Esta guía reúne en un solo lugar los conflictos legales más frecuentes sobre inmuebles en el Perú —ejecución de garantía y remate, embargos, desalojo, ocupación e invasión, prescripción adquisitiva, herencias, copropiedad, matrimonio, fraude registral, vecinos, reclamos ante Indecopi y juicios— con una explicación corta de cada tema y los enlaces a las guías que lo desarrollan. Úsala para ubicar en qué tipo de conflicto estás, qué vía corresponde y qué conviene hacer primero.
Aviso importante: esto es información general, no asesoría legal. Los plazos, las pruebas y la vía correcta dependen de los documentos de cada caso, y cada caso lo evalúa un abogado. Cuando hay una notificación judicial de por medio, consulta cuanto antes: varios de estos procesos tienen plazos de días.
Datos clave
- La partida primero: en casi todos estos conflictos, la copia literal de Sunarp dice quién es titular, qué cargas hay y si existe una anotación de demanda.
- Los plazos cortan opciones: la contradicción en una ejecución, la defensa posesoria o la oposición a una inscripción fraudulenta tienen plazos breves.
- Nada por la fuerza: recuperar un inmueble por mano propia, fuera de lo que la ley permite, te expone a una denuncia.
- Protección gratuita: la alerta registral de Sunarp avisa de movimientos en tu partida y se activa en minutos.
Ejecución de garantía hipotecaria y remate
Cuando el acreedor ejecuta la hipoteca, el proceso avanza por etapas con plazos de días: mandato de ejecución, contradicción, tasación y remate. Mientras antes se actúe, más salidas quedan, y vender por cuenta propia antes del remate suele conservar más patrimonio que esperar la subasta.
La guía principal: Me demandaron por ejecución de garantía hipotecaria: qué hacer en los primeros días.
- El cronograma real del remate y en qué momento todavía puedes actuar
- La contradicción: causales, plazo y por qué la mayoría se pierde
- Cuánto baja el precio en cada convocatoria de remate
- Vender antes del remate y salvar el excedente
Embargos, cobranzas y notificaciones judiciales
Un embargo se ve en la partida, en el rubro de cargas, y no hace falta esperar a que llegue una notificación para saberlo. Tampoco es cierto que la única vivienda de una familia sea inembargable por sí sola; lo que sí existe son protecciones concretas y plazos que conviene no dejar pasar.
La guía principal: Cómo saber si tu casa tiene un embargo.
- ¿Pueden embargarte la única casa que tienes?
- Qué hacer si te embargan el inmueble por una deuda ajena
- Qué hacer si te llega una notificación del juzgado
- Cobranza abusiva: lo que la ley prohíbe y cómo denunciarlo
Desalojo de inquilinos y recuperación del inmueble
La vía depende del contrato: el desalojo notarial exige requisitos que se deciden al firmar, como la cláusula de allanamiento a futuro; sin ellos queda la vía judicial. Si quien ocupa no es inquilino —un familiar, un precario—, el proceso es otro.
La guía principal: Desalojo de inquilinos en Perú: proceso legal y plazos.
- La cláusula de allanamiento a futuro y el desalojo rápido
- Desalojo por ocupación precaria: qué tienes que probar
- Un familiar vive en tu casa y no quiere salir
Documento para descargar gratis en Word: modelo de carta de desalojo al inquilino.
Invasión, usurpación y ocupación sin permiso
La ley permite recuperar la posesión sin juez solo dentro de un plazo corto y sin violencia contra las personas. Pasado ese momento, las vías son el interdicto, el desalojo o la denuncia penal por usurpación, y cada una exige probar cosas distintas.
La guía principal: Alguien ocupa tu casa sin permiso: qué hacer en las primeras 48 horas.
- Defensa posesoria extrajudicial: el plazo para recuperar el predio sin juez
- Interdicto de recobrar: la vía rápida cuando te sacaron del inmueble
- Usurpación: cómo se denuncia
Posesión, prescripción adquisitiva y título supletorio
Ocupar un inmueble no te hace dueño, pero la posesión continua, pacífica y pública como propietario puede convertirse en propiedad por prescripción. El título supletorio, en cambio, sirve para inscribir por primera vez un predio que nunca tuvo partida.
La guía principal: Prescripción adquisitiva de dominio: cuándo la posesión se convierte en propiedad.
- Posesionario o propietario: qué derechos tienes
- Prescripción notarial o judicial: cuál te toca
- Qué es un título supletorio y cuándo se usa
Documento para descargar gratis en Word: modelo de declaración jurada de posesión.
Herencias y sucesión intestada
Heredar no inscribe el inmueble a tu nombre: sin testamento hay que tramitar la sucesión intestada e inscribirla antes de vender, alquilar o hipotecar. Heredar no paga alcabala; vender lo heredado con ganancia sí puede pagar impuesto a la renta.
La guía principal: Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
- Heredé una casa: los trámites en orden
- ¿Se paga alcabala al heredar un inmueble?
- Quién hereda si no hay hijos ni padres
Planificación en vida: anticipo de legítima, testamento y usufructo
Pasar un inmueble a los hijos en vida o dejar ordenada la herencia evita años de trámites a la familia. El límite lo pone la legítima: la parte de la herencia que la ley reserva a los herederos forzosos.
La guía principal: Anticipo de legítima: cómo pasar un inmueble a tus hijos en vida.
- Usufructo para tus padres y nuda propiedad para tus hijos
- Testamento o sucesión intestada: cuál sale más caro a tus herederos
- Cuánto le toca a cada hijo: la legítima explicada
Documento para descargar gratis en Word: modelo de anticipo de legítima.
Copropiedad, acciones y derechos y partición
Cuando un inmueble es de varios, cada uno es dueño de un porcentaje, no de un ambiente. Para vender el todo hace falta unanimidad; para salir de la copropiedad existen la venta de la cuota y la partición.
La guía principal: Un copropietario no quiere vender: las salidas legales.
- Varios herederos y uno no quiere vender
- Qué son las acciones y derechos de un inmueble
- Comprarle su parte a un hermano: cómo se fija el precio
Documento para descargar gratis en Word: modelo de compraventa de acciones y derechos y modelo de división y partición.
Matrimonio, divorcio y unión de hecho
Bajo sociedad de gananciales, lo comprado durante el matrimonio es bien social aunque figure a nombre de uno, y para venderlo firman los dos. La unión de hecho reconocida e inscrita también genera derechos sobre la casa.
La guía principal: Sociedad conyugal y bienes propios: cómo afecta la titularidad.
- ¿Puedes vender tu casa si tu cónyuge no firma?
- Bien propio o bien social: de quién es la casa
- Unión de hecho: qué pasa con la casa
Fraude, suplantación y nulidad
Sunarp ofrece servicios gratuitos que avisan de cualquier movimiento en tu partida, y la Ley 30313 permite oponerse a una inscripción hecha con documentos falsos o cancelarla. Del otro lado, conviene saber cuándo el registro protege a quien compra de buena fe.
La guía principal: Cómo proteger tu casa de una suplantación.
- Inscribieron tu propiedad a nombre de otro: los primeros pasos
- Alerta registral de Sunarp: cómo activarla
- Ley 30313: cómo frenar una inscripción fraudulenta
- Tercero de buena fe: cuándo te protege el registro
Conflictos con vecinos y con la junta de propietarios
La mayoría de conflictos vecinales se resuelven antes de llegar a un juicio, con una escalera de pasos que dejan constancia: conversación, carta, municipalidad o junta y conciliación. En un edificio, la validez de los acuerdos depende de cómo se convocó y votó la junta.
La guía principal: Cómo se resuelve un conflicto entre vecinos sin juicio.
- ¿Puedes cortar las ramas del árbol del vecino?
- La obra de al lado agrietó tu casa
- ¿Puedes impugnar un acuerdo de la junta de propietarios?
Documento para descargar gratis en Word: modelo de servidumbre de paso y modelo de acta de junta de propietarios.
Reclamos contra inmobiliarias y constructoras (Indecopi)
Un reclamo contra una inmobiliaria sigue una escalera: reclamo por escrito, libro de reclamaciones y denuncia ante Indecopi. Por fallas de construcción y vicios ocultos hay además responsabilidades del Código Civil con plazos propios.
La guía principal: Cómo reclamar a una inmobiliaria ante Indecopi.
- Quién responde si tu departamento tiene fallas de construcción
- Cláusulas abusivas: cuáles tachar antes de firmar
- Vicios ocultos: qué reclamar y hasta cuándo
Abogado, juicios y conciliación
Antes de litigar conviene saber cuánto cuesta, cuánto puede durar y qué pasa si se pierde, incluidas las costas y costos del otro lado. En muchos conflictos la conciliación extrajudicial es un paso previo obligatorio.
La guía principal: Qué revisa un abogado inmobiliario y cuándo no prescindir de uno.
- Cuánto cuesta un abogado inmobiliario
- Conciliación extrajudicial: cuándo es obligatoria
- Qué pasa si pierdes un juicio: costas y costos
- ¿Puedes vender con un juicio en trámite?
Preguntas frecuentes
¿Qué hago primero si recibí una demanda sobre mi inmueble?
Anota la fecha en que te notificaron y busca cuanto antes a un abogado: casi todos los plazos judiciales se cuentan en días hábiles desde el día siguiente. La guía sobre qué hacer si te llega una notificación del juzgado explica cómo leerla.
¿Cómo sé si mi inmueble tiene un embargo, una hipoteca o una demanda anotada?
Pidiendo la copia literal de la partida en Sunarp. Las hipotecas, los embargos y las anotaciones de demanda aparecen en el rubro de cargas y gravámenes, con el número de expediente o el acreedor.
¿Puedo recuperar mi casa si alguien la ocupó?
Sí, pero por las vías que da la ley: la defensa posesoria extrajudicial dentro de su plazo y sin violencia contra las personas, o el proceso judicial que corresponda (interdicto, desalojo) y, si hubo despojo con violencia o engaño, la denuncia por usurpación.
¿La conciliación es obligatoria antes de demandar?
En muchos conflictos patrimoniales es un requisito previo; en otros no aplica. La guía de conciliación extrajudicial explica cuándo corresponde.
¿Cómo protejo mi propiedad de un fraude?
Activa la alerta registral de Sunarp, revisa tu partida cada cierto tiempo y actúa el mismo día si aparece un asiento que no reconoces. Los servicios de alerta son gratuitos.
¿Dónde veo los problemas más cotidianos, como papeles perdidos o una casa sin inscribir?
En el índice ¿Qué hago si…? Problemas con tu inmueble y cómo resolverlos, organizado por situación.
Fuentes
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica (SPIJ)
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- ¡Protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias! — Sunarp, gob.pe
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si tienes un conflicto legal con tu inmueble y quieres que lo revise un especialista:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Defensa ante una ejecución de garantía — revisión de la liquidación, contradicción en plazo y alternativas antes del remate.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
