La demanda de reivindicación es la acción del propietario que no posee contra la persona que posee su inmueble sin tener derecho a ello, para que el juez ordene la restitución del bien. Nace del artículo 923 del Código Civil, que incluye "reivindicar" entre los poderes del dueño, y del artículo 927, que la declara imprescriptible: puedes plantearla aunque hayan pasado veinte años, con una sola excepción, que el ocupante ya haya adquirido el bien por prescripción adquisitiva. Se tramita como proceso de conocimiento o abreviado según el valor del inmueble, y se diferencia del desalojo por precario en que aquí sí se discute quién es el propietario.
Datos clave (2026)
- Art. 927 CC: la acción reivindicatoria es imprescriptible; no procede contra quien adquirió el bien por prescripción.
- Tres requisitos que los jueces exigen: propiedad acreditada del demandante, identificación exacta del inmueble y posesión del demandado sin título que la justifique.
- Vía: conocimiento (CPC art. 475: más de 1.000 URP, es decir, más de S/ 550.000 en 2026, o pretensión compleja) o abreviado (art. 486, inc. 7: de 100 a 1.000 URP).
- Desalojo por precario: vía sumarísima (CPC arts. 546, 585 y 586), 5 días para contestar (art. 554); el IV Pleno Casatorio define al precario como quien ocupa sin título o con título fenecido.
- Aranceles 2026 (URP S/ 550): ofrecer pruebas cuesta S/ 55 en cuantía indeterminable y S/ 137,50 si el inmueble vale entre 500 y 750 URP; la apelación de sentencia, S/ 220 o S/ 550.
¿Cuándo procede la demanda de reivindicación?
Procede cuando se juntan tres cosas. Primero, tú eres el propietario y lo puedes probar con un título: escritura inscrita, sucesión intestada inscrita, sentencia de prescripción, adjudicación. Segundo, no tienes la posesión: alguien vive, construye o explota el inmueble. Tercero, ese alguien no tiene un derecho que le permita quedarse: no es inquilino con contrato vigente, ni usufructuario, ni comprador con minuta, ni poseedor con sentencia de prescripción. Si tiene un título y lo discute, el pleito deja de ser de "restitución" y pasa a ser de mejor derecho de propiedad o de nulidad del título, que se pueden acumular con la reivindicación.
La reivindicación no procede contra quien ya ganó el bien por prescripción adquisitiva (art. 927): si el ocupante tiene sentencia o acta notarial de prescripción inscrita, la demanda se cae. Una simple alegación de "ya pasaron diez años" no basta, pero sí obliga a discutirlo en el proceso. Por eso, cuando la ocupación lleva años, conviene leer antes cuándo la posesión se convierte en propiedad.
¿Reivindicación o desalojo por ocupante precario?
Es la duda más buscada y la que más demandas improcedentes produce. El desalojo es un proceso sumarísimo en el que solo se discute el derecho a poseer: el demandante prueba que tiene derecho a la restitución (propietario, arrendador, administrador: CPC art. 586) y el demandado debe mostrar un título vigente que justifique su posesión. El IV Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali, sentencia del 13 de agosto de 2012 publicada en El Peruano el 14 de agosto de 2013) definió al precario como quien "ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo", y precisó que "título" es cualquier acto jurídico que autorice a poseer, no solo la propiedad.
La reivindicación, en cambio, es un proceso plenario donde se discute la propiedad con toda la prueba posible: pericias, inspección judicial, títulos de ambos lados. Si el ocupante exhibe un contrato, una minuta o un título que requiere debate amplio, el juez del desalojo no puede resolverlo y la vía correcta es la reivindicación. El pleno también fijó supuestos típicos de precariedad que sí se resuelven en desalojo: contrato resuelto extrajudicialmente (arts. 1429 y 1430), arrendamiento vencido con requerimiento de devolución (arts. 1700 y 1704), venta del inmueble arrendado sin contrato inscrito (art. 1708), título con nulidad evidente (art. 220) y la sola alegación de prescripción sin prueba. Desalojo por ocupación precaria: cuándo procede y qué tienes que probar detalla cada uno, y la herramienta ¿qué desalojo me corresponde? orienta en dos minutos.
| Aspecto | Reivindicación | Desalojo por precario | Interdicto de recobrar | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Qué se discute | La propiedad | El derecho a poseer | La posesión de hecho | CC arts. 911, 923, 927; IV Pleno |
| Quién demanda | El propietario que no posee | Quien tenga derecho a la restitución | El poseedor despojado | CPC art. 586 |
| Vía | Conocimiento o abreviado | Sumarísimo | Sumarísimo | CPC arts. 475, 486, 546 |
| Plazo para contestar | 30 días (conocimiento) | 5 días | 5 días | CPC arts. 478 y 554 |
| Plazo para demandar | Imprescriptible | Mientras dure la ocupación | 1 año desde el despojo | CC art. 927; CPC art. 601 |
| Si el ocupante alega un título serio | Se discute aquí | La demanda se declara improcedente o infundada | No se discute | IV Pleno Casatorio |
¿Cuáles son los requisitos de la demanda de reivindicación y qué pruebas lleva?
- Título de propiedad: copia literal de la partida con tu asiento vigente y, si tu adquisición no está inscrita, la escritura o el documento de fecha cierta más su cadena de transferencias (tracto sucesivo). Si tu derecho está inscrito, el ocupante no puede oponerte la presunción de propiedad del poseedor (art. 912).
- Identificación del bien: área, linderos, medidas perimétricas y, en terrenos, plano y memoria descriptiva; cuando el ocupante alega que su predio es otro, el certificado de búsqueda catastral de Sunarp y una pericia resuelven la superposición.
- Posesión del demandado: constatación policial o notarial, fotografías, recibos de servicios a su nombre, la propia denuncia por usurpación si la hubo (cómo se denuncia la usurpación).
- Ausencia de título del demandado o título inferior al tuyo: se prueba pidiendo en Sunarp los títulos archivados y revisando si hay anotaciones a su favor.
- Conciliación extrajudicial previa cuando la ley la exige en tu distrito judicial (cuándo es obligatoria).
- Anotación de la demanda en la partida (CPC art. 673) para que el ocupante no transfiera "limpio" a un tercero protegido por el art. 2014.
¿Cuánto cuesta y cuánto demora una reivindicación?
Los aranceles judiciales se calculan sobre el valor del inmueble en URP (S/ 550 en 2026). Un terreno de S/ 300.000 son 545 URP (tramo de 500 a 750 URP); si el juez fija la cuantía como indeterminable, se paga el tramo mínimo. A eso se suman la tasa de Sunarp por la anotación de demanda (S/ 44,50 de calificación más la inscripción, desde S/ 8,80) y los honorarios del abogado, que son libres (cuánto cobra un abogado inmobiliario).
| Arancel 2026 | Cuantía indeterminable o hasta 100 URP | De 500 a 750 URP | De 750 a 1.250 URP |
|---|---|---|---|
| Ofrecimiento de pruebas | S/ 55,00 | S/ 137,50 | S/ 165,00 |
| Apelación de sentencia | S/ 220,00 | S/ 550,00 | S/ 660,00 |
| Recurso de casación | S/ 880,00 | S/ 1.375,00 | S/ 1.650,00 |
| Diligencia fuera del local judicial (inspección) | S/ 275,00 | S/ 687,50 | S/ 825,00 |
La duración depende del juzgado y de si hay apelación: el Código Procesal Civil solo garantiza los plazos de cada acto (30 días para contestar en conocimiento, art. 478). Por eso, cuando la ocupación es reciente, la ruta corta importa: las primeras 48 horas tras una invasión y el interdicto de recobrar (un año desde el despojo) recuperan la posesión sin esperar un juicio de propiedad; la reivindicación queda para cuando ese plazo pasó o el ocupante alega un título.
Pasos para plantear la reivindicación
- Saca la copia literal completa de la partida y confirma que tu derecho está inscrito y sin cargas inesperadas.
- Documenta la posesión del ocupante (constatación, fotos, testigos) y pide en Sunarp si tiene algún título archivado.
- Descarta la vía corta: si no tiene título alguno y lo puedes probar en una audiencia, el desalojo por precario es más rápido; el artículo del desalojo y el modelo de demanda de desalojo por ocupante precario muestran qué se pide.
- Intenta la conciliación extrajudicial donde sea obligatoria y guarda el acta.
- Presenta la demanda con la pretensión correcta (reivindicación sola o acumulada con mejor derecho o nulidad) y pide la anotación en la partida.
- En la ejecución, solicita el lanzamiento con apoyo policial si el ocupante no entrega.
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Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los requisitos para la demanda de reivindicación en el Perú?
Probar que eres propietario con un título válido, identificar el inmueble sin dudas (partida, área, linderos) y acreditar que el demandado lo posee sin un derecho que lo justifique. Además, intentar la conciliación extrajudicial donde es obligatoria y pagar el arancel según la cuantía.
¿Qué artículo del Código Civil regula la reivindicación?
El artículo 923 define la propiedad como el poder de usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, y el artículo 927 declara imprescriptible la acción reivindicatoria y la excluye contra quien adquirió por prescripción. El artículo 912 impide al poseedor oponer su presunción de propiedad al dueño con derecho inscrito.
¿Reivindicación o desalojo por precario: cuál me conviene?
Si el ocupante no tiene ningún título y eso se prueba con documentos simples, el desalojo por precario (sumarísimo, 5 días para contestar) es más rápido. Si exhibe un contrato, una minuta o alega propiedad con algo de base, el juez del desalojo no puede resolverlo y corresponde la reivindicación, donde sí se discute la propiedad.
¿La reivindicación prescribe?
No: el artículo 927 la declara imprescriptible. Lo que sí puede pasar es que el ocupante haya ganado el bien por prescripción adquisitiva (diez años de posesión continua, pacífica y pública como propietario, o cinco con justo título y buena fe, art. 950); en ese caso la reivindicación no procede contra él.
¿Se puede demandar reivindicación contra un familiar?
Sí. El parentesco no es título para poseer. Si el familiar ocupa por una cesión verbal que ya se le pidió terminar, suele bastar el desalojo; si alega haber comprado o heredado, la discusión va a reivindicación o a mejor derecho de propiedad.
¿Hay un modelo de demanda de reivindicación?
Circulan modelos, pero la demanda se gana con la prueba del título y de la posesión ajena, que cambian en cada caso. En EximiaHaus publicamos el modelo de demanda de desalojo por ocupante precario y explicamos qué debe contener una reivindicación; la redacción final conviene dejarla a un abogado con el expediente en la mano.
Fuentes
- Código Civil, Decreto Legislativo 295 (arts. 911, 912, 923, 927, 950 y 2014) — edición oficial del Ministerio de Justicia, gob.pe
- IV Pleno Casatorio Civil, Casación 2195-2011-Ucayali (sentencia del 13-ago-2012, El Peruano 14-ago-2013): desalojo por ocupación precaria — Poder Judicial
- Código Procesal Civil (arts. 475, 478, 486, 546, 554, 585, 586 y 673) — SPIJ, Ministerio de Justicia
- Poder Judicial aprueba el cuadro de aranceles judiciales 2026 (R.A. 000481-2025-CE-PJ, URP de S/ 550) — El Peruano
- Decreto Supremo 301-2025-EF, valor de la UIT 2026: S/ 5.500 — El Peruano, 17-dic-2025
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