Carabayllo figura desde S/ 2.700 por metro cuadrado en el reporte de julio de 2026 de La República sobre los distritos más accesibles de Lima, solo por encima de Villa María del Triunfo (S/ 2.400). Y hay un segundo dato que importa más que el precio: las ventas de vivienda nueva en el distrito pasaron de 50 a 77 unidades entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, según los datos de CODIP citados por Gestión. Es un crecimiento de 54% en un año.
Datos clave de Carabayllo
- Desde S/ 2.700 por m² (julio de 2026), entre los distritos más accesibles de Lima.
- 77 viviendas nuevas vendidas en el 1T2026 frente a 50 en el 1T2025: +54%.
- Ticket promedio de Lima Norte: S/ 273.000, frente a S/ 436.000 de Lima.
- La vivienda social explica el 68% de las ventas de la zona.
- El tope VIS de S/ 136.100 para 40 m² equivale a S/ 3.402/m²: en Carabayllo calza con margen.
Valor arancelario del suelo en Carabayllo (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Carabayllo | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 103 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Todo sobre Carabayllo: zonas, avisos y agentes · Carabayllo en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Carabayllo
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Norte: Puente Piedra · Comas · Independencia · Los Olivos · San Martín de Porres · Santa Rosa.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Si estás decidiendo, reunimos todo sobre Carabayllo en una página: precio del m², avisos activos, cómo es vivir ahí y quién vende en el distrito.
Por qué crecen las ventas en Carabayllo
| Factor | Qué significa para el mercado |
|---|---|
| Suelo disponible | Es de los pocos distritos de Lima con terreno urbanizable |
| Precio de entrada bajo | Permite proyectos dentro del tope de vivienda social |
| Bono del Buen Pagador | Hasta S/ 27.800 descontados del monto a financiar |
| Cuota inicial desde 7,5% | El requisito de ahorro deja de ser una barrera |
| Eje Túpac Amaru | Conexión con el resto de Lima Norte y el Metropolitano |
Elaboración EximiaHaus con datos de CODIP citados por Gestión (1T2026), el reporte de precios de julio de 2026 (La República) y los DS 011 y 012-2026-VIVIENDA.
Este artículo cubre una parte del tema; el recorrido entero, con costos, peritos, métodos y plazos de 2026, está en tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta y cómo se hace.
La aritmética que explica el distrito
Con un tope de vivienda de interés social de S/ 136.100 para departamentos desde 40 m², el precio máximo que el programa admite es de S/ 3.402 por metro cuadrado. En la mayor parte de Lima ese número es imposible: en Jesús María o Lince el metro cuadrado pasa los S/ 7.000. En Carabayllo, en cambio, deja margen de sobra para construir dentro del programa, y ahí está la explicación de por qué los desarrolladores miran el distrito.
Para el comprador significa que el bono y la cuota inicial de 7,5% del Nuevo Crédito Mivivienda convierten una vivienda de S/ 130.000 en una cuota mensual manejable. Para el que vende una casa usada significa que compite con ese producto nuevo, financiado y con bono.
Qué mueve el precio dentro del distrito
Carabayllo es enorme y muy desigual: la zona consolidada cerca de la Túpac Amaru, las urbanizaciones con proyectos nuevos, el área rural del valle del Chillón y las zonas de crecimiento reciente en las laderas son cuatro mercados distintos. Lo que los separa es concreto: acceso pavimentado, agua y desagüe conectados, y situación registral del predio.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en Carabayllo.
Si vas a vender en Carabayllo
Tu competencia es el proyecto nuevo con bono. Contra eso hay dos argumentos que sí funcionan: metraje —una casa usada suele dar más metros por el mismo dinero— y disponibilidad inmediata, porque el proyecto nuevo se entrega en meses. Lo que no funciona es pedir el precio de un departamento nuevo por una casa sin papeles en regla.
El orden de los trámites está en en qué orden hago los trámites para vender, y el canal, en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
Para seguir con Carabayllo: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Carabayllo con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Carabayllo en 2026?
Desde S/ 2.700 por metro cuadrado según el reporte de julio de 2026, uno de los valores más bajos de Lima. El precio sube en las zonas consolidadas y con proyectos nuevos.
¿Por qué se vende tanta vivienda nueva en Carabayllo?
Porque el precio del suelo permite construir dentro del tope de la vivienda de interés social (S/ 136.100 para 40 m²), y el comprador accede con Bono del Buen Pagador y cuota inicial de 7,5%.
¿Cuánto crecieron las ventas en el distrito?
De 50 a 77 unidades entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, un 54% más, según datos de CODIP.
¿Conviene comprar una casa usada o un departamento nuevo?
La casa usada da más metros por el mismo dinero y entrega inmediata; el departamento nuevo trae bono, garantía y financiamiento más simple. Depende de si tienes prisa y de cuánto valoras el metraje.
¿Qué revisar antes de comprar en Carabayllo?
Partida registral sin cargas, área y linderos verificados, conexión real de agua y desagüe, y el estado del acceso vehicular a la vivienda.
Para ver qué hay disponible ahora mismo: propiedades en Carabayllo.
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Fuentes
- ¿Cuáles son los distritos más caros y baratos para vivir en Lima? — especial Metro Cuadrado, La República (02-07-2026)
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Fondo Mivivienda — Nuevo Crédito Mivivienda y Bono del Buen Pagador
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