En 2026, el metro cuadrado en Jesús María cuesta alrededor de US$ 2.103 (unos S/ 7.122), según la mediana del Banco Central de Reserva para el primer trimestre de 2026, actualizada el 31 de julio. Es 20,3% más en dólares que un año antes y deja al distrito a la par de San Borja (US$ 2.099) y por encima del promedio de los 12 distritos que mide el BCRP (US$ 2.042).
Es la segunda mayor alza anual de los doce distritos, solo detrás de San Isidro (+21,5%), y la más alta de su grupo de ingresos medios. Como referencia pasada, en el cuarto trimestre de 2025 la mediana era de US$ 2.086 por m²: desde entonces subió 0,8% más. En soles el avance anual es menor, +10,1%, porque parte del alza en dólares refleja la apreciación del sol.
Datos clave de Jesús María
- Mediana de venta: US$ 2.103/m² ≈ S/ 7.122/m² (BCRP, 1T2026, serie actualizada el 31 de julio de 2026).
- Dato anterior: US$ 2.086/m² en el cuarto trimestre de 2025 y US$ 1.749 un año antes, en el primer trimestre de 2025.
- Variación anual: +20,3% en dólares, la segunda más alta de la muestra después de San Isidro y la mayor de su grupo.
- Alquiler implícito: unos US$ 120 anuales por m² (precio ÷ PER), algo por debajo del promedio (122).
- PER: 17,5 años. Rentabilidad bruta aproximada de 5,7%.
Precio del m² en Jesús María hoy: dato oficial, avisos y cuota
| Indicador | Jesús María | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Venta por m² (departamentos) | US$ 2.103 · S/ 7.122 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Alquiler por m² al mes (derivado: precio ÷ PER ÷ 12) | US$ 10,0 · S/ 33,9 | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Variación trimestral (US$) | +0,8 % frente a T4-2025 (US$ 2.086/m²) | serie BCRP |
| Variación anual (US$) | +20,3 % | serie BCRP |
| PER y rentabilidad bruta | 17,5 años · 5,7 % | BCRP, primer trimestre de 2026 |
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 584 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Cuota de referencia: un departamento de 70 m² en Jesús María cuesta unos S/ 498.540 al m² del BCRP (primer trimestre de 2026); con 10 % de inicial y 20 años, la cuota con la TEA promedio de los créditos hipotecarios en soles de la banca (7,68 %, SBS al 4 de noviembre de 2026) es S/ 3.593 al mes, sin seguros ni comisiones; el ingreso familiar de referencia (cuota ≤ 30 %) es S/ 11.978. Compara la cuota en Jesús María banco por banco.
Todo sobre Jesús María: zonas, avisos y agentes · Jesús María en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Jesús María
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Moderna: Lince · Pueblo Libre · Magdalena del Mar · San Miguel.
Fuentes: BCRP, precios de venta de departamentos por distrito (serie PD17464PQ) e indicador PER (serie PD41941PQ), primer trimestre de 2026, publicado el 31-07-2026; soles a S/ 3,387 por dólar. MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Tasas: SBS, tasa de interés promedio del sistema bancario, préstamos hipotecarios para vivienda en soles. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Todo sobre Jesús María en una página: precios del m², zonas, avisos activos y agentes en Jesús María.
Los números y lo que muestran
| Indicador | Jesús María | Promedio 12 distritos |
|---|---|---|
| Venta (mediana) | US$ 2.103/m² · S/ 7.122 | US$ 2.042/m² · S/ 6.916 |
| Alquiler anual implícito (precio ÷ PER) | US$ 120/m² | US$ 122/m² |
| PER (años) | 17,5 | 16,7 |
| Rentabilidad bruta aproximada (100 ÷ PER) | 5,7% | 6,0% |
| Variación interanual (US$) | +20,3% (la segunda mayor) | +10,9% |
El BCRP clasifica a Jesús María dentro del sector de ingresos medios junto con Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo. Con US$ 2.103/m² en el primer trimestre de 2026, el distrito quedó levemente por encima de San Borja (2.099) y a unos US$ 502 por m² de San Isidro (2.605), pese a pertenecer a otra categoría del indicador. Es la señal más clara de la tabla: la frontera entre Lima Moderna y Lima Top se está borrando por precio.
Las diez etapas de una tasación, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 de la tasación de inmuebles.
El lugar de este tema dentro de la fijación del precio está explicado en la guía maestra del precio de venta.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Jesús María en 2026?
| Distrito | 1T2025 (US$/m²) | 1T2026 (US$/m²) | Variación anual | 1T2026 en soles (S/ 3,387) |
|---|---|---|---|---|
| Jesús María | 1.749 | 2.103 | +20,3% | S/ 7.122 |
| Magdalena | 1.730 | 1.986 | +14,8% | S/ 6.727 |
| Lince | 1.838 | 1.894 | +3,1% | S/ 6.414 |
| Pueblo Libre | 1.653 | 1.875 | +13,4% | S/ 6.350 |
| Surquillo | 1.732 | 1.856 | +7,2% | S/ 6.287 |
| San Miguel | 1.418 | 1.637 | +15,5% | S/ 5.545 |
| San Borja (referencia) | 1.944 | 2.099 | +7,9% | S/ 7.108 |
| San Isidro (referencia) | 2.144 | 2.605 | +21,5% | S/ 8.821 |
| Promedio 12 distritos | 1.841 | 2.042 | +10,9% | S/ 6.916 |
El BCRP ya publicó el primer trimestre de 2026. Jesús María marcó US$ 2.103/m², el precio más alto de los seis distritos de su grupo (Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo) y prácticamente igual al de San Borja. Su PER subió a 17,5 años, lo que baja la rentabilidad bruta aproximada del alquiler a 5,7%: el precio de venta está creciendo más rápido que la renta.
Lo mejor de Jesús María
El corazón del distrito es el Campo de Marte, uno de los parques urbanos más grandes de Lima, con casi treinta hectáreas de arboledas, canchas, ciclovía y el Ojo que Llora como memorial. Es el pulmón de toda la zona central de la ciudad y el motivo por el que muchos edificios del distrito se venden literalmente por la vista al parque.
Alrededor hay una densidad de servicios difícil de igualar: el Hospital Rebagliati y varios de los complejos médicos más importantes del país, el Ministerio de Salud, el Museo de la Electricidad, el Bosque El Olivar a pocos minutos y una conexión directa con el eje Salaverry–Brasil que lleva al Centro Histórico en un trayecto corto. La Línea 2 del Metro contempla estaciones en el distrito, lo que refuerza su perfil de conectividad a futuro.
El resultado es un distrito céntrico, plano, caminable y con vida de barrio real —panaderías, mercados, parroquias— que resulta atractivo para quien busca vivir en una zona céntrica sin pagar los precios de Miraflores o San Isidro.
¿Sigue siendo oportunidad?
Depende de qué busques. Si buscabas entrar barato, esa ventana se está cerrando: 20,3% de alza en dólares en un año es mucho, y el precio ya alcanzó a distritos de Lima Top como San Borja. Si buscas un inmueble para vivir en una zona céntrica con servicios y áreas verdes, sigue ofreciendo una relación calidad-precio mejor que Miraflores o San Isidro.
Para alquiler, sus números son correctos sin ser excepcionales: 5,7% de rentabilidad bruta aproximada, algo por debajo de la media (6,0%). Si el objetivo es flujo, Surquillo y Lince están mejor posicionados.
Si vas a vender en Jesús María
Un aviso importante: con una revalorización de 20,3% interanual en dólares, un precio fijado con referencias del año pasado te deja dinero sobre la mesa. Actualiza la referencia antes de publicar. Y si tu inmueble tiene vista al Campo de Marte, eso no es un detalle: es el atributo que más diferencia dentro del distrito y merece ser el primer plano del video.
¿Cuánto cuesta vivir en Jesús María al mes?
Vivir en Jesús María en un departamento de 2 dormitorios de 65 m² parte de unos S/ 2.205 al mes de alquiler, según el alquiler implícito del BCRP (precio ÷ PER) al primer trimestre de 2026. Ese es el piso, no el total: al alquiler hay que sumarle el mantenimiento del edificio, los arbitrios, los servicios y —si el departamento es tuyo— el impuesto predial. En Jesús María la renta rinde algo menos que el promedio respecto del precio de compra: el metro cuadrado subió más rápido que el alquiler.
| Concepto | Cuánto | Cómo lo averiguas exactamente |
|---|---|---|
| Alquiler de 65 m² | S/ 2.205 al mes | Alquiler implícito del BCRP para el distrito (precio ÷ PER, 1T2026), sobre 65 m² |
| Mantenimiento del edificio | Depende del edificio | Pídele al propietario el último recibo de la junta de propietarios antes de firmar |
| Arbitrios municipales | Depende del predio | Consulta el estado de cuenta en la municipalidad con el código de contribuyente |
| Impuesto predial (solo propietario) | S/ 103 al mes en el ejemplo | Se calcula sobre el autovalúo de la declaración jurada, no sobre el precio de venta |
| Luz, agua, gas e internet | Según consumo | Pide los tres últimos recibos del departamento: es el mejor predictor de tu propio gasto |
Elaboración de EximiaHaus. La renta se calcula con el precio y el PER del BCRP para el primer trimestre de 2026: 65 m² × (US$ 2.103 ÷ 17,5) × S/ 3,387 ÷ 12 meses. En el cuarto trimestre de 2025, con el indicador de alquiler de la Nota de Estudios N.º 16, salía unos S/ 2.289. El predial se calcula con los tramos vigentes y la UIT 2026 de S/ 5.500. Los conceptos variables no se estiman a propósito: dependen del edificio y del consumo de cada hogar.
Para seguir con Jesús María: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en Jesús María.
Mapa interactivo: compara Jesús María con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Jesús María en 2026?
Alrededor de US$ 2.103/m², unos S/ 7.122 al tipo de cambio promedio del trimestre (S/ 3,387), según la mediana del BCRP para el primer trimestre de 2026, el dato oficial más reciente. Al cuarto trimestre de 2025 la mediana era de US$ 2.086/m², y los proyectos nuevos se ubican entre S/ 7.200 y S/ 7.400/m². Para un departamento de 70 m² eso equivale a unos US$ 147.000 como referencia de mercado; el precio final depende de piso, antigüedad, vista y estado.
¿Sigue subiendo el precio en Jesús María en 2026?
Sí. Pasó de US$ 2.086/m² en el cuarto trimestre de 2025 a US$ 2.103/m² en el primero de 2026, y acumula +20,3% frente al primer trimestre de 2025, cuando estaba en US$ 1.749/m², según el BCRP. Es el alza anual más alta de su grupo de seis distritos de ingresos medios y la segunda de los doce, después de San Isidro.
¿Por qué subió tanto Jesús María?
Registró +20,3% interanual en dólares al primer trimestre de 2026, la segunda mayor alza de la muestra oficial de doce distritos, solo detrás de San Isidro (+21,5%); al cierre de 2025 había marcado +17,3%, entonces la mayor. Los factores que suelen señalarse son su centralidad, la dotación de áreas verdes y servicios de salud, la conectividad y el atractivo para compradores jóvenes que buscan ubicación céntrica a un precio menor que en Lima Top.
¿Jesús María es el distrito más caro de su zona?
Sí. En el primer trimestre de 2026 fue el más caro del grupo de ingresos medios que mide el BCRP: US$ 2.103/m², frente a US$ 1.986 de Magdalena, US$ 1.894 de Lince y US$ 1.875 de Pueblo Libre. También quedó levemente por encima de San Borja.
¿Jesús María es más caro que San Borja?
Por mediana de venta, apenas: en el primer trimestre de 2026 marcó US$ 2.103/m² frente a US$ 2.099/m² de San Borja, según el BCRP, una diferencia que puede invertirse de un trimestre a otro. Al cierre de 2025 la distancia era mayor (US$ 2.086 frente a US$ 2.000). En proyectos nuevos ambos se ubican en un rango similar.
¿Cuál es la mejor zona de Jesús María?
El entorno del Campo de Marte concentra los valores más altos por vista y acceso al parque, uno de los más grandes de Lima, con casi treinta hectáreas. Las zonas cercanas al eje Salaverry y a la avenida Brasil combinan buena conectividad con precios algo menores. Si vendes con vista al Campo de Marte, ese es el atributo que más diferencia dentro del distrito.
¿Qué rentabilidad tiene alquilar en Jesús María?
Con datos del primer trimestre de 2026, el PER de 17,5 años equivale a una rentabilidad bruta aproximada de 5,7% anual, algo por debajo del promedio de los doce distritos medidos (6,0%). En el cuarto trimestre de 2025 el PER era de 16,7 años y la rentabilidad de 6,0%: bajó porque el precio de venta crece más rápido que la renta. Si buscas flujo, Surquillo y Lince están mejor posicionados.
¿Todavía conviene comprar en Jesús María?
Depende de para qué compres. Si buscabas entrar barato, esa ventana se está cerrando: el alza fue de 20,3% en dólares en un año y el precio ya alcanzó a distritos de Lima Top como San Borja. Si buscas vivir en una zona céntrica con servicios y áreas verdes, sigue ofreciendo una relación calidad-precio mejor que Miraflores o San Isidro.
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Fuentes
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025 (09/03/2026)
- Serie PD17464PQ — Precio de venta de departamentos en Jesús María (US$/m²), BCRPData
- Serie PD41941PQ — PER de Jesús María, BCRPData
- Indicador de precios de venta y alquiler de departamentos — Banco Central de Reserva del Perú
- Series trimestrales de mercado inmobiliario (venta por distrito y PER, 1T2026, actualizadas el 31/07/2026) — BCRPData
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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