Respuesta corta
Una memoria descriptiva es el documento que describe en texto un inmueble o proyecto: ubicación, áreas, linderos y medidas perimétricas, distribución, sistema constructivo y acabados. En el Perú la exigen el RNE (norma GE.020, art. 4), el D.S. 029-2019-VIVIENDA y la Sunarp (Res. 068-2021-SUNARP/SN, 2026). Al comprar un departamento va anexa al contrato y fija qué acabados te deben entregar.
¿Qué es una memoria descriptiva y qué poner en ella?
Depende del trámite. Las cuatro que existen en el Perú:
| Tipo de memoria descriptiva | Qué poner | Quién la firma | Norma |
|---|---|---|---|
| De proyecto | Ubicación, cuadro de áreas, ambientes por nivel, sistema constructivo, acabados, seguridad | Arquitecto o ingeniero colegiado | RNE GE.020, arts. 4 y 7 |
| De independización o subdivisión | Áreas, linderos y medidas perimétricas del predio matriz, de la unidad y del remanente | Propietario, firma certificada | D.S. 029-2019-VIVIENDA, art. 31; Res. 068-2021-SUNARP/SN, art. 61 |
| De acabados (anexo del contrato) | Material, formato y marca o calidad equivalente de pisos, muros, carpintería, sanitarios e instalaciones, por ambiente | Vendedor y comprador | Ley 29571, arts. 76 a 80 |
| De declaratoria de fábrica | Lo construido: áreas techadas por piso, distribución, antigüedad, materiales | Verificador responsable | Ley 27157 y su reglamento (D.S. 035-2006-VIVIENDA) |
Para redactarla, el modelo de memoria descriptiva de inmueble en Word trae cada campo que piden la municipalidad y la Sunarp.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una memoria descriptiva?
Es la descripción escrita de un inmueble o proyecto: ubicación, áreas, linderos, medidas perimétricas, distribución, materiales y acabados. El RNE (norma GE.020, art. 4) la define como uno de los tres componentes de todo proyecto, junto con los planos y las especificaciones técnicas.
¿Qué contiene una memoria descriptiva?
Generalidades (propietario, ubicación, partida registral), cuadro de áreas (terreno, techada por piso, libre), linderos y medidas perimétricas, descripción de ambientes por nivel, sistema estructural, acabados por partida (pisos, muros, carpintería, sanitarios) e instalaciones. Para Sunarp, áreas, linderos y medidas son lo esencial.
¿Qué es la memoria descriptiva de un departamento?
Es el anexo del contrato de compraventa que detalla, ambiente por ambiente, los acabados que la constructora se compromete a entregar: tipo y formato de piso, pintura, puertas, closets, sanitarios, griferías y puntos eléctricos. Es la prueba de lo prometido el día de la entrega.
¿Quién firma la memoria descriptiva?
La de proyecto, el arquitecto o ingeniero responsable, colegiado y habilitado (GE.020, art. 2). La de independización ante Sunarp, el propietario con firma certificada por notario (Res. 068-2021-SUNARP/SN, art. 61); en regularizaciones de la Ley 27157, el verificador responsable. La de acabados, vendedor y comprador.
¿La memoria descriptiva es obligatoria?
Sí en la licencia de edificación y en la independización: es parte de la documentación técnica del D.S. 029-2019-VIVIENDA y del título que califica la Sunarp. Como anexo de la compraventa no la exige una norma, pero sin ella "acabados de primera" no es reclamable.
Todo el detalle: norma peruana, ejemplo, modelo y uso al recibir
La memoria descriptiva es el documento técnico que describe qué se construye y con qué: sistema estructural, áreas, distribución, materiales y acabados por ambiente. Anexada al contrato de compraventa, es la prueba objetiva de lo que te prometieron el día de la entrega.
Datos clave
- Forma parte del expediente técnico de una licencia de edificación.
- En la venta se usa como anexo contractual de acabados.
- Debe detallar marca o calidad equivalente, no solo "acabados de primera".
- Es tu respaldo si te entregan materiales inferiores a los ofrecidos.
- También se usa en declaratoria de fábrica y en tasaciones.
¿Qué dice la norma peruana sobre la memoria descriptiva?
En el Perú la memoria descriptiva no es una costumbre del gremio: está escrita en tres normas distintas, cada una para un momento de la vida del inmueble.
| Norma | Qué dice de la memoria descriptiva | Cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Reglamento Nacional de Edificaciones, norma GE.020 «Componentes y características de los proyectos» | Artículo 4: los proyectos de cada especialidad están compuestos de planos, especificaciones técnicas y memoria descriptiva o de cálculo. Artículo 7: el proyecto de arquitectura incluye la memoria descriptiva «incluyendo aspectos de seguridad». Artículo 2: lo firman profesionales colegiados con certificado de habilitación vigente. | Diseño del proyecto, antes de pedir la licencia |
| Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y de Edificación, D.S. 029-2019-VIVIENDA | Incluye la memoria descriptiva en la documentación técnica que acompaña al FUE en la licencia de edificación, y en el artículo 31 (subdivisión de lote) exige que indique «áreas, linderos y medidas perimétricas» del lote matriz y de los sublotes resultantes. Todo el expediente tiene carácter de declaración jurada (art. 62). | Licencia municipal, subdivisión, demolición, conformidad de obra |
| Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Res. 097-2013-SUNARP/SN), modificado por la Res. 068-2021-SUNARP/SN | Artículo 61: para independizar unidades de propiedad exclusiva y común se presenta memoria descriptiva suscrita por el propietario, con firma certificada, detallando áreas, linderos y medidas perimétricas. Artículo 63: si la memoria no coincide con el plano de independización, el registrador no observa y prevalece el plano. | Inscripción en Sunarp: independización, declaratoria de fábrica, reglamento interno |
| Código de Protección y Defensa del Consumidor, Ley 29571 (arts. 76 a 80) | El proveedor inmobiliario debe dar información veraz, suficiente y oportuna sobre las características del inmueble antes y en el contrato, y responde por el saneamiento. La memoria de acabados es la forma de documentar esa información. | Compra de vivienda nueva o en planos |
De ahí sale la primera regla práctica: en el Perú la memoria descriptiva se redacta con los mismos datos que el plano. Si el plano de independización dice 78,40 m² y la memoria dice 78,00 m², la Sunarp toma el plano (art. 63) y el error queda en tu contra. Por eso la memoria se escribe después de cerrar el plano, nunca antes.
Las cuatro memorias descriptivas que existen en el Perú
El mismo nombre sirve para documentos distintos, y buena parte de la confusión viene de ahí. En España y en los manuales académicos la memoria es la pieza literaria de un proyecto de obra; en el Perú, además de esa, hay tres memorias con destino concreto.
- Memoria descriptiva de proyecto. La redacta el arquitecto (y cada especialista, en la suya) para la comisión técnica y para el constructor. Describe el terreno, el entorno, el cuadro de áreas, la distribución por niveles, el sistema estructural y los acabados previstos, con un capítulo de seguridad (rutas de escape, señalización). Acompaña al FUE en la licencia de edificación.
- Memoria descriptiva de independización o subdivisión. Es la que pide la municipalidad (art. 31 del D.S. 029-2019-VIVIENDA) y la Sunarp (art. 61 del Reglamento de Inscripciones). Su núcleo son tres datos por cada unidad: área, linderos (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda, por el fondo, con qué colinda cada lado) y medidas perimétricas en metros lineales. Va firmada por el propietario con firma certificada; en regularizaciones de la Ley 27157, por el verificador.
- Memoria descriptiva de acabados. Es el anexo del contrato de compraventa de un departamento nuevo o en planos. No describe linderos: describe materiales, ambiente por ambiente. Es la que te interesa como comprador.
- Memoria descriptiva de declaratoria de fábrica. Describe lo ya construido (áreas techadas por piso, distribución, materiales, antigüedad) para inscribir la edificación en la partida. En regularizaciones bajo la Ley 27157 la elabora y firma el verificador responsable con el Formulario Registral.
Ejemplo local: memoria descriptiva de un departamento en Lima
Así se ve, resumida, la memoria descriptiva de acabados de un departamento de 78 m² en un edificio multifamiliar de Lima. Los datos son un ejemplo de redacción, no una oferta: lo importante es el nivel de detalle que debes exigir.
| Capítulo | Cómo debe estar redactado | Cómo NO debe estar |
|---|---|---|
| Generalidades | Departamento 402, cuarto piso, área techada 78,40 m², partida registral matriz N.° …, distrito de Jesús María | «Departamento de 3 dormitorios en zona céntrica» |
| Distribución | Sala-comedor, cocina, lavandería, 3 dormitorios (principal con baño incorporado), 1 baño de visita, 1 estacionamiento (N.° 12, sótano 1) | «Ambientes amplios y bien distribuidos» |
| Pisos | Sala, comedor y dormitorios: piso laminado de 8 mm, AC4, color roble; cocina y baños: porcelanato 60 × 60 cm | «Pisos de primera calidad» |
| Muros y cielo raso | Tarrajeados y empastados, pintura látex lavable, dos manos, color blanco humo | «Pintura de buena calidad» |
| Carpintería | Puerta principal contraplacada de 45 mm con cerradura de tres golpes; puertas interiores contraplacadas MDF; closets de melamina de 18 mm en los 3 dormitorios | «Puertas y closets incluidos» |
| Sanitarios y griferías | Inodoro one piece y lavatorio con pedestal de marca nacional o calidad equivalente; grifería monocomando cromada | «Baños completos» |
| Instalaciones | Punto de gas natural en cocina; 2 tomacorrientes dobles por dormitorio; intercomunicador; tablero eléctrico con llaves termomagnéticas | «Instalaciones según proyecto» |
| Áreas comunes | Ascensor, lobby con porcelanato, cuarto de basura, cisterna y bomba de presión constante | «Áreas comunes modernas» |
Fíjate en la columna derecha: cada frase es común en folletos de venta y ninguna se puede reclamar. La columna del medio sí, porque cada dato se mide o se compara el día de la entrega.
Cómo redactar una memoria descriptiva paso a paso
- Encabezado: tipo de documento («Memoria descriptiva de …»), nombre del propietario, dirección, distrito, provincia, departamento y número de partida registral.
- Antecedentes: cómo se adquirió el predio, qué está inscrito (área, linderos del antecedente) y qué se va a describir ahora.
- Cuadro de áreas: área del terreno, área techada por piso, área libre, área ocupada; en independizaciones, área de cada unidad, área común y porcentaje de participación.
- Linderos y medidas perimétricas: por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo, indicando con qué colinda y los metros lineales de cada tramo. Deben coincidir con el plano.
- Descripción de la edificación: número de pisos, sistema estructural (aporticado, albañilería confinada), ambientes por nivel, acabados por partida.
- Instalaciones: agua, desagüe, electricidad, gas, comunicaciones; si corresponde, cisterna, tanque elevado y ascensor.
- Firmas: propietario con firma certificada ante notario para Sunarp; profesional colegiado para licencias; vendedor y comprador en el anexo de acabados.
El modelo de memoria descriptiva de inmueble sigue exactamente este orden y se descarga en Word para completarlo con los datos de tu partida y tu plano.
¿Qué debe contener?
| Sección | Qué especifica | Cómo se reclama |
|---|---|---|
| Áreas y distribución | Área techada, ambientes, plano anexo | Medición al recibir |
| Pisos | Material, formato y ambiente | Comparación directa |
| Muros y cielo raso | Acabado y pintura | Inspección visual |
| Carpintería | Puertas, closets, ventanas | Verificación de material |
| Sanitarios y griferías | Marca o calidad equivalente | Contraste con lo instalado |
| Instalaciones | Puntos eléctricos, agua, gas | Prueba de funcionamiento |
Si estás por separar un departamento en planos, conviene leer primero la guía completa para comprar un departamento en planos en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Por qué es el documento más importante después del contrato?
Porque "acabados de primera calidad" no significa nada jurídicamente. Si la memoria dice porcelanato de determinado formato y te entregan otro, tienes un incumplimiento demostrable. Si la memoria no dice nada, tienes una discusión. La diferencia entre ambas situaciones es una hoja anexa firmada.
¿Puede cambiar durante la obra?
Los contratos suelen permitir sustituir materiales por otros de calidad igual o superior, por disponibilidad del mercado. Eso es razonable; lo que no es razonable es una cláusula que permita cambiar cualquier cosa sin equivalencia. Lee esa cláusula y pide que diga "igual o superior calidad, previa comunicación".
¿Cómo la uso el día de la entrega?
Impresa, en la mano, ambiente por ambiente. Todo lo que no coincida se anota en el acta de observaciones antes de firmar la recepción. Ver el checklist de entrega y por qué firmar el acta con cuidado.
¿Sirve para otra cosa?
Sí: para la tasación bancaria, para la declaratoria de fábrica y para valorizar el inmueble cuando lo vendas. Guárdala junto con los planos y el manual del propietario. Ver qué es el manual del propietario.
¿Qué frases del documento debo mirar con lupa?
Tres construcciones que aparecen con frecuencia y que vacían de contenido la memoria. La primera es "acabados de primera calidad" sin especificar material ni formato: no es exigible. La segunda es "o similar" sin la palabra equivalencia: permite sustituir por algo de menor calidad. La tercera es la cláusula que autoriza al vendedor a modificar especificaciones "según disponibilidad" sin obligación de mantener calidad igual o superior.
Las tres se corrigen antes de firmar, pidiendo redacciones concretas: material, formato y marca o calidad equivalente comprobable, y sustituciones solo por igual o superior calidad con comunicación previa. Después de la firma, esas mismas frases son lo que impide reclamar cuando lo entregado no se parece a lo que viste en la sala de ventas.
Otras preguntas
¿Qué hago si me entregan materiales distintos?
Anótalo en el acta de observaciones y reclama por escrito antes de firmar conformidad.
¿Puedo pedirla antes de firmar el contrato?
Sí, y deberías: es parte de la información que el vendedor debe darte.
¿Sirve para la tasación?
Sí, el tasador la usa para verificar características y calidad de acabados.
¿Dónde la guardo?
Con el contrato, los planos, el acta de entrega y el manual del propietario.
¿Qué diferencia hay entre memoria descriptiva y plano perimétrico?
El plano dibuja el predio con sus medidas y coordenadas; la memoria lo describe en palabras con los mismos datos. Van juntos en casi todos los trámites, y si discrepan, la Sunarp toma el plano.
Relacionado con este tema: Memoria descriptiva y plano perimétrico: para qué trámites te los exigen.
Fuentes
- RNE, norma GE.020 «Componentes y características de los proyectos» (arts. 2, 4 y 7) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, gob.pe, consultada en octubre de 2026
- Decreto Supremo 029-2019-VIVIENDA, Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (arts. 31 y 62) — MVCS, gob.pe
- Resolución 068-2021-SUNARP/SN, que modifica los artículos 61 y 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (memoria descriptiva con firma certificada; prevalencia del plano) — Sunarp, gob.pe
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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