El valor comercial de tu casa es el precio al que se vendería hoy, y se estima comparándola con inmuebles similares de la zona, ajustados por área, antigüedad y estado. No lo da Sunarp, que registra dueños y cargas, ni el autovalúo municipal, que es una base para impuestos. Para decidir basta una valorización; para un crédito, una herencia o un juicio necesitas una tasación firmada por un perito.
El valor de tu inmueble no sirve solo para venderlo: es el número de entrada de al menos ocho decisiones, y en la mayoría de ellas no tenerlo cuesta dinero. La más obvia es el precio de venta; la más olvidada, la cobertura del seguro.
Datos clave
- El m² promedio de los departamentos en Lima fue S/ 6.916 en el 1.er trimestre de 2026, +1,5 % anual en soles (Banco Central de Reserva del Perú, BCRP).
- Ocho usos del valor: vender, alquilar, endeudarte, tributar, asegurar, repartir una herencia, aportar a sociedad y decidir una remodelación.
- Valorización ≠ tasación: la primera te orienta; la segunda es un documento firmado por perito.
- Valor comercial, según el Reglamento Nacional de Tasaciones: el que se obtiene del estudio del mercado de bienes similares u homologados al tasado, en la fecha de la tasación.
- Autovalúo: suma del terreno (área por valor arancelario), la construcción (valores unitarios oficiales con depreciación) y las obras complementarias; sirve para el predial, no para fijar un precio.
- Regla: el valor cambia con el mercado, así que un número de hace tres años no sirve para decidir hoy.
¿En qué ocho decisiones entra?
| Decisión | Qué define el valor | Qué tipo de valor necesitas |
|---|---|---|
| Vender | El precio de publicación y el piso de negociación | Valorización de mercado |
| Alquilar | La renta razonable y el rendimiento anual | Valorización + renta de la zona |
| Pedir un préstamo con garantía | Cuánto te presta el banco (relación préstamo-valor) | Tasación de perito |
| Impuesto a la renta al vender | La ganancia gravada | Precio real de venta y costo computable con ICM |
| Asegurar | La suma asegurada; si es baja, hay infraseguro | Valor de reconstrucción |
| Herencia o divorcio | El reparto entre las partes | Tasación de perito |
| Aporte a una sociedad | El valor del aporte no dinerario | Tasación de perito |
| Remodelar | Si la inversión se recupera en el precio | Valorización antes y después |
Las diez etapas de una tasación, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 de la tasación de inmuebles.
¿Cuál es el uso que más dinero deja sobre la mesa?
El precio de publicación. Un inmueble publicado 15% por encima del mercado no recibe consultas, se queda cuatro meses y termina vendiéndose por debajo de lo que habría obtenido si salía en su rango. El costo no es solo el descuento final: son los meses de mantenimiento, impuestos y oportunidad. Es el fenómeno que describimos en puse mi casa muy cara, ¿cómo me doy cuenta?.
¿Cuánto vale mi propiedad según Sunarp?
Sunarp no valoriza inmuebles. Su partida registral te dice quién es el propietario, el área inscrita, las hipotecas, embargos y demás cargas. En algunos casos, la partida o el título archivado muestran el precio de la última compraventa, pero ese es un dato histórico: puede tener años y no refleja el mercado de hoy. La partida sí es indispensable para valorizar bien, porque confirma el área y la situación legal que el tasador debe considerar.
Valor comercial, autovalúo y tasación: no son lo mismo
| Valor | Quién lo determina | Cómo se calcula | Para qué sirve |
|---|---|---|---|
| Valor comercial (valorización) | Mercado; lo estima un valorizador o un agente | Comparación con inmuebles similares ofertados o vendidos en la zona | Fijar precio de venta o de alquiler, negociar |
| Tasación comercial | Perito tasador, con informe firmado | Valores de libre mercado con métodos sustentados y factores de homologación | Crédito hipotecario, herencia, divorcio, aporte a sociedad, juicios |
| Autovalúo (tasación reglamentaria) | Municipalidad, con valores oficiales | Terreno por valor arancelario más construcción por valores unitarios oficiales, con depreciación | Impuesto predial y base mínima de la alcabala |
| Precio en la partida registral | Las partes de la compraventa anterior | Lo que se pactó en su momento | Antecedente histórico, no valor actual |
¿Cómo obtengo el valor?
Para orientarte, el Valorizador Inmobiliario aplica el método comparativo sobre inmuebles similares y devuelve un rango en menos de un minuto. Para un trámite —crédito, herencia, aporte societario— necesitas una tasación firmada por un perito. La diferencia entre ambos está en tasación o valorización.
Ver también: qué datos necesito para valorizar mi departamento.
Preguntas frecuentes
¿El autovalúo sirve como valor de mercado?
No. El autovalúo es una base tributaria municipal y casi siempre está muy por debajo del valor comercial.
¿Cada cuánto debo actualizarlo?
Al menos una vez al año, y siempre antes de una decisión. Ver cada cuánto revisar el valor.
¿El valor sube solo por el paso del tiempo?
No necesariamente: la antigüedad deprecia y la zona revaloriza. El resultado depende de cuál pesa más.
¿Sirve para calcular el impuesto de la venta?
El impuesto se calcula sobre la ganancia real. Puedes estimarlo con la calculadora de impuesto a la renta.
¿Y para saber cuánto cobrar de alquiler?
Sí, es el punto de partida. Ver cuánto cobrar de alquiler.
¿Cuál es el valor comercial de mi casa?
Es el precio al que se vendería hoy en condiciones normales de mercado. Se estima con el método comparativo: se buscan casas similares en la misma zona, se ajustan por área, antigüedad, estado y ubicación, y se obtiene un rango. Un valorizador en línea te da una primera cifra; para trámites, pide una tasación.
¿Sunarp me dice cuánto vale mi propiedad?
No. Sunarp registra la propiedad, su área y sus cargas, pero no la valoriza. Si la partida o el título archivado muestran el precio de la última compraventa, ese número es histórico. Para saber cuánto vale hoy necesitas una valorización de mercado o una tasación.
¿Qué es la valuación o tasación de una propiedad?
Es el estudio técnico que fija el valor de un inmueble en una fecha determinada. Según el Reglamento Nacional de Tasaciones puede ser comercial, con valores del mercado, o reglamentaria, con valores oficiales. La comercial la firma un perito tasador y la exigen bancos, notarías y juzgados.
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Si el siguiente paso es venderla, aquí está cómo vender tu propiedad paso a paso.
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas en 2026 y tasa hipotecaria promedio de 7,8%
- Reglamento Nacional de Tasaciones, RM 172-2016-VIVIENDA — Ministerio de Vivienda, 19-jul-2016
- Municipalidad de San Borja — ¿Cómo se determina el autovalúo?, gob.pe
- MEF — Índice de Corrección Monetaria para la determinación del costo computable de inmuebles
Cómo te ayuda EximiaHaus
Saber cuánto vale tu inmueble es el primer paso de casi cualquier decisión. Aquí lo resuelves:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
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