre hacer suya la edificación pagando su valor o exigir al que construyó que le pague el valor del terreno (artículo 941 del Código Civil). Si edificó de mala fe, sabiendo que el terreno era ajeno, el dueño puede exigir la demolición a costa del invasor con indemnización, o hacer suyo lo construido sin pagar nada (artículo 943). La demanda del modelo deja a salvo ese reclamo y el de los frutos: el poseedor de mala fe debe restituir los frutos percibidos y los que dejó de percibir (artículo 910).
¿Puedo recuperar el inmueble por mi cuenta en vez de demandar?
No. Ingresar por la fuerza, cambiar chapas o cortar servicios a quien ya posee, aunque sea sin título, expone al propietario a una denuncia por usurpación o coacción. Las vías son el desalojo por precario o la reivindicación y, si la ocupación es reciente (hasta un año), la defensa posesoria extrajudicial del artículo 920 del Código Civil dentro de los quince días de conocida la invasión, con los límites que esa norma fija. Con un abogado, consulta tu caso antes de actuar.

Fuentes

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