Una hipoteca antigua puede cancelarse en Sunarp por caducidad, sin la firma del acreedor, cuando pasaron 10 años desde el vencimiento del crédito que garantizaba (o desde su inscripción, si no tenía plazo) y nadie la renovó (Ley 26639, art. 3). Se pide con una declaración jurada con firma certificada por notario o fedatario que indique la fecha del asiento de presentación y el tiempo transcurrido. No caducan las hipotecas a favor de bancos y demás empresas del sistema financiero, ni las de Banco de Materiales inscritas desde el 27 de julio de 2001. Es información general: cada partida la evalúa el registrador.
Datos clave
- La regla: las inscripciones de hipotecas "se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas"; si garantizan créditos, a los 10 años del vencimiento del crédito (Ley 26639, art. 3).
- El trámite: solicitud con declaración jurada con firma certificada por fedatario o notario (Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, art. 121).
- Excepción bancaria: no se aplica a los gravámenes a favor de empresas del sistema financiero (Ley 26702, art. 172; RIRP, art. 120).
- Banco de Materiales: sus garantías inscritas desde el 27-07-2001 no caducan; las anteriores se revisan caso por caso (Ley 29770 y precedente del CCXX Pleno del Tribunal Registral).
- Tasa registral 2026: el rubro de hipotecas tiene S/ 44,50 de calificación y un mínimo de inscripción de S/ 8,80 en cargas y gravámenes (Res. 228-2025-SUNARP/GG, Anexo 1).
¿Qué es la caducidad de una hipoteca?
Es una forma de cancelar la inscripción de una hipoteca por el paso del tiempo. El Tribunal Registral la reconoció como "una nueva causal de extinción de la hipoteca, adicional a las señaladas en el artículo 1122 del Código Civil" (IV Pleno, 2003). Su utilidad está en los casos donde no hay quién firme el levantamiento: prestamistas que fallecieron, empresas que desaparecieron, créditos de hace décadas que nadie recuerda.
Lo que caduca es la inscripción, no necesariamente la deuda. Si el crédito no se pagó, el acreedor podría tener otras vías; si se pagó, la caducidad solo resuelve lo que faltó: sacar la carga de la partida.
Si el acreedor existe y colabora, el camino normal sigue siendo la escritura de levantamiento: está en levantamiento de hipoteca en Sunarp paso a paso.
Desde la carta de saldo del banco hasta la inscripción del levantamiento, el orden de una venta con el crédito vivo está en la guía 2026 para vender una casa hipotecada y levantar la hipoteca.
¿Desde cuándo se cuentan los 10 años?
Depende de qué garantizaba la hipoteca. El artículo 120 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y los precedentes del Tribunal Registral lo ordenan así:
| Tipo de hipoteca | Los 10 años se cuentan desde | Base |
|---|---|---|
| Garantiza un crédito con fecha de vencimiento que se puede determinar del asiento o del título | El vencimiento del crédito | Ley 26639, art. 3, segundo párrafo; RIRP, art. 120 |
| Garantiza una obligación sin plazo de vencimiento | El asiento de presentación del título que la originó (la obligación se entiende exigible de inmediato) | RIRP, art. 120 |
| Garantiza obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas cuyo nacimiento no consta en la partida ni en la declaración jurada | La fecha de inscripción del gravamen | Precedente del Pleno 289 del Tribunal Registral (2024) |
| Hipotecas a favor de entidades que administraron el FONAVI | El vencimiento del plazo de amortización del crédito | Precedente del Pleno 289 (2024) |
| Hipoteca legal por saldo de precio | El vencimiento de la obligación garantizada | Ley 26639, art. 3, aplicado por la Res. 1833-2021-SUNARP-TR |
Fuentes: Ley 26639 (El Peruano, 27-06-1996); Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Res. 097-2013-SUNARP-SN), art. 120, citado por la Res. 404-2022-SUNARP-TR; precedentes del Tribunal Registral compilados en gob.pe y Res. 229-2024-SUNARP/PT. Cuadro orientativo: el registrador califica cada caso con la partida y el título archivado.
Si el crédito remitía su plazo a un documento que no está en el título archivado, o garantizaba obligaciones futuras que sí llegaron a nacer, el reglamento pide acreditar el cómputo con un instrumento público. En esos casos conviene revisar el título archivado antes de presentar nada.
¿Qué hipotecas no caducan?
- Las de bancos y demás empresas del sistema financiero. El artículo 172 de la Ley 26702 dice que su liberación "requiere ser expresamente declarada por la empresa acreedora" y que la extinción de la Ley 26639 "no es de aplicación" a esos gravámenes. Lo repite el artículo 120 del reglamento. Solo se exceptúan casos puntuales antiguos que el Tribunal Registral admitió (II y XI Plenos). Con un banco, lo que corresponde es pedir la minuta de levantamiento; si no la entrega, ver qué hacer si el prestamista no quiere levantar la hipoteca.
- Las de Banco de Materiales inscritas desde el 27 de julio de 2001. La Ley 29770 dispuso que esas garantías no pierden vigencia con el tiempo y que su liberación solo se produce a solicitud del propio banco. El Tribunal Registral lo fijó como precedente: si la garantía se inscribió hasta el 26 de julio de 2001, hay que verificar si ya transcurrió el plazo de la Ley 26639 (CCXX Pleno, 2019).
- Las cargas de Cofopri por causales de caducidad o rescisión de la adjudicación. El Tribunal Registral estableció que a su levantamiento no se aplica la ley de caducidad (CXCVI Pleno, 2018).
¿Cómo se pide la cancelación por caducidad en Sunarp?
- Saca la copia literal de la partida y, si hace falta, el título archivado de la hipoteca: ahí están la fecha del asiento de presentación, el acreedor y el plazo del crédito. Ver cómo sacar una copia literal.
- Calcula el plazo con la regla que corresponda al tipo de hipoteca (tabla de arriba) y confirma que no hay renovación ni otros asientos que muestren actividad del acreedor o del deudor.
- Prepara la declaración jurada en la que indiques expresamente la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido. La firma debe estar certificada por un fedatario de Sunarp o por notario (RIRP, art. 121).
- Presenta la solicitud de inscripción con la declaración jurada en Sunarp y paga los derechos.
- Sigue el título hasta que se extienda el asiento de cancelación y verifica la partida.
El registrador cancela "con la sola verificación del tiempo transcurrido, siempre que de los actos inscritos en la partida no se desprenda la actividad del acreedor o del deudor que desvirtúe la caducidad invocada" (art. 121). El error más común es no indicar la fecha del asiento de presentación: el Tribunal Registral confirmó una observación por ese motivo (Res. 971-2021-SUNARP-TR).
Sobre el costo: el Anexo 1 de las tasas registrales 2026 fija para el rubro de hipotecas S/ 44,50 de calificación y un mínimo de S/ 8,80 por derecho de inscripción en cargas y gravámenes. No encontramos una línea propia para la cancelación por caducidad, así que confirma la liquidación en la oficina registral. A eso se suma la certificación de firma: S/ 5 a S/ 15 por firma en los tarifarios notariales publicados.
¿Qué pasa con las hipotecas del Banco de Materiales?
Banco de Materiales S.A.C. está en liquidación desde el Decreto Supremo 136-2012-EF, pero sigue atendiendo levantamientos. Hay dos escenarios:
- Inscrita hasta el 26 de julio de 2001: puede cancelarse por caducidad si ya pasaron los 10 años de la Ley 26639 contados como corresponda.
- Inscrita desde el 27 de julio de 2001, o si prefieres no discutir el plazo: se pide el levantamiento a BANMAT en liquidación. Según su esquela informativa, la solicitud va por su mesa de partes virtual con la partida de Sunarp de no más de tres meses, el contrato de crédito o el título archivado, y el recibo de derechos notariales y registrales; si hay partidas independizadas, se indica a cuáles alcanza. No encontramos publicado un costo ni un plazo de atención.
¿Y las hipotecas de ENACE, del Banco Hipotecario o de Cofopri?
Banco Hipotecario. Su liquidación ante la SBS concluyó en 2015, así que ya no hay liquidador que firme. El Tribunal Registral tiene un precedente según el cual la extinción de la persona jurídica acreedora determina la extinción de la obligación y de la hipoteca, y procede la cancelación aunque se haya pedido por caducidad (L Pleno, 2009). Como el banco era una entidad financiera, conviene que un abogado revise cuál de las dos vías aplica a tu partida.
ENACE y mutuales. No encontramos una fuente oficial que indique qué entidad emite hoy sus levantamientos. Si la hipoteca cumple el plazo y el acreedor no era una empresa del sistema financiero, la caducidad es la vía a evaluar; si no, hace falta revisar la historia del acreedor con un abogado.
Cofopri. En los títulos de pago diferido y de algunos programas, Cofopri inscribió una hipoteca legal a su favor por el valor del predio. Pagado el total, Cofopri emite un instrumento de levantamiento de hipoteca legal; en julio de 2026 aprobó una directiva que regula ese proceso (Res. D000054-2026-COFOPRI-GG). Es un trámite ante Cofopri, no una caducidad. Ver si puedes vender una casa con título de Cofopri.
Un caso para ordenar las ideas
Supongamos que Rosa heredó una casa cuya partida muestra una hipoteca inscrita en 1994 a favor de un prestamista particular, por un préstamo que vencía en diciembre de 1995. El prestamista falleció hace años. Como la hipoteca garantizaba un crédito con vencimiento conocido, los 10 años se contaron desde diciembre de 1995 y vencieron en diciembre de 2005. Rosa firma una declaración jurada con la fecha del asiento de presentación y el tiempo transcurrido, certifica su firma, presenta la solicitud y el registrador cancela el asiento. Si el acreedor hubiera sido un banco, esa vía no le serviría. Ejemplo ilustrativo, no corresponde a un caso real.
Preguntas frecuentes
¿La hipoteca caduca sola, sin hacer nada?
No se borra sola de la partida: alguien tiene que pedir la cancelación con la declaración jurada. Hasta entonces, la carga sigue apareciendo en la copia literal.
¿Puedo cancelar por caducidad la hipoteca de un banco que ya pagué?
No. A las empresas del sistema financiero no se les aplica la caducidad de la Ley 26639 (Ley 26702, art. 172). El banco debe declarar el levantamiento; si no lo hace, reclama por su canal y ante Indecopi.
¿Existe un modelo de solicitud de levantamiento de hipoteca por caducidad?
No hay un formato oficial único. Lo que exige el reglamento es que la declaración jurada indique expresamente la fecha del asiento de presentación que originó la inscripción y el tiempo transcurrido, con firma certificada por fedatario o notario.
¿Quién puede pedir la cancelación?
El reglamento dice que se extiende "a solicitud de parte". Normalmente la pide el propietario actual del inmueble.
¿Se puede volver a inscribir una hipoteca cancelada por caducidad?
En general, no procede su reinscripción. El Tribunal Registral admitió una excepción cuando el predio sigue siendo del constituyente y la hipoteca está en ejecución, acreditada con la resolución que ordena el remate.
¿Qué pasa con los embargos antiguos?
Tienen su propia regla de caducidad en la Ley 26639 y se cancelan de forma parecida, con declaración jurada con firma legalizada. Revisa cada asiento por separado: ver cómo leer las cargas y gravámenes de una partida.
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Fuentes
- Ley 26639, plazos de caducidad de embargos, hipotecas y gravámenes inscritos (El Peruano, 27-06-1996) — Congreso
- Tribunal Registral, Res. 404-2022-SUNARP-TR: caducidad de hipoteca, Ley 26639 y art. 120 del RIRP — gob.pe
- Tribunal Registral — Precedentes de observancia obligatoria respecto al Registro de Predios (compilación) — gob.pe
- Res. 229-2024-SUNARP/PT, precedentes del Pleno 289 del Tribunal Registral (El Peruano, 31-08-2024) — vía LP Derecho
- Tribunal Registral, Res. 971-2021-SUNARP-TR: requisitos de la declaración jurada de caducidad y garantías de Banmat — gob.pe
- Tribunal Registral, Res. 1833-2021-SUNARP-TR: caducidad de hipoteca legal por saldo de precio — gob.pe
- Sunarp — Anexo 1, tasas registrales de inscripción de predios 2026 (R. 228-2025-SUNARP/GG, 22-dic-2025)
- Banco de Materiales S.A.C. en liquidación — Esquela informativa sobre levantamiento de hipoteca
- Decreto Supremo 136-2012-EF: disolución y liquidación de Banco de Materiales — El Peruano
- SBS — Banco Hipotecario en liquidación (liquidación concluida)
- Res. D000054-2026-COFOPRI-GG, Directiva sobre levantamiento de hipoteca de predios onerosos — El Peruano, julio de 2026
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