¿Qué es la hipoteca legal por saldo de precio?

Es la que la ley reconoce automáticamente a favor del vendedor sobre el inmueble vendido cuando el precio no se pagó en su totalidad (artículo 1118, inciso 1, del Código Civil). Se inscribe de oficio al inscribirse la compraventa (artículo 1119). Aun así, conviene constituirla expresamente en la minuta, con monto, plazo y cuotas, porque así queda determinada y es más fácil de ejecutar.

¿Puedo vender un inmueble que todavía tiene hipoteca con el banco?

Sí. El banco emite una carta de saldo; en la misma escritura el comprador paga al banco con parte del precio, el banco otorga la minuta de levantamiento y el notario inscribe la compraventa junto con la cancelación de la hipoteca. El modelo trae esa cláusula como opción, con el saldo, la cuenta del banco y el plazo para el levantamiento.

¿Qué pasa si el comprador deja de pagar las cuotas?

Si deja de pagar tres cuotas, sucesivas o no, el vendedor puede resolver la compraventa o exigir el saldo completo (artículo 1561 del Código Civil). Con la hipoteca inscrita puede además ejecutarla judicialmente: el inmueble se remata y el vendedor cobra con preferencia (artículo 1097). El modelo pacta el vencimiento anticipado de todas las cuotas.

¿Quién paga la alcabala y los gastos de esta minuta?

La alcabala es del comprador, sobre el exceso de 10 UIT del valor de venta. Los gastos notariales y registrales de la compraventa suelen ser del comprador, y los de la constitución e inscripción de la hipoteca se reparten según se pacte; el modelo deja la cláusula para indicarlo. La inscripción de la hipoteca tiene su propia tasa en Sunarp.

¿Cómo se levanta la hipoteca cuando termino de pagar?

Cancelado el saldo, el vendedor firma la minuta de levantamiento de hipoteca y el notario la inscribe en Sunarp. El modelo obliga al vendedor a hacerlo dentro de un plazo desde el último pago, con penalidad por demora; si no lo hace, el comprador puede exigirlo judicialmente. Tenemos el modelo de minuta de levantamiento de hipoteca listo.

¿Es lo mismo que una compraventa con reserva de propiedad?

No. En la reserva de propiedad (artículo 1583) el vendedor sigue siendo dueño hasta el último pago. Aquí el comprador se hace propietario desde la escritura y el vendedor queda protegido con la hipoteca. Si prefieres la reserva de propiedad, usa el modelo de compraventa a plazos.

Modelo de minuta de compraventa con hipoteca en Word 2026: descarga y ejemplo

Actualizado el 14 de octubre de 2026

Vender con parte del precio al crédito, sin banco, es común entre particulares: el comprador paga una inicial y el saldo en cuotas. El problema es la garantía del vendedor. La ley le da una hipoteca legal por el saldo (artículo 1118 del Código Civil), pero constituirla expresamente en la misma minuta, con monto, plazo y cláusula de ejecución, evita discusiones y permite ejecutarla por la vía rápida si el comprador deja de pagar.

Este modelo reúne en una sola minuta la compraventa y la hipoteca: transfiere la propiedad, fija el cronograma de pago por medios bancarizados, constituye hipoteca de primer rango sobre el mismo inmueble a favor del vendedor hasta la cancelación, y prevé el vencimiento anticipado, la ejecución y el levantamiento. Sirve también para comprar un inmueble que ya tiene hipoteca con un banco, con la cláusula de cancelación con parte del precio.

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Vista previa del modelo

MINUTA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE CON CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de COMPRAVENTA CON CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA que celebran, de una parte, [NOMBRE COMPLETO DEL VENDEDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], distrito de [____], provincia y departamento de [____], a quien en adelante se denominará EL VENDEDOR; y de la otra parte, [NOMBRE COMPLETO DEL COMPRADOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], a quien en adelante se denominará EL COMPRADOR; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES

EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², cuyos linderos y medidas perimétricas constan en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de la Zona Registral N.º [____], Sede [____]. [El inmueble soporta una hipoteca a favor de ____ inscrita en el asiento ____, cuyo saldo a la fecha asciende a ____ según carta de saldo de fecha ____.]

SEGUNDA: OBJETO

Por el presente contrato EL VENDEDOR da en venta real y enajenación perpetua a favor de EL COMPRADOR el inmueble descrito en la cláusula primera, con sus aires, usos, costumbres, servidumbres, entradas, salidas y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda, sin reserva ni limitación alguna.

TERCERA: PRECIO Y FORMA DE PAGO

El precio pactado es de [MONEDA] [MONTO EN NÚMEROS] ([MONTO EN LETRAS]), que EL COMPRADOR paga de la siguiente forma: (a) una cuota inicial de [MONEDA] [MONTO] a la firma de la escritura pública, mediante [transferencia bancaria / cheque de gerencia] N.º [____] del Banco [____] a la cuenta N.º [____] de EL VENDEDOR; y (b) el saldo de [MONEDA] [MONTO] en [N] cuotas [mensuales] de [MONEDA] [MONTO] cada una, [sin intereses / con un interés compensatorio de __ % anual], con vencimiento el día [__] de cada mes a partir del [MES Y AÑO], mediante depósito o transferencia a la misma cuenta. Las constancias bancarias acreditan cada pago, conforme a la Ley N.º 28194.

[Si el inmueble está hipotecado:] Del precio, la suma de [MONEDA] [MONTO] se destina a cancelar el saldo de la hipoteca a favor de [ENTIDAD], mediante [cheque de gerencia / transferencia] a la cuenta que esta indique, obligándose EL VENDEDOR a entregar la minuta de levantamiento dentro de los [__] días siguientes para su inscripción junto con la presente.

Cuándo usar este modelo

Venta entre particulares con cuota inicial y saldo en cuotas, garantizado con hipoteca sobre el mismo inmueble.
Venta de un terreno o casa a un familiar con pago a plazos, dejando la garantía inscrita.
Compra de un inmueble hipotecado al banco, cancelando la deuda con parte del precio y levantando la hipoteca.
Como borrador para que el abogado y el notario armen la escritura pública de compraventa con constitución de hipoteca.

Qué incluye

Antecedentes
Objeto
Precio y forma de pago
Entrega y saneamiento
Constitución de hipoteca
Vencimiento anticipado y ejecución
Levantamiento de la hipoteca
Tributos y gastos
Estado civil e intervención del cónyuge
Inscripción, domicilio y controversias

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Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?

La compraventa vale desde el acuerdo, pero la hipoteca solo se constituye por escritura pública inscrita en el Registro de Predios (artículos 1098 y 1099 del Código Civil). Por eso la minuta se firma por las partes y un abogado, el notario la eleva a escritura pública y la presenta a Sunarp, que inscribe la transferencia y, a continuación, la hipoteca a favor del vendedor. El pago debe hacerse por medios bancarizados (Ley 28194).

Qué debe tener para ser válido

Son dos actos en una minuta —compraventa e hipoteca— y cada uno tiene sus requisitos. Si falta uno, Sunarp observa la escritura.

Compraventa válida: Existe desde que las partes acuerdan el bien y el precio (artículo 1529 del Código Civil); el precio no puede quedar al arbitrio de una sola parte (artículo 1543) y debe pagarse por medio bancarizado desde los montos de la Ley 28194.
Hipoteca por escritura pública inscrita: La hipoteca se constituye por escritura pública (artículo 1098) y debe recaer sobre un bien determinado, por una suma determinada o determinable, e inscribirse en el Registro de Predios (artículo 1099). Afecta el bien aunque pase a terceros (artículo 1097).
Hipoteca legal del vendedor: La ley reconoce hipoteca legal sobre el inmueble vendido sin que su precio haya sido pagado totalmente (artículo 1118, inciso 1), que se constituye de pleno derecho y se inscribe de oficio (artículo 1119). Constituirla expresamente la hace determinada y ejecutable sin discusión.
Falta de pago de cuotas: Cuando el precio se paga por cuotas, si el comprador deja de pagar tres, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir el saldo (artículo 1561). El pacto de vencimiento anticipado lo deja escrito.
Minuta y escritura: La minuta la autoriza un abogado colegiado (artículo 57 del Decreto Legislativo 1049) y el notario la eleva a escritura pública; Sunarp inscribe primero la transferencia y luego la hipoteca.
Cónyuges y tributos: Si el inmueble es de la sociedad conyugal, firman ambos cónyuges (artículo 315). La alcabala es del comprador (TUO de la Ley de Tributación Municipal, artículos 21 a 25); el predial del año, de quien era propietario el 1 de enero.

Texto del modelo

Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.

Encabezado: señor notario y las partes

La minuta se dirige al notario e identifica al vendedor y al comprador con DNI, estado civil y domicilio.

SEÑOR NOTARIO:

Cláusula primera: antecedentes

Describe el inmueble con su dirección, área y partida registral, y la hipoteca previa si la tiene, con su saldo.

Cláusula segunda: objeto

Declara la venta del inmueble con todo lo que le corresponde, sin reservas.

Cláusula tercera: precio y forma de pago

Fija el precio, la cuota inicial pagada a la firma por medio bancario y el cronograma del saldo en cuotas; si hay hipoteca previa, cuánto del precio la cancela.

Cláusula cuarta: entrega y saneamiento

Señala cuándo se entrega la posesión, con acta, y la declaración del vendedor sobre cargas y su obligación de saneamiento.

EL VENDEDOR entregará la posesión del inmueble a EL COMPRADOR [a la firma de la escritura pública / el ____], libre de ocupantes, con los tributos municipales y servicios pagados hasta esa fecha, mediante acta de entrega. EL VENDEDOR declara que el inmueble no soporta embargo, medida judicial ni carga alguna distinta de la indicada en la cláusula primera, y se obliga al saneamiento por evicción, vicios ocultos y hecho propio.

Cláusula quinta: constitución de hipoteca

El comprador constituye primera hipoteca sobre el inmueble a favor del vendedor hasta el monto del saldo, con valor de remate y límites para disponer del bien.

En garantía del pago del saldo del precio, de sus intereses, penalidades, costas y costos, EL COMPRADOR constituye a favor de EL VENDEDOR PRIMERA Y PREFERENTE HIPOTECA sobre el inmueble materia de la presente compraventa, hasta por la suma de [MONEDA] [MONTO DEL GRAVAMEN] ([MONTO EN LETRAS]), conforme a los artículos 1097 y siguientes del Código Civil. La hipoteca comprende el inmueble con todas sus partes integrantes y accesorios y las construcciones que se edifiquen (artículo 1101). Para efectos de una eventual ejecución, las partes valorizan el inmueble en [MONEDA] [MONTO], que servirá de base para el remate.

La hipoteca se mantendrá vigente hasta la cancelación total del saldo del precio. EL COMPRADOR no podrá vender, gravar ni arrendar por más de [__] años el inmueble sin autorización escrita de EL VENDEDOR mientras subsista la hipoteca.

Cláusula sexta: vencimiento anticipado y ejecución

La falta de pago de tres cuotas vence todas, permite resolver o exigir el saldo (artículo 1561) y ejecutar la hipoteca; penalidad diaria.

La falta de pago de [tres] cuotas, sucesivas o no, dará por vencidos todos los plazos y facultará a EL VENDEDOR, a su elección, a exigir el pago inmediato del saldo total con los intereses moratorios a la tasa máxima legal, o a resolver el contrato conforme al artículo 1561 del Código Civil mediante carta notarial, así como a ejecutar la hipoteca constituida en la cláusula quinta por la vía del proceso de ejecución de garantías. Las cuotas atrasadas generan además una penalidad de [MONEDA] [MONTO] por cada día de demora.

Cláusula séptima: levantamiento de la hipoteca

Cancelado el saldo, el vendedor otorga la minuta de levantamiento en un plazo, con penalidad por demora.

Cancelado íntegramente el saldo del precio, EL VENDEDOR se obliga a otorgar la minuta de levantamiento de hipoteca dentro de los [15] días siguientes al último pago, para su elevación a escritura pública e inscripción, a costo de EL COMPRADOR. Por cada día de demora en otorgarla EL VENDEDOR pagará una penalidad de [MONEDA] [MONTO], sin perjuicio del derecho de EL COMPRADOR de exigir judicialmente el levantamiento.

Cláusula octava: tributos y gastos

Reparte alcabala, predial, impuesto a la renta y los gastos notariales y registrales de la compraventa, la hipoteca y el levantamiento.

El Impuesto de Alcabala, cuando corresponda, es de cargo de EL COMPRADOR. El impuesto predial del presente ejercicio y el Impuesto a la Renta que grave la ganancia de la venta son de cargo de EL VENDEDOR. Los gastos notariales y registrales de la compraventa son de cargo de [EL COMPRADOR]; los de la constitución e inscripción de la hipoteca, de cargo de [EL COMPRADOR / ambas partes en partes iguales]; los del levantamiento, de cargo de EL COMPRADOR.

Cláusula novena: estado civil e intervención del cónyuge

Deja constancia de si el inmueble es bien propio o social; intervienen los cónyuges que corresponda.

EL VENDEDOR declara que el inmueble es [un bien propio / un bien de la sociedad conyugal]. En este último caso interviene su cónyuge, [NOMBRE], identificado(a) con DNI N.º [____], prestando su consentimiento a la venta. [Interviene asimismo el cónyuge de EL COMPRADOR, ____, DNI N.º ____, prestando su consentimiento a la constitución de la hipoteca.]

Cláusula décima: inscripción, domicilio y controversias

Autoriza la inscripción de la venta y de la hipoteca, fija el plazo para la escritura pública, los domicilios y los jueces competentes.

Las partes autorizan la inscripción de la transferencia y de la hipoteca en la Partida Electrónica N.º [____] y se obligan a suscribir la escritura pública dentro de los [__] días siguientes a la firma de esta minuta. Señalan como domicilios los indicados en la introducción y se someten a los jueces y tribunales de [CIUDAD].

Cierre, lugar, fecha y firmas

Pide al notario agregar lo de ley y cursar los partes a Sunarp; firman el vendedor, el comprador y el abogado con su colegiatura.

Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley, y sírvase cursar los partes al Registro de Predios para la inscripción de la compraventa y de la hipoteca. [CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].

_______________________________

EL VENDEDOR

DNI/RUC N.º [____]

_______________________________

EL COMPRADOR

DNI/RUC N.º [____]

_______________________________

ABOGADO — Reg. CA [____]

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Para entender cada cláusula antes de firmar: Comprar un inmueble hipotecado: los riesgos reales y cómo cubrirte en el contrato

Cómo rellenarlo: ejemplo

Así quedan las cláusulas principales con los campos completados. Nombres, documentos, partidas y montos son inventados.

Tercera: precio y forma de pago

El precio es de US$ 95 000,00 (noventa y cinco mil y 00/100 dólares americanos), que EL COMPRADOR paga así: US$ 35 000,00 a la firma de la escritura pública, mediante transferencia a la cuenta N.º 000-0000000 del Banco Ejemplo; y el saldo de US$ 60 000,00 en 24 cuotas mensuales de US$ 2 500,00, sin intereses, con vencimiento el día 10 de cada mes desde noviembre de 2026, en la misma cuenta.

Quinta: constitución de hipoteca

En garantía del saldo del precio, EL COMPRADOR constituye primera y preferente hipoteca sobre el inmueble a favor de EL VENDEDOR, hasta por la suma de US$ 60 000,00, que cubre el capital, los intereses moratorios, penalidades, costas y costos de la ejecución. El inmueble se valoriza para efectos del remate en US$ 95 000,00.

Sexta: vencimiento anticipado

La falta de pago de tres cuotas, sucesivas o no, dará por vencidas todas las cuotas pendientes y facultará a EL VENDEDOR a exigir el saldo total o a resolver el contrato (artículo 1561 del Código Civil), y a ejecutar la hipoteca.

Séptima: levantamiento

Cancelado el saldo, EL VENDEDOR otorgará la minuta de levantamiento de hipoteca dentro de los 15 días siguientes al último pago; por cada día de demora pagará una penalidad de US$ 30,00.

Octava: cónyuge e inscripción

Interviene María Ejemplo Rojas, DNI N.º 00000007, cónyuge de EL VENDEDOR, prestando su consentimiento. Las partes autorizan la inscripción de la compraventa y de la hipoteca en la Partida Electrónica N.º 00000000; los gastos notariales y registrales son de cargo de EL COMPRADOR.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la hipoteca legal por saldo de precio?: Es la que la ley reconoce automáticamente a favor del vendedor sobre el inmueble vendido cuando el precio no se pagó en su totalidad (artículo 1118, inciso 1, del Código Civil). Se inscribe de oficio al inscribirse la compraventa (artículo 1119). Aun así, conviene constituirla expresamente en la minuta, con monto, plazo y cuotas, porque así queda determinada y es más fácil de ejecutar.
¿Puedo vender un inmueble que todavía tiene hipoteca con el banco?: Sí. El banco emite una carta de saldo; en la misma escritura el comprador paga al banco con parte del precio, el banco otorga la minuta de levantamiento y el notario inscribe la compraventa junto con la cancelación de la hipoteca. El modelo trae esa cláusula como opción, con el saldo, la cuenta del banco y el plazo para el levantamiento.
¿Qué pasa si el comprador deja de pagar las cuotas?: Si deja de pagar tres cuotas, sucesivas o no, el vendedor puede resolver la compraventa o exigir el saldo completo (artículo 1561 del Código Civil). Con la hipoteca inscrita puede además ejecutarla judicialmente: el inmueble se remata y el vendedor cobra con preferencia (artículo 1097). El modelo pacta el vencimiento anticipado de todas las cuotas.
¿Quién paga la alcabala y los gastos de esta minuta?: La alcabala es del comprador, sobre el exceso de 10 UIT del valor de venta. Los gastos notariales y registrales de la compraventa suelen ser del comprador, y los de la constitución e inscripción de la hipoteca se reparten según se pacte; el modelo deja la cláusula para indicarlo. La inscripción de la hipoteca tiene su propia tasa en Sunarp.
¿Cómo se levanta la hipoteca cuando termino de pagar?: Cancelado el saldo, el vendedor firma la minuta de levantamiento de hipoteca y el notario la inscribe en Sunarp. El modelo obliga al vendedor a hacerlo dentro de un plazo desde el último pago, con penalidad por demora; si no lo hace, el comprador puede exigirlo judicialmente. Tenemos el modelo de minuta de levantamiento de hipoteca listo.
¿Es lo mismo que una compraventa con reserva de propiedad?: No. En la reserva de propiedad (artículo 1583) el vendedor sigue siendo dueño hasta el último pago. Aquí el comprador se hace propietario desde la escritura y el vendedor queda protegido con la hipoteca. Si prefieres la reserva de propiedad, usa el modelo de compraventa a plazos.

Fuentes

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