Modelo de minuta de cancelación y levantamiento de hipoteca (Perú)
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Pagar la deuda no borra la hipoteca de la partida: la hipoteca se acaba con la extinción de la obligación (artículo 1122 del Código Civil), pero en Sunarp sigue apareciendo hasta que se inscribe su cancelación. Y un inmueble con hipoteca inscrita es difícil de vender o de volver a hipotecar.
Los bancos entregan su propia minuta de levantamiento. Cuando el acreedor es una persona —un familiar, un particular que prestó el dinero, el vendedor que financió la compra—, el documento hay que redactarlo. Este modelo es esa minuta, con dos versiones: la cancelación de una deuda ya pagada y el levantamiento condicionado al pago, útil cuando el saldo se paga con el dinero de una venta.
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Vista previa del modelo
MINUTA DE CANCELACIÓN Y LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA
SEÑOR NOTARIO:
Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de CANCELACIÓN DE DEUDA Y LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA que otorga [NOMBRE DEL ACREEDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], en adelante EL ACREEDOR, a favor de [NOMBRE DEL DEUDOR / PROPIETARIO], identificado(a) con DNI N.º [____], con domicilio en [____], en adelante EL PROPIETARIO; en los términos siguientes:
PRIMERA: LA HIPOTECA
Por escritura pública de fecha [____], extendida ante el Notario de [CIUDAD] Dr(a). [____], EL PROPIETARIO constituyó hipoteca a favor de EL ACREEDOR sobre el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN], inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____], hasta por [MONEDA] [MONTO], en garantía de [el préstamo de ____ / el saldo del precio de la compraventa de fecha ____]. La hipoteca corre inscrita en el asiento [____] de dicha partida.
SEGUNDA: CANCELACIÓN DE LA DEUDA
[VERSIÓN 1 — Deuda pagada] EL ACREEDOR declara haber recibido de EL PROPIETARIO el pago total de la obligación garantizada, incluidos capital e intereses, mediante [detallar pagos o transferencias], por lo que la declara cancelada y no tiene nada que reclamar por ese concepto.
[VERSIÓN 2 — Condicionada al pago] EL ACREEDOR declara que el saldo de la obligación garantizada asciende a [MONEDA] [MONTO] y que le será pagado mediante [cheque de gerencia / transferencia a la cuenta N.º ____ del Banco ____] con ocasión de [la compraventa del inmueble a favor de ____]. La cancelación y el levantamiento quedan condicionados a dicho pago.
TERCERA: LEVANTAMIENTO
Extinguida la obligación garantizada, conforme al inciso 1 del artículo 1122 del Código Civil, EL ACREEDOR levanta la hipoteca constituida a su favor y solicita la cancelación del asiento correspondiente en la partida del inmueble.
Cuándo usar este modelo
- Terminaste de pagar un préstamo a un particular que tenía hipoteca sobre tu casa.
- Compraste a plazos, pagaste la última cuota y el vendedor debe levantar la hipoteca.
- Vas a vender un inmueble hipotecado y el saldo se paga con el precio de la venta.
Qué incluye
- La hipoteca
- Cancelación de la deuda
- Levantamiento
- Instrucción al notario (solo versión 2)
- Gastos e inscripción
Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?
El acreedor (o su apoderado con facultades) la firma y se eleva a escritura pública; el notario envía los partes a Sunarp para cancelar el asiento de la hipoteca en la partida del inmueble. Si el acreedor falleció, la otorgan sus herederos con la sucesión inscrita. Si no quiere firmar pese a estar pagado, la cancelación se pide judicialmente; y las hipotecas muy antiguas pueden cancelarse por caducidad en Sunarp, con sus propios requisitos.
Preguntas frecuentes
- ¿El acreedor puede negarse a levantar la hipoteca si ya le pagué?
- No debería: la hipoteca se acaba con la extinción de la obligación (artículo 1122 del Código Civil). Si se niega, envíale una carta notarial con las constancias de pago y, si persiste, pide judicialmente el otorgamiento de la escritura de cancelación.
- ¿Qué es el levantamiento condicionado al pago?
- El acreedor firma la escritura de cancelación, pero el notario solo la presenta a Sunarp cuando recibe la constancia de que se pagó el saldo (por ejemplo, con el dinero del comprador). Protege a las dos partes en una venta de inmueble hipotecado.
- ¿También se levanta una hipoteca si el acreedor renuncia a ella?
- Sí: la renuncia escrita del acreedor es otra causa de extinción de la hipoteca (artículo 1122, inciso 3), aunque la deuda siga existiendo sin garantía.
Fuentes
- Código Civil, D. Leg. N° 295, arts. 1122 (extinción de la hipoteca) y 1097 a 1122 (edición oficial, gob.pe)
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado, (escritura pública) — Congreso de la República
- Sunarp: tasas registrales 2026 del Registro de Predios (Resolución N° 228-2025-SUNARP/GG, UIT de S/ 5.500) — gob.pe
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Para entenderlo mejor
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