El alquiler en Lima Centro se paga por ubicación, no por metros: la referencia del BCRP para los distritos que mide va de US$ 90 a US$ 161 anuales por metro cuadrado, y los distritos centrales de menor precio de venta se ubican en la parte baja de ese rango. Lo que decide el monto es la conectividad, el estado del edificio y si el inmueble está formalizado.
Datos clave
- Referencia de alquiler: entre US$ 90 y US$ 161 anuales por m² en los doce distritos que mide el BCRP (4T2025).
- Promedio de la muestra: US$ 121 anuales por m².
- Impuesto: renta de primera categoría con tasa efectiva del 5% sobre el alquiler bruto percibido.
- Gastos que se suman: mantenimiento, arbitrios, servicios y, en algunos edificios, cuota extraordinaria.
- El Centro compite por conectividad: es la zona mejor servida por transporte público de la ciudad.
¿Qué determina el precio de un alquiler en el Centro?
| Factor | Cuánto pesa |
|---|---|
| Cercanía a estación de transporte masivo | Alto: define el tiempo de traslado del inquilino |
| Antigüedad y estado del edificio | Alto: ascensor, instalaciones y seguridad del acceso |
| Amoblado o sin amoblar | Medio: amoblado sube la renta y acorta el plazo del contrato |
| Estacionamiento | Medio en el Centro, alto en Lima Moderna |
| Zona dentro del distrito | Muy alto: Santa Beatriz y Barrios Altos no comparten mercado |
¿Cómo se compara con Lima Moderna?
La brecha de alquiler entre el Centro y Lima Moderna es menor que la brecha de precio de venta, y esa asimetría es justamente la que hace atractiva la inversión en la zona: se compra a precio de distrito periférico y se alquila a precio de distrito conectado. En Lima Moderna, la referencia del BCRP va de US$ 94 anuales por m² en Surco a US$ 137 en Miraflores; los distritos centrales de menor precio se ubican por debajo de ese rango pero con un costo de adquisición bastante menor.
Lo que hay que sumar a la renta
Antes de comparar dos alquileres conviene sumar: mantenimiento del edificio, arbitrios si el contrato los traslada al inquilino, agua y luz, e internet. En edificios antiguos, la cuota de mantenimiento puede ser baja pero aparecer derramas por reparaciones mayores. Ver qué revisar antes de alquilar en Lima.
Y si eres propietario: la renta de primera categoría se paga mes a mes sobre lo efectivamente percibido. Ver primera o tercera categoría y la oferta de alquiler publicada en propiedades en alquiler.
Ver también: cuánto cuesta alquilar en el Callao y cuánto cuesta alquilar en Lima Este.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato alquilar en el Centro que en Lima Moderna?
En general sí, y la diferencia es mayor en precio de compra que en renta mensual, lo que mejora la rentabilidad del propietario.
¿Qué documentos debe exigir un inquilino?
Partida del inmueble o documento que acredite la propiedad, DNI del propietario, contrato escrito y constancia de servicios al día.
¿Cuánto se paga de impuesto por alquilar?
La tasa efectiva es del 5% del alquiler bruto (6,25% sobre el 80% de la renta, tras la deducción del 20%), declarada mensualmente.
¿Conviene alquilar amoblado en el Centro?
Sube la renta y acelera la colocación, sobre todo con inquilinos de estadía media, pero implica mantenimiento y reposición de bienes.
¿Cuál es el plazo habitual de contrato?
Doce meses renovables es lo más frecuente en vivienda; en amoblado los plazos suelen ser más cortos.
Fuentes
- BCRP — Notas de Estudios N.º 16: precios de venta y alquiler de departamentos en Lima (marzo 2026)
- Sunat — Rentas de primera categoría
- INEI — Censos Nacionales 2025
- ATU — Autoridad de Transporte Urbano para Lima y Callao
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