Jesús María cerró el cuarto trimestre de 2025 con una mediana de US$ 2.086 por m², unos S/ 7.051 al tipo de cambio de agosto de 2026. La cifra que importa es la variación: subió 17,3% en doce meses, el mayor incremento de los doce distritos que mide el Banco Central de Reserva, y suficiente para superar a San Borja en precio por metro cuadrado.
Datos clave de Jesús María
- Mediana de venta: US$ 2.086/m² ≈ S/ 7.051/m² (BCRP, 4T2025).
- Variación anual: +17,3%, la más alta de la muestra (US$ 1.778/m² en 4T2024).
- Alquiler: US$ 125 anuales por m², por encima del promedio (121).
- PER: 16,7 años. Rentabilidad bruta aproximada de 6,0%.
- Nexo Inmobiliario ubica los proyectos nuevos entre S/ 7.200 y S/ 7.400/m², al nivel de San Borja.
Los números y lo que muestran
| Indicador | Jesús María | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.086/m² · S/ 7.051 | US$ 1.967/m² · S/ 6.648 |
| Alquiler anual | US$ 125/m² | US$ 121/m² |
| PER (años) | 16,7 | 16,3 |
| Rentabilidad bruta aproximada | 6,0% | 6,1% |
| Variación interanual | +17,3% (la mayor) | +8,4% |
El BCRP clasifica a Jesús María dentro del sector de ingresos medios junto con Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Con US$ 2.086/m², hoy el distrito está por encima de San Borja (2.000) y no muy lejos de San Isidro (2.273), pese a pertenecer a otra categoría del indicador. Es la señal más clara de la tabla: la frontera entre Lima Moderna y Lima Top se está borrando por precio.
Lo mejor de Jesús María
El corazón del distrito es el Campo de Marte, uno de los parques urbanos más grandes de Lima, con casi treinta hectáreas de arboledas, canchas, ciclovía y el Ojo que Llora como memorial. Es el pulmón de toda la zona central de la ciudad y el motivo por el que muchos edificios del distrito se venden literalmente por la vista al parque.
Alrededor hay una densidad de servicios difícil de igualar: el Hospital Rebagliati y varios de los complejos médicos más importantes del país, el Ministerio de Salud, el Museo de la Electricidad, el Bosque El Olivar a pocos minutos y una conexión directa con el eje Salaverry–Brasil que lleva al Centro Histórico en un trayecto corto. La Línea 2 del Metro contempla estaciones en el distrito, lo que refuerza su perfil de conectividad a futuro.
El resultado es un distrito céntrico, plano, caminable y con vida de barrio real —panaderías, mercados, parroquias— que atrajo con fuerza a compradores jóvenes. Encaja exactamente con el perfil que describe CODIP: 42% de los interesados en comprar tiene hasta 35 años y prioriza distribución, precio y ubicación.
¿Sigue siendo oportunidad?
Depende de qué busques. Si buscabas entrar barato, esa ventana se está cerrando: 17,3% de alza en un año es mucho, y el precio ya superó a distritos de Lima Top. Si buscas un inmueble para vivir en una zona céntrica con servicios y áreas verdes, sigue ofreciendo una relación calidad-precio mejor que Miraflores o San Isidro.
Para alquiler, sus números son correctos sin ser excepcionales: 6,0% de rentabilidad bruta aproximada, justo en la media. Si el objetivo es flujo, Surquillo y Lince están mejor posicionados.
Si vas a vender en Jesús María
Un aviso importante: con una revalorización de 17,3% interanual, un precio fijado con referencias del año pasado te deja dinero sobre la mesa. Actualiza la referencia antes de publicar. Y si tu inmueble tiene vista al Campo de Marte, eso no es un detalle: es el atributo que más diferencia dentro del distrito y merece ser el primer plano del video.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Jesús María en 2026?
La mediana es de US$ 2.086/m², alrededor de S/ 7.051 con el tipo de cambio de agosto de 2026, según el BCRP al cuarto trimestre de 2025. Los proyectos nuevos se ubican entre S/ 7.200 y S/ 7.400/m².
¿Por qué subió tanto Jesús María?
Registró +17,3% interanual, la mayor alza de la muestra oficial. Los factores que suelen señalarse son su centralidad, la dotación de áreas verdes y servicios de salud, la conectividad y el atractivo para compradores jóvenes que buscan ubicación céntrica a un precio menor que en Lima Top.
¿Jesús María es más caro que San Borja?
Por mediana de venta, sí: US$ 2.086/m² frente a US$ 2.000/m² de San Borja, según el BCRP al cierre de 2025. En proyectos nuevos ambos se ubican en un rango similar.
¿Qué rentabilidad tiene alquilar en Jesús María?
El PER de 16,7 años equivale a una rentabilidad bruta aproximada de 6,0% anual, prácticamente en línea con el promedio de los doce distritos medidos.
¿Cuál es la mejor zona de Jesús María?
El entorno del Campo de Marte concentra los valores más altos por vista y acceso al parque. Las zonas cercanas al eje Salaverry y a la avenida Brasil combinan buena conectividad con precios algo menores.
Además del predial, cada trimestre llega otra liquidación: los arbitrios en Jesús María.
Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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