La pregunta correcta al empezar a buscar no es "cuánto cuesta el metro cuadrado", sino "cuántos metros me da mi presupuesto en cada distrito". Con S/ 250.000, por ejemplo, se compran 85 m² en San Martín de Porres, 66 en San Juan de Miraflores, 42 en el Cercado de Lima y 27 en San Isidro. El mismo dinero, tres veces más casa.
Datos clave
- Promedio de Lima: S/ 6.886 por m² en abril de 2026.
- El más accesible: San Martín de Porres, S/ 2.956 por m².
- El más caro: San Isidro, S/ 9.268 por m².
- Brecha: 3,1 veces entre el extremo barato y el caro de la ciudad.
- Ojo: al precio hay que sumarle alcabala, notaría y registro antes de decidir.
Metros cuadrados que compra tu presupuesto
| Distrito | Precio por m² | S/ 150.000 | S/ 250.000 | S/ 400.000 |
|---|---|---|---|---|
| San Martín de Porres | S/ 2.956 | 51 m² | 85 m² | 135 m² |
| Callao | S/ 3.163 | 47 m² | 79 m² | 126 m² |
| Los Olivos | S/ 3.488 | 43 m² | 72 m² | 115 m² |
| San Juan de Miraflores | S/ 3.783 | 40 m² | 66 m² | 106 m² |
| Bellavista | S/ 4.352 | 34 m² | 57 m² | 92 m² |
| Ate | S/ 4.554 | 33 m² | 55 m² | 88 m² |
| Breña | S/ 5.520 | 27 m² | 45 m² | 72 m² |
| Chorrillos | S/ 5.734 | 26 m² | 44 m² | 70 m² |
| Cercado de Lima | S/ 5.910 | 25 m² | 42 m² | 68 m² |
| Santiago de Surco | S/ 6.690 | 22 m² | 37 m² | 60 m² |
| La Victoria | S/ 6.882 | 22 m² | 36 m² | 58 m² |
| Lince | S/ 7.703 | 19 m² | 32 m² | 52 m² |
| Miraflores | S/ 8.831 | 17 m² | 28 m² | 45 m² |
| San Isidro | S/ 9.268 | 16 m² | 27 m² | 43 m² |
Cálculo de EximiaHaus: presupuesto ÷ precio por m². Precios de abril de 2026 (La República, 13-05-2026), salvo Bellavista, Ate, Chorrillos, La Victoria y Surco, de la tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025), y el Cercado, del primer semestre de 2026 (CODIP vía Gestión). Referencial: el precio real depende de la zona, el piso, la antigüedad y el estado.
Lo que la tabla no dice
1. El precio no es el desembolso. A la compra hay que sumarle la alcabala —3% sobre el exceso de 10 UIT, es decir sobre lo que pase de S/ 55.000 con la UIT 2026—, la notaría, la inscripción en registros y, si hay crédito, la tasación y los seguros. Es dinero que sale el mismo mes de la firma.
2. Los promedios distritales esconden zonas. Dentro de un mismo distrito la diferencia entre la mejor y la peor zona puede superar el 40%. La tabla sirve para ordenar la búsqueda, no para fijar el precio de un inmueble concreto.
3. Más metros no siempre es mejor compra. Un departamento grande lejos del trabajo se paga cada día en transporte. Antes de elegir por metraje conviene poner el tiempo de viaje en el cálculo.
Cómo pasar del metraje a la cuota
El siguiente paso es traducir el precio a cuota mensual y comprobar si entra en tu presupuesto. Con la calculadora de crédito hipotecario puedes hacerlo en los dos sentidos: cuánto pagarías por un precio dado, o cuánto te alcanza según tu sueldo. Y para el impuesto de la compra, la calculadora de alcabala da el número exacto.
Si vas a comprar con subsidio, revisa antes los topes y bonos de la vivienda social 2026.
Y si el presupuesto no alcanza donde quieres
Hay tres salidas razonables y una mala. Las razonables: bajar de metraje manteniendo la zona, mantener el metraje cambiando de distrito, o comprar en planos y pagar la inicial en cuotas durante la construcción. La mala es estirar la cuota hasta el límite de la capacidad de pago: cualquier imprevisto de los primeros años se vuelve un problema grande.
La comparación entre zonas está en los distritos más baratos para comprar en Lima.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos m² compro con S/ 250.000 en Lima?
Depende del distrito: 85 m² en San Martín de Porres, 66 en San Juan de Miraflores, 45 en Breña, 42 en el Cercado de Lima y 27 en San Isidro.
¿Cuál es el distrito más accesible de Lima?
San Martín de Porres, con S/ 2.956 por m² en abril de 2026, seguido del Callao (S/ 3.163) y Los Olivos (S/ 3.488).
¿Cuánto hay que sumar al precio de compra?
Alcabala (3% sobre el exceso de S/ 55.000), notaría, inscripción registral y, con crédito, tasación y seguros.
¿Sirve el promedio del distrito para poner precio?
Para ordenar la búsqueda, sí; para fijar el precio de un inmueble concreto, no: dentro de un distrito la diferencia entre zonas supera muchas veces el 40%.
¿Conviene más metraje o mejor ubicación?
Depende del tiempo de viaje diario. Un metraje mayor lejos del trabajo se paga todos los días en transporte, y eso rara vez entra en el cálculo inicial.
Fuentes
- Metro cuadrado de viviendas en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización — La República (13-05-2026)
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- ¿Cuáles son los distritos más caros y baratos para vivir en Lima? — especial Metro Cuadrado, La República (02-07-2026)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de elegir distrito, conviene saber qué cuota soporta tu presupuesto:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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