Conviene vender ahora si cruzar el 31 de diciembre te cuesta más de lo que tu inmueble se aprecia: en soles, el m² de departamentos de Lima subió 1,5% en un año (BCRP, primer trimestre de 2026) y la tasa hipotecaria promedio en soles sigue en 7,47% (BCRP, setiembre de 2026). Esperar el próximo año solo paga si te faltan meses para cumplir los dos años de casa habitación.
Decide con tres variables que sí puedes conocer hoy: cuánto te cuesta mantener la propiedad un año más, cuántos compradores hay en el mercado ahora, y para qué necesitas el dinero. Intentar adivinar si los precios subirán es la peor base para la decisión, porque nadie lo sabe y porque el costo de esperar es concreto mientras la ganancia esperada es hipotética.
Datos clave
- Costo de esperar: mantenimiento, predial, arbitrios, seguro y —si está vacía— el alquiler que no cobras.
- Condiciones de crédito 2026: se proyectan más de 45.000 créditos hipotecarios, frente a 41.057 en 2025, con el esfuerzo de compra en su menor nivel desde 2014 (Scotiabank, agosto de 2026).
- Oferta: los lanzamientos de proyectos cayeron 16,5% en el primer trimestre de 2026 (Capeco), lo que reduce la competencia nueva.
- Ventas: 2026 apunta a superar las 28.000 viviendas vendidas en Lima, cerca de 15% más que 2025.
- Conclusión práctica: con más compradores financiables y menos oferta nueva, hay condiciones para vender; el resto depende de tu caso.
¿Cuánto me cuesta esperar un año?
Haz la suma concreta, no la intuición. Un departamento con S/ 300 de mantenimiento, S/ 1.200 anuales de predial y arbitrios y, si está vacío, S/ 2.500 mensuales de alquiler que no cobras, cuesta bastante más de lo que cualquier apreciación probable compensaría. Si en cambio está alquilado y genera renta, el costo de esperar es mucho menor y la decisión cambia.
| Situación | Costo de esperar | Recomendación |
|---|---|---|
| Vacío y con gastos | Alto | Vender o alquilar ya |
| Alquilado con buena renta | Bajo | Puedes esperar si no necesitas el dinero |
| Con hipoteca vigente | Medio-alto | Comparar intereses contra apreciación esperada |
| Necesitas el dinero para otra compra | Alto | Vender: el timing lo define tu plan |
| En zona con obra pública en curso | Medio | Evaluar si la obra mejora el valor al terminar |
Elaboración propia. Contexto de mercado: Capeco y Scotiabank, 2026.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
El lugar de este tema dentro de la fijación del precio está explicado en la guía maestra del precio de venta.
¿Cómo está el mercado para vender?
Con dos señales favorables y una advertencia. A favor: hay más compradores con acceso a crédito —las colocaciones hipotecarias apuntan a un máximo— y el esfuerzo de compra está en su nivel más bajo desde 2014, lo que significa que a más familias les alcanza. También a favor: la oferta de proyectos nuevos se contrajo, así que la vivienda usada compite con menos estrenos enfrente. La advertencia: nada de eso salva a un precio fuera de rango.
¿Y si creo que mi zona va a subir?
Distingue entre una expectativa concreta y un deseo. Una obra pública en construcción con fecha, una nueva estación de transporte o un proyecto comercial en ejecución son razones verificables para esperar. "Siento que va a subir" no lo es. Y aun con razones verificables, compara la apreciación esperada contra el costo de mantener y contra el riesgo de que el proyecto se retrase, que en obra pública es la norma.
¿Qué hago si no necesito vender ya?
Alquilar suele ser la mejor opción intermedia: genera ingreso, cubre los gastos fijos y te deja vender más adelante desde una posición cómoda. La contra es que complica un poco las visitas y que el inquilino deberá colaborar cuando decidas vender. Con un contrato bien hecho, eso se administra.
La opción intermedia, cuando no necesitas el dinero ya: si conviene alquilar o vender.
¿Qué dicen hoy los datos oficiales: precio del m², tasa y moneda?
Antes de apostar a la apreciación conviene mirar cuánto se apreció de verdad el único mercado con serie oficial de precios del país: el panel de doce distritos de Lima que publica el Banco Central cada trimestre. La lectura es incómoda para quien quiere esperar: en dólares el m² subió 10,9% en un año, pero en soles —la moneda en la que piensa y se endeuda tu comprador— subió 1,5%.
| Indicador oficial | Hace un año | Último dato | Variación |
|---|---|---|---|
| Precio por m², departamentos de 12 distritos de Lima (US$ corrientes) | US$ 1.841 (T1-2025) | US$ 2.042 (T1-2026) | +10,9% |
| Precio por m², mismo panel (S/ corrientes) | S/ 6.812 (T1-2025) | S/ 6.916 (T1-2026) | +1,5% |
| Tasa de interés promedio de la banca en soles, créditos hipotecarios (TEA) | 7,45% (set-2025) | 7,47% (set-2026) | +0,02 puntos |
Fuente: BCRP, series PD37944PQ y PD37946PQ (precios de venta de departamentos, panel de 12 distritos de Lima, último dato: primer trimestre de 2026) y serie mensual PN07848NM (tasa activa promedio de las empresas bancarias, hipotecario en moneda nacional, setiembre de 2026). Variaciones calculadas por EximiaHaus.
Tres consecuencias prácticas para quien está decidiendo. Primera: si tu precio está en soles, esperar un año para capturar 1,5% es casi no esperar nada, y cualquier gasto fijo se come esa diferencia. Segunda: si tu precio está en dólares, el alza del 10,9% es en buena parte tipo de cambio, no mercado; tu comprador con crédito en soles no la percibe como una ganancia tuya, la percibe como un precio que se le alejó. Tercera: la tasa hipotecaria promedio está plana hace un año (7,45% a 7,47%), así que esperar "a que bajen las tasas" no tiene por ahora un dato que lo respalde; y recuerda que esa serie es un promedio de lo desembolsado, no una oferta para un comprador concreto.
Fuera de ese panel de doce distritos no existe serie oficial de precios de venta, ni en el resto de Lima ni en provincias: ahí la referencia se arma con comparables, tasación y valores arancelarios, y la conclusión de arriba hay que comprobarla en tu propia zona.
Lo que cuesta cruzar el 31 de diciembre: el calendario tributario del que vende
Este es el costo de esperar que casi nadie pone en la cuenta y que no depende del mercado, sino de una norma con fecha fija. El artículo 10 del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal (Decreto Supremo 156-2004-EF) dice que el carácter de sujeto del impuesto se atribuye con arreglo a la situación jurídica configurada al 1 de enero del año y que, cuando se produce una transferencia, el comprador asume la condición de contribuyente a partir del 1 de enero del año siguiente de producido el hecho.
Traducido: si el 1 de enero todavía eres el propietario, el impuesto predial de ese año entero es tuyo, aunque vendas en febrero. Y la cuenta no es simbólica. La escala del artículo 13 de la misma ley es progresiva acumulativa sobre el autovalúo: 0,2% hasta 15 UIT, 0,6% en el tramo de más de 15 y hasta 60 UIT, y 1,0% sobre el exceso de 60 UIT, con la UIT vigente al 1 de enero del año que corresponde (en 2026, S/ 5.500).
| Autovalúo del predio | Tramo 0,2% (hasta 15 UIT) | Tramo 0,6% (15 a 60 UIT) | Tramo 1,0% (más de 60 UIT) | Predial del año completo |
|---|---|---|---|---|
| S/ 150.000 | S/ 165 | S/ 405 | — | S/ 570 |
| S/ 300.000 | S/ 165 | S/ 1.305 | — | S/ 1.470 |
| S/ 450.000 | S/ 165 | S/ 1.485 | S/ 1.200 | S/ 2.850 |
| S/ 700.000 | S/ 165 | S/ 1.485 | S/ 3.700 | S/ 5.350 |
Cálculo de EximiaHaus con la escala del artículo 13 del TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF) y la UIT de 2026 (S/ 5.500): 15 UIT = S/ 82.500 y 60 UIT = S/ 330.000. El autovalúo no es el precio de mercado: lo determina la municipalidad. Los arbitrios de limpieza, parques y serenazgo se cobran aparte, por ordenanza de cada municipalidad, y también se devengan por el año.
A eso se suman dos plazos de la misma norma que conviene tener a la vista: el predial se paga al contado hasta el último día hábil de febrero, o en cuatro cuotas trimestrales que vencen en febrero, mayo, agosto y noviembre, reajustadas por el Índice de Precios al Por Mayor que publica el INEI (artículo 15); y cuando se transfiere el predio hay que presentar la declaración jurada hasta el último día hábil del mes siguiente al hecho (artículo 14, inciso b). La alcabala, en cambio, no es tu costo: el artículo 25 fija la tasa en 3% y es de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario, con el tramo de las primeras 10 UIT no afecto.
Un aviso para no sobreinterpretar la tabla: la UIT de cada año la fija un decreto supremo que se publica a fines del año anterior, así que el predial de 2027 se calculará con la UIT de 2027, no con la de 2026. Si la UIT sube, el mismo autovalúo paga un poco menos. Lo que no cambia es la regla de la fecha: la obligación del año sigue al propietario del 1 de enero.
¿Cuándo sí conviene esperar? Los dos años de casa habitación
Hay un caso en el que esperar está respaldado por una norma y no por una expectativa. La venta de un inmueble por una persona natural tributa renta de segunda categoría: 6,25% sobre la renta neta (la ganancia menos el 20%), equivalente al 5% de la ganancia, según los artículos 36 y 84-A de la Ley del Impuesto a la Renta, y el pago se acredita ante el notario antes de la escritura. Pero el último párrafo del artículo 2 de esa ley, acápite i), deja fuera del alcance a los inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante.
Qué es casa habitación lo define el artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta (incorporado por el D.S. 086-2004-EF): el inmueble que permanezca en propiedad del vendedor por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. El mismo artículo resuelve los casos mixtos: si tienes más de un inmueble que cumple esas condiciones, se considera casa habitación solo aquel que, luego de vender los demás, quede como el único de tu propiedad; si la venta se hace en un solo contrato o no se pueden determinar las fechas, se reputa casa habitación el de menor valor; y en copropiedad se evalúa de forma independiente para cada copropietario.
| Tu situación | Qué pasa si vendes ahora | Qué cambia si esperas | Norma |
|---|---|---|---|
| Es tu única vivienda y la tienes hace más de 2 años | No hay impuesto a la renta por la ganancia | Nada: esperar no te ahorra impuesto, solo suma predial y arbitrios | LIR, art. 2, último párrafo, acápite i); Reglamento, art. 1-A |
| Es tu única vivienda, pero la tienes hace menos de 2 años | Pagas 5% de la ganancia | Al cumplir los 2 años en propiedad puede calificar como casa habitación y no pagarlo | Reglamento, art. 1-A |
| Tienes otros inmuebles y vendes uno | Pagas 5% de la ganancia salvo que el que vendes sea el que queda como único | Esperar no lo resuelve por sí solo: depende del orden en que vendas | Reglamento, art. 1-A |
| Vendes por debajo o igual a tu costo computable | No hay ganancia, no hay impuesto | Nada | LIR, arts. 21 y 36 (costo computable y renta neta) |
Elaboración de EximiaHaus con la Ley del Impuesto a la Renta (arts. 2, 36 y 84-A) y su Reglamento (art. 1-A, incorporado por el D.S. 086-2004-EF). No sustituye la asesoría tributaria de tu caso: el costo computable se actualiza con el índice de corrección monetaria y la calificación de casa habitación depende de tus demás inmuebles.
El orden de magnitud explica por qué esto pesa más que cualquier pronóstico de precios: sobre una ganancia de S/ 100.000, el 5% son S/ 5.000. Si te faltan cuatro meses para cumplir los dos años en propiedad, esperar esos cuatro meses puede valer más que un año entero de apreciación en soles. Si ya los cumpliste, la espera solo te deja la factura del predial y los arbitrios.
Vender antes de fin de año o esperar al próximo: la tabla de decisión
| Lo que pesa en la decisión | Vender ahora | Esperar al próximo año | Con qué dato lo compruebas |
|---|---|---|---|
| Predial y arbitrios del año que viene | No los pagas si transfieres antes del 1 de enero | Los pagas completos aunque vendas en enero | TUO de la Ley de Tributación Municipal, arts. 10 y 13; tu cuponera municipal |
| Apreciación esperada | Capturas el precio de hoy | +1,5% anual en soles en el panel oficial de Lima | BCRP, serie PD37946PQ, T1-2026 |
| Compradores con crédito | Tasa promedio en soles de 7,47% | Plana hace un año; no hay dato que anticipe una baja | BCRP, serie PN07848NM, setiembre de 2026 |
| Impuesto a la renta de 5% | Lo pagas si no califica como casa habitación | Puede desaparecer al cumplir 2 años en propiedad | LIR, art. 2 i); Reglamento, art. 1-A |
| Inmueble vacío | Dejas de pagar mantenimiento, predial y arbitrios | Sumas 12 meses de gastos sin ingreso | Tu recibo de mantenimiento y la cuponera |
| Inmueble alquilado con renta razonable | Pierdes el ingreso, ganas liquidez | La renta financia la espera | Rentabilidad neta de tu contrato |
| Obra pública con fecha en la zona | Vendes antes de que se note | Puede subir el valor, con riesgo de retraso | Expediente y plazo de la obra en la municipalidad |
Elaboración de EximiaHaus con las fuentes citadas en cada fila. Los importes del predial dependen del autovalúo de tu predio y de la UIT del año.
Cómo decidirlo esta semana, paso a paso
- Mira la fecha en que te pusiste como propietario. Si no llegas a dos años en propiedad y el inmueble es tu vivienda, calcula cuánto falta: completar ese plazo puede ahorrarte el 5% de la ganancia (Reglamento de la LIR, art. 1-A).
- Saca tu autovalúo de la cuponera o de la declaración jurada municipal y calcula el predial del año completo con la escala del artículo 13. Ese es el costo cierto de seguir siendo el propietario el 1 de enero.
- Suma los gastos de doce meses: mantenimiento, arbitrios, seguro, servicios mínimos y, si está vacía, la renta que no cobras.
- Compara con la apreciación realista, en la moneda en la que vas a vender: 1,5% anual en soles o 10,9% en dólares en el panel oficial de Lima, y en tu zona lo que digan los comparables del último trimestre.
- Revisa tu precio contra el mercado de hoy, no contra lo que esperas del próximo año. Ningún dato macro salva a un precio fuera de rango.
- Decide con el número, no con la sensación: si el costo de los doce meses supera la apreciación esperada y no hay un ahorro tributario a la vista, vender ahora es la opción que conserva más patrimonio.
Preguntas frecuentes
¿Los precios suben todos los años?
Han mostrado tendencia al alza en Lima, pero no de forma uniforme por zona ni garantizada. Es un promedio, no una promesa.
¿Conviene esperar a que bajen las tasas?
Tasas más bajas amplían el número de compradores, pero también pueden traer más oferta. No hay una regla única.
¿Vender en verano o en invierno?
La estacionalidad influye poco frente al precio y al material del aviso.
¿Y si el mercado baja mientras espero?
Ese es exactamente el riesgo de esperar sin motivo concreto: el costo es cierto y la ganancia no.
¿Cómo sé si mi zona está en alza?
Mira precios publicados hoy contra los de hace un año en tu mismo distrito y metraje, y observa qué obras hay en curso.
¿Conviene vender ahora o esperar el próximo año en 2026?
Con los datos oficiales de hoy, esperar rinde poco: el m² de departamentos del panel de doce distritos de Lima subió 1,5% en soles en un año (BCRP, primer trimestre de 2026) y la tasa hipotecaria promedio en soles está plana en 7,47% (BCRP, setiembre de 2026). Frente a eso, el predial y los arbitrios del año siguiente son un costo cierto si el 1 de enero todavía eres el propietario.
¿Quién paga el impuesto predial del año en que se vende la casa?
El vendedor, si era el propietario al 1 de enero de ese año. El artículo 10 del TUO de la Ley de Tributación Municipal establece que la condición de contribuyente se fija según la situación jurídica al 1 de enero, y que el comprador recién la asume desde el 1 de enero del año siguiente a la transferencia.
¿Cuánto es el impuesto si vendo mi casa?
El 5% de la ganancia (6,25% sobre la renta neta, que es la ganancia menos 20%), según los artículos 36 y 84-A de la Ley del Impuesto a la Renta, y se acredita ante el notario antes de la escritura. No se paga si el inmueble califica como casa habitación: al menos dos años en tu propiedad y sin destino exclusivo a comercio, industria, oficina, almacén o cochera (Reglamento, art. 1-A).
¿Me conviene esperar a cumplir los dos años de casa habitación?
Si es tu única vivienda y te faltan pocos meses, suele convenir: sobre una ganancia de S/ 100.000 el ahorro es de S/ 5.000, más de lo que explicaría un año de apreciación en soles. Si ya cumpliste los dos años, esperar no te ahorra impuesto y solo suma gastos.
¿La alcabala la paga el que vende?
No. El artículo 25 del TUO de la Ley de Tributación Municipal fija la tasa en 3% y dispone que es de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en contrario, con el tramo de las primeras 10 UIT no afecto al impuesto.
¿Vender en diciembre o en enero da lo mismo?
No para el predial y los arbitrios: transferir antes del 1 de enero traslada la obligación del año siguiente al comprador. Sí da casi lo mismo en precio, porque la estacionalidad pesa mucho menos que el precio de lista y el material del aviso.
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Fuentes
- BCRP — Precios de venta de departamentos en Lima, panel de 12 distritos: series PD37944PQ (US$ por m²) y PD37946PQ (S/ por m²), primer trimestre de 2026
- BCRP — Tasa de interés activa promedio de las empresas bancarias, hipotecario en moneda nacional (serie PN07848NM), setiembre de 2026
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF — arts. 10, 13, 14 y 15 (impuesto predial) y arts. 21 y 25 (alcabala)
- Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 1-A: definición de casa habitación (dos años en propiedad) — SUNAT
- Ley del Impuesto a la Renta, arts. 36 y 84-A: renta neta de segunda categoría y pago antes de la escritura — SUNAT
- Capeco — Informe Económico de la Construcción
- Scotiabank — Reportes de mercado inmobiliario y crédito hipotecario
- BCRP — Reporte de inflación e indicadores del mercado inmobiliario
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