Tasador online de EximiaHaus: ¿cuánto vale mi propiedad?

Sin registro: en un minuto sabes cuánto vale hoy tu propiedad, con qué precio publicarla y cuánto obtendrías en una venta rápida.

Datos actualizados el (precio del m² por distrito del BCRP, primer trimestre de 2026; comparables del portal, actualizados a diario)

Cómo calcula el tasador online cuánto vale tu propiedad

Usa el método comparativo de mercado, el mismo enfoque que aplica un perito tasador: un inmueble vale lo que se está pagando por inmuebles parecidos en la misma zona. El tasador online busca entre las propiedades publicadas en EximiaHaus las más parecidas a la tuya por tipo, distrito y urbanización, área, dormitorios, baños, cochera y amenidades, y pondera cada comparable según cuánto se parece: un departamento de 85 m² pesa más que uno de 200 m² cuando valorizas uno de 90 m².

Sobre ese precio por m² aplica ajustes por antigüedad y por estado de conservación, y descuenta el margen de negociación: los avisos publicados son precios pedidos, no precios de cierre, y tomarlos tal cual es el error que deja un aviso meses sin moverse. Por eso devuelve tres cifras distintas: el valor comercial (lo que vale hoy), el precio sugerido de publicación (con el margen que el comprador va a negociar) y el valor de realización (venta rápida o forzada, la cifra que mira un banco).

Cada resultado trae un rango y un nivel de confianza, alta, media o baja, que depende de cuántos comparables encontró y de si son del mismo distrito y tipo de inmueble. Si en tu zona todavía no hay suficientes avisos, usa la referencia de mercado de nuestro equipo, construida con las series oficiales del BCRP, y te lo dice. Lo que nunca hace es inventar un número: si no hay datos, lo avisa.

Qué necesitas para valorizar tu casa o departamento

Solo los datos que describen el inmueble: tipo (departamento, casa, terreno, local u oficina), departamento y distrito, urbanización si la conoces, área construida (y de terreno en casas y lotes), dormitorios, baños, cocheras, antigüedad, estado de conservación y las características que suman valor, como ascensor, vista exterior, depósito o seguridad. Cuantos más datos reales, más estrecho sale el rango.

No pedimos nombre, correo ni teléfono para mostrarte el resultado, y puedes descargar el informe en PDF. El área construida figura en tu partida registral, en la declaratoria de fábrica o en el PU del autovalúo; si tienes dudas sobre cómo medirla, revisa qué área se cuenta en un departamento.

Tasación, valorización, autovalúo y valor arancelario: cuatro cifras que no son la misma

Es la confusión más común cuando alguien quiere saber cuánto vale su casa. Cada una la calcula alguien distinto, con un fin distinto, y suelen diferir mucho entre sí:

CifraQuién la calculaPara qué sirve
Valorización comercialUn tasador online con comparables o un corredorFijar el precio de venta o de alquiler y saber si una oferta es razonable
TasaciónPerito tasador; para el banco, inscrito en el REPEV de la SBSCrédito hipotecario, remate judicial, herencia, aporte a una empresa
AutovalúoLa municipalidad, con los valores oficiales de edificación y de terrenoBase del impuesto predial; suele quedar muy por debajo del valor de mercado
Valor arancelarioEl Ministerio de Economía y Finanzas, por cada vía y tramo de calleValor fiscal del terreno dentro del autovalúo; no es un precio de venta

Si quieres reconstruir tu autovalúo, calcula el valor oficial de tu construcción por m², consulta el valor arancelario de tu distrito en el mapa y luego cuánto pagarías de impuesto predial. Si lo que necesitas es el informe que acepta un banco o un juzgado, pide una tasación certificada.

Cuánto cuesta una tasación oficial y cuándo te la pide el banco

Para un crédito hipotecario o un préstamo con garantía, el banco no acepta una valorización: la norma de la SBS obliga a que los bienes dados en garantía preferida sean valuados por un perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV). El perito lo designa la entidad, la paga el solicitante y el informe se hace antes de la aprobación final y del desembolso. Por eso conviene valorizar primero: llegas a la tasación sabiendo qué cifra esperar y evitas separar un inmueble con un precio que la garantía no va a cubrir.

Referencias publicadas: el tarifario de crédito hipotecario del Banco de la Nación fija los gastos del perito tasador en S/ 240 en Lima (en otras ciudades, según la oferta de peritos de la zona). La tasación comercial o reglamentaria que hace el Ministerio de Vivienda a entidades públicas o por mandato judicial cuesta S/ 1.484,20 por predio (de 1 a 5 predios), según su TUPA. Las empresas tasadoras privadas publican tarifas que, para una vivienda urbana, parten de unos S/ 350 y suben con el metraje, la ubicación y el fin del informe; un terreno para desarrollo cuesta bastante más. Cada tasación vale para una fecha: bancos y juzgados exigen que sea reciente.

Precio del m² por distrito en Lima: la referencia oficial

El Banco Central de Reserva publica cada trimestre la mediana del precio de venta por m² de departamentos en 12 distritos de Lima. Son precios de oferta en dólares; los convertimos a soles con el tipo de cambio promedio del trimestre. Para el primer trimestre de 2026 (publicado el 31 de julio de 2026) el promedio de esos distritos fue de US$ 2.042 por m², un 10,9 % más que un año antes:

DistritoUS$ por m²S/ por m²Variación anual
San Isidro2.6058.821+21,5 %
Barranco2.5568.655+7,6 %
Miraflores2.4648.345+10,5 %
Jesús María2.1037.122+20,3 %
San Borja2.0997.108+7,9 %
Magdalena del Mar1.9866.727+14,8 %
Lince1.8946.414+3,1 %
Pueblo Libre1.8756.350+13,4 %
Surquillo1.8566.287+7,2 %
Santiago de Surco1.8186.158+6,6 %
San Miguel1.6375.545+15,5 %
La Molina1.5105.115+4,1 %

Multiplicar tu área por el precio del distrito te da una primera idea, pero no un valor: dentro del mismo distrito el m² cambia con la urbanización, el piso, la vista, la antigüedad y el estado, que es justo lo que ajusta el tasador online. Para el resto de distritos de Lima y el Callao, y para alquiler y rentabilidad, mira el mapa del precio del m² y la guía de precios por distrito.

Qué hacer con el resultado

Si vas a vender, publica con el precio sugerido de publicación, no con el valor comercial: el margen está pensado para que, después de negociar, cierres en lo que vale. Puedes publicar tu propiedad en EximiaHaus con el mismo dato que acabas de calcular, y antes conviene leer la guía completa para vender una propiedad en el Perú y la guía para publicar y anunciar tu propiedad.

Si vas a comprar o a pedir un crédito, el valor de realización te dice sobre qué cifra calculará el banco cuánto te presta, y el valor comercial, si el precio que te piden es razonable. Si vas a alquilar, parte del valor comercial y revisa la calculadora de rentabilidad de alquiler. Y si el resultado te sorprende hacia abajo, antes de bajar el precio lee por qué el valor de tasación y el comercial no coinciden.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé cuánto vale mi casa?
El valor de un inmueble se estima comparándolo con lo que se está pagando por propiedades semejantes en la misma zona, ajustando por las diferencias: área, número de dormitorios, piso, antigüedad, estado de conservación, estacionamiento y amenidades. No sale de lo que pagaste por ella, ni de lo que pide el vecino, ni del autovalúo municipal. Lo que manda es el precio al que se están cerrando operaciones parecidas cerca. El valorizador hace ese cálculo gratis con comparables reales y te devuelve un rango y su nivel de confianza.
¿Cuánto vale mi departamento en Lima?
Depende del distrito, del área y del edificio. La referencia oficial es la mediana del BCRP: en el primer trimestre de 2026 el precio de venta de departamentos promedió US$ 2.042 por m² en los 12 distritos que sigue, desde S/ 5.115 por m² en La Molina hasta S/ 8.821 en San Isidro. Multiplicar tu área por el precio de tu distrito da una primera idea; el valorizador la afina con la urbanización, la antigüedad, el estado y las amenidades de tu departamento.
¿Es lo mismo una valorización que una tasación?
No. Una valorización es una estimación de valor comercial: sirve para decidir a qué precio salir al mercado o para saber si una oferta es razonable. Una tasación es un informe firmado por un perito acreditado, con metodología normada, y es la que exigen los bancos para un crédito hipotecario, los juzgados en un remate y las notarías en ciertos actos. La valorización te orienta; la tasación tiene valor probatorio.
¿El resultado del valorizador sirve para el banco o la notaría?
No, y ningún tasador online sirve para eso. Para un crédito hipotecario o un préstamo con garantía la norma de la SBS exige que el inmueble lo valúe un perito inscrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV); el perito lo designa el banco y lo paga el solicitante. El valorizador sirve para lo anterior: saber qué cifra esperar, fijar el precio de venta y no separar un inmueble que la garantía no va a cubrir.
¿El autovalúo sirve para saber cuánto vale mi casa?
No. El autovalúo es una base tributaria que calcula la municipalidad con valores oficiales de construcción y terreno para cobrar el Impuesto Predial, y suele estar muy por debajo del valor comercial. Usarlo como referencia de venta es el error más común: lleva a fijar un precio por debajo del mercado o a discutir con un comprador que trae otra cifra.
¿Cuánto vale mi propiedad según Sunarp?
Sunarp no fija ni publica el valor de los inmuebles. La partida registral describe el predio (área, linderos, construcciones inscritas), dice quién es el dueño y qué cargas tiene; el precio que aparece en una compraventa inscrita es el que las partes declararon en esa fecha, no el valor de hoy. El valor de mercado sale de los comparables y, cuando hace falta un documento con validez, de una tasación.
¿Qué datos necesito para valorizar mi inmueble?
Los que describen la propiedad y permiten compararla: distrito y zona exacta, tipo de inmueble, área construida y de terreno, número de dormitorios y baños, piso y si tiene ascensor, antigüedad, estado de conservación, estacionamiento, depósito y amenidades del edificio. Cuantos más datos reales, más estrecho es el rango que se obtiene. No hace falta registrarse ni dejar un teléfono.
¿Cuánto cuesta valorizar o tasar una propiedad en Perú?
La valorización con comparables es gratis en esta página. La tasación profesional sí tiene precio, porque incluye la visita del perito, su firma y su responsabilidad sobre el informe: el tarifario de crédito hipotecario del Banco de la Nación fija los gastos del perito en S/ 240 en Lima, las tasadoras privadas publican tarifas desde unos S/ 350 para una vivienda urbana, y la tasación del Ministerio de Vivienda para entidades públicas o por mandato judicial cuesta S/ 1.484,20 por predio. Valoriza primero para decidir el precio y contrata la tasación cuando un banco, un juzgado o una notaría te la pidan.
¿Puedo valorizar un terreno, un local o una oficina?
Sí. El valorizador admite departamentos, casas, terrenos o lotes, locales comerciales y oficinas, en Lima y en el resto de departamentos del país. En casas y terrenos pide además el área de terreno. Donde hay pocos avisos comparables el rango sale más ancho y la confianza baja; la herramienta lo indica en vez de inventar una cifra.
¿Por qué mi vecino vendió más caro que lo que me dicen que vale mi departamento?
Porque dos inmuebles del mismo edificio no valen lo mismo. Pesan el piso, la vista, la orientación, el estado de los acabados, si tiene estacionamiento y cuánto es la cuota de mantenimiento. Y hay una variable que no se ve: el precio que se comenta suele ser el que se pidió, no el que se cerró. La diferencia entre ambos es justamente el margen de negociación del mercado.

Base legal y fuentes

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