La forma objetiva de comparar dos inmuebles es puntuar cada uno en los mismos criterios, con pesos definidos antes de visitarlos. Suena burocrático y evita el error más caro de una compra: decidir por la impresión de la última visita. El 65% de los compradores peruanos combina varios canales y ve múltiples opciones; sin un método, lo que termina pesando es el orden en que las vio y la luz que había ese día.
Datos clave
- Define los pesos antes de visitar. Si los defines después, los ajustarás para que gane la que ya te gustó.
- Doce criterios cubren el 90% de la decisión: precio, valor estimado, área útil, distribución, estado, antigüedad, cochera, ubicación, costos recurrentes, situación registral, liquidez de reventa y financiamiento.
- Los costos recurrentes —mantenimiento, predial, arbitrios— cambian el resultado más de lo que la gente supone.
- La liquidez de reventa es el criterio que casi nadie puntúa y el que más duele años después.
La matriz de comparación
| # | Criterio | Peso sugerido | Cómo se puntúa (1 a 5) |
|---|---|---|---|
| 1 | Precio pedido vs. valor estimado | 15% | 5 si el precio está bajo el valor estimado; 1 si lo supera claramente |
| 2 | Área útil real | 10% | Sobre área techada verificada, no la del anuncio |
| 3 | Distribución | 10% | Ambientes aprovechables frente a metros perdidos en pasillos |
| 4 | Estado de conservación | 10% | Estimar el costo de dejarlo habitable y restarlo del precio |
| 5 | Antigüedad del edificio | 5% | Considerar mantenimiento estructural futuro |
| 6 | Cochera y depósito | 8% | En distritos consolidados pesa más de lo que parece |
| 7 | Ubicación y traslados | 15% | Medir en minutos reales en hora punta, no en kilómetros |
| 8 | Costos recurrentes | 8% | Mantenimiento + predial + arbitrios, sumados al año |
| 9 | Situación registral | 7% | 5 si la partida está limpia; 1 si hay cargas o independización pendiente |
| 10 | Liquidez de reventa | 7% | Rotación de la zona y del tipo de inmueble |
| 11 | Condiciones de financiamiento | 3% | Si el inmueble califica para programas o crédito preferente |
| 12 | Encaje con tu plan de 5 años | 2% | Familia, trabajo, posibilidad de alquilarlo después |
¿Cómo puntúo el criterio más importante?
El primero —precio pedido contra valor estimado— es el único que se puede objetivar del todo, y por eso lleva el mayor peso junto con ubicación. Corre el Valorizador con los datos exactos de cada inmueble y compara el valor comercial estimado con lo que piden. Un inmueble cuyo precio está por debajo del estimado tiene margen incorporado; uno claramente por encima te obliga a justificar por qué pagarías esa prima.
Los costos que no aparecen en el precio
Es donde más gente se equivoca al comparar. Dos departamentos con el mismo precio pueden diferir en varios miles de soles al año:
- Mantenimiento mensual: un edificio con piscina, gimnasio y tres ascensores cobra bastante más que uno sin amenidades.
- Impuesto predial y arbitrios: varían por distrito y por valor del inmueble. Ver impuesto predial 2026.
- Gastos de cierre: alcabala, notaría y registro, que corren por cuenta del comprador.
- Obras pendientes del edificio: pregunta por acuerdos de junta que impliquen derramas futuras. Nadie lo menciona en la visita.
Suma los costos recurrentes de cinco años y agrégalos al precio de cada opción. El orden de preferencia cambia con más frecuencia de la que uno espera.
¿Y si la matriz da empate?
Entonces decide por liquidez de reventa. Ante dos inmuebles equivalentes, gana el que sea más fácil de vender: tipo estándar, zona con rotación, área en el rango más demandado. Es el criterio que protege una decisión que hoy parece definitiva y en cinco años puede no serlo.
Preguntas frecuentes
¿Cómo decidir entre dos departamentos que me gustan por igual?
Puntúa ambos en los mismos criterios con pesos definidos antes de las visitas. Si el resultado es un empate, decide por liquidez de reventa: cuál sería más fácil de vender si tuvieras que hacerlo en tres o cinco años.
¿Qué costos debo sumar además del precio de compra?
Mantenimiento mensual, impuesto predial, arbitrios y gastos de cierre (alcabala, notaría y registro). Conviene proyectar los costos recurrentes a cinco años y sumarlos al precio para comparar de forma realista.
¿El precio por m² basta para comparar dos inmuebles?
No. Es un buen ordenador inicial, pero ignora piso, vista, distribución, estado, cochera y costos recurrentes, que en conjunto pueden explicar diferencias de hasta 25% entre unidades similares.
¿Por qué hay que fijar los pesos antes de visitar?
Porque después de la visita la ponderación se ajusta inconscientemente para justificar la opción que gustó más. Definirlos antes es lo que convierte la matriz en una herramienta de decisión y no en una racionalización.
Fuentes
- La transformación en la búsqueda de vivienda en Perú — Revista Economía
- Mercado inmobiliario en Perú: precios y dólares por m² — TuLugar (agosto 2026)
- Valorizador Inmobiliario de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
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