¿Cómo alquilo un cuarto de mi casa?

Alquilar un cuarto es la forma más rápida de generar ingreso con un inmueble que ya tienes, y se resuelve en cuatro pasos: preparar el espacio, fijar el precio con los servicios claros, acordar por escrito las reglas de convivencia y publicar con fotos honestas. Lo que hace fracasar estos acuerdos casi nunca es el dinero: son las reglas que nadie puso por escrito.

¿Qué preparo antes de publicar?

• La habitación: vacía de tus cosas, limpia, con clóset disponible y una chapa que funcione.
• El baño: si es compartido, deja claro con cuántas personas y establece un horario si hace falta.
• La cocina: define un espacio de despensa y un estante de refrigerador para la persona.
• El internet: comprueba que llega bien a la habitación. Es de las primeras preguntas.
• Las áreas comunes: decide qué se comparte y qué no, antes de que llegue alguien.

Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.

¿Cuánto cobro?

Compara con habitaciones publicadas en tu distrito, con el mismo tipo de baño y los mismos servicios incluidos. El baño propio es la variable que más sube el precio, seguido por la cercanía a transporte y a universidades. Si tu habitación tiene ventana a la calle y clóset, estás en el rango alto de tu zona; si es interior y sin clóset, en el bajo.

¿Cómo publico el cuarto y qué debe decir el aviso?

Un aviso de habitación se decide por datos que el de un departamento ni menciona. Si están en el aviso, te escriben personas que ya aceptaron las condiciones; si faltan, recibes veinte mensajes preguntando lo mismo.

Usa entre cinco y ocho fotos: la habitación desde dos ángulos, el clóset abierto, el baño, la cocina, la lavandería y el ingreso. El error más frecuente es publicar solo el dormitorio, cuando lo que el interesado quiere ver es el baño y la cocina. Tómalas sin personas ni objetos personales a la vista: una cama deshecha o ropa en la silla hace perder interesados que nunca te dirán por qué.

Un modelo que puedes adaptar:

«Habitación amoblada en [zona], a [X] cuadras de [paradero]. Tiene 12 m², cama de plaza y media, clóset, escritorio y ventana a la calle. Baño compartido con una sola persona más. En la casa vivimos dos personas tranquilas que trabajamos de día. Incluye agua, luz e internet. Cocina y lavandería de uso común. Precio: S/ [monto] mensuales, todo incluido, con un mes de garantía que se devuelve al término si no hay daños. Sin fiestas; visitas que se queden a dormir, con acuerdo previo. No aceptamos mascotas. Disponible desde [fecha]. Escríbeme y coordinamos una visita.»

Antes de aceptar a alguien, conversa: a qué se dedica, qué horarios maneja y desde cuándo necesita el cuarto. Si vives en la misma casa, la compatibilidad de hábitos importa tanto como la solvencia, y las referencias son especialmente útiles. Puedes elegir por criterios objetivos de solvencia y convivencia, sin discriminar.

¿Necesito contrato?

Conviene, aunque sea un documento simple firmado por ambas partes. Debe decir: monto y fecha de pago, qué servicios incluye, monto de la garantía y condiciones de devolución, plazo, y con cuánta anticipación se avisa la salida. No requiere notaría para ser válido entre las partes, pero sí firma de los dos y una copia para cada uno.

¿Qué cambia frente a un contrato de departamento?

Por eso el contrato de un cuarto tiene tres puntos propios: describir con precisión qué habitación se alquila (piso, ubicación dentro de la casa, baño propio o no y lo que trae según inventario) y qué áreas puede usar el inquilino y cuáles no; fijar cómo se pagan los servicios, incluidos en la renta o con el porcentaje de cada recibo que le toca y el plazo para pagarlo; y dejar escritas las reglas de convivencia. Conviene también que diga que el propietario solo entra al cuarto por causa justificada y con aviso previo, salvo emergencia, y que el inquilino no puede alojar a otras personas de forma permanente ni subarrendar. Tienes un texto con todas esas cláusulas en el modelo de contrato de alquiler de cuarto, listo para adaptar.

¿Y si el cuarto está en un departamento que alquilo?

Entonces eres subarrendador. Antes de firmar con tu subinquilino necesitas el asentimiento escrito del propietario: sin él incumples el artículo 1681 del Código Civil y el dueño puede resolver tu contrato (artículo 1697). Además, frente al propietario tú y tu subinquilino responden solidariamente (artículo 1693), y si tu contrato termina, el subarriendo se extingue aunque su plazo no haya vencido (artículo 1694). Ver ¿puedo subarrendar el departamento que alquilo?

¿Qué reglas conviene fijar?

Cinco, que son las que originan casi todos los conflictos: horarios de ruido, visitas que se quedan a dormir, uso y limpieza de la cocina, mascotas, y uso de áreas comunes. Escribirlas antes no es desconfianza: es lo que permite que la convivencia funcione sin discusiones. Y espanta exactamente a quien iba a ser un problema.

¿Y los impuestos?

Como propietario persona natural, lo que cobras es renta de primera categoría, con una tasa efectiva de 5 % sobre la renta, y desde 2026, por la Ley 32430, ese impuesto se paga solo sobre lo que efectivamente cobraste, no sobre lo pactado.

Los ingresos por arrendamiento constituyen renta de primera categoría y corresponde declararlos y pagar el impuesto que aplique. Es un trámite mensual y sencillo, y tener el comprobante también te sirve como respaldo del acuerdo. Conviene informarse antes de empezar, no en marzo del año siguiente.

El modelo de aviso listo para copiar está en ¿Cómo alquilo un cuarto de mi casa?.

Preguntas frecuentes

¿Necesito contrato para alquilar un cuarto?

Conviene tenerlo, aunque sea un documento simple firmado por ambas partes. Debe indicar el monto y la fecha de pago, los servicios incluidos, la garantía y sus condiciones de devolución, el plazo y con cuánta anticipación se avisa la salida. No requiere notaría para ser válido entre las partes, pero sí la firma de los dos y una copia para cada uno.

¿Cuánto cobro por un cuarto?

Compara con habitaciones publicadas en tu distrito que tengan el mismo tipo de baño y los mismos servicios incluidos. El baño propio es lo que más sube el precio, seguido de la cercanía a transporte y a universidades. Con ventana a la calle y clóset estás en el rango alto de tu zona; si es interior y sin clóset, en el bajo.

¿Debo pedir garantía?

Sí, lo habitual es pedir un mes de garantía. Deja escrito en el documento que firmen ambos cuánto es y cómo se devuelve, junto con el monto del alquiler, la fecha de pago, los servicios incluidos y el aviso de salida.

¿Debo declarar este ingreso?

Sí, los ingresos por arrendamiento son renta de primera categoría y corresponde declararlos y pagar el impuesto que aplique. Es un trámite mensual y sencillo, y el comprobante también te sirve como respaldo del acuerdo. Conviene informarte antes de empezar, no en marzo del año siguiente.

¿Puedo alquilar un cuarto si soy inquilino?

Solo si tu contrato de arrendamiento lo permite o si el propietario lo autoriza. Si cuentas con ese permiso, el resto funciona igual: un acuerdo por escrito con monto, fecha de pago, garantía, servicios incluidos, reglas de convivencia y aviso de salida.

¿Cómo se pagan los servicios en un cuarto alquilado?

Lo más sencillo es incluir luz, agua, gas e internet en la renta. Si no los incluyes, pacta en el contrato una regla fija: el porcentaje de cada recibo que le toca al inquilino y el plazo que tiene para pagarlo desde que recibe la copia.

¿Puedo entrar al cuarto que alquilo?

Solo por una causa justificada y con aviso previo, salvo una emergencia. Las áreas comunes, en cambio, siguen siendo de uso compartido según lo que hayan pactado.

¿Puedo poner cámara en áreas comunes?

Lo prudente es evitarlo dentro de la vivienda, porque es un terreno delicado por protección de datos y privacidad. Para ordenar la convivencia funciona mejor fijar por escrito las reglas sobre ruido, visitas, uso de la cocina, mascotas y áreas comunes.

¿Debo poner mi dirección en el aviso?

No. Indica la zona y referencias de transporte, y da la dirección exacta recién al coordinar la visita.

¿Cuántas fotos pongo en el aviso de un cuarto?

Entre cinco y ocho, incluyendo el baño, la cocina y las áreas compartidas, no solo el dormitorio.

¿Cómo termino el acuerdo?

Con el aviso previo que hayan pactado, comunicado por escrito. Por eso el documento inicial debe fijar el plazo y con cuánta anticipación se avisa la salida, además de las condiciones de devolución de la garantía.

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Fuentes

• Sunat — Renta de primera categoría
• Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
• Sunarp — Registro de Predios
• Código Civil del Perú — Arrendamiento y subarrendamiento (arts. 1666 a 1712), texto actualizado
• El Peruano — Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres