Precio m2 Santa Rosa 2026, en corto: sin precio por m² publicado; su mercado es de casa de playa y lotes. Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 105 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².
Santa Rosa no tiene precio por metro cuadrado publicado en el índice mensual de Lima: es uno de los distritos más pequeños de la capital, con un parque de vivienda reducido y un mercado que se mueve por casa de playa y lotes. Eso obliga a valorizar con método, porque el precio promedio de los departamentos en Lima —S/ 6.916 por m² en el 1.er trimestre de 2026, según el BCRP— no tiene ninguna relación con lo que pasa aquí.
Datos clave de Santa Rosa
- Sin promedio mensual publicado: el distrito no entra en las muestras de los índices.
- Distrito pequeño y costero, vecino de Ancón y de Ventanilla.
- Mercado estacional: la demanda de balneario se concentra en verano.
- Referencia de zona: ticket promedio de vivienda nueva en Lima Norte, S/ 273.000 (1T2026).
- Anclaje oficial: valor arancelario del terreno aprobado para 2026 (RM N° 514-2025-EF/15).
Valor arancelario del suelo en Santa Rosa (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Santa Rosa | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 105 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Santa Rosa en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Santa Rosa
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Norte: Puente Piedra · Comas · Carabayllo · Independencia · Los Olivos · San Martín de Porres.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Cómo se arma un precio defendible
| Paso | Qué se usa | Qué aporta |
|---|---|---|
| 1. Terreno | Valor arancelario oficial de la calle | El piso técnico del suelo |
| 2. Construcción | Costo de reposición menos antigüedad | El valor de lo edificado |
| 3. Ubicación | Distancia real al mar y acceso | La prima que sí paga el comprador |
| 4. Contraste | Operaciones recientes del balneario | Ajuste al mercado real |
Método de valorización usado cuando no hay muestra suficiente de comparables. Los valores arancelarios 2026 se aprobaron con la RM N° 514-2025-EF/15 y se consultan en el portal del Ministerio de Vivienda.
Para ver cómo se encadena esto con la tasación y el valor de tu propiedad, revisa tasación de inmuebles: la guía completa.
Lo que cambia el precio en un balneario chico
La distancia al mar se mide en cuadras, no en kilómetros: dos manzanas de diferencia cambian el precio de forma notoria. El estado de conservación pesa más que en Lima, porque la brisa marina castiga carpintería, rejas e instalaciones. Y la seguridad fuera de temporada es un factor real: una casa desocupada nueve meses al año necesita mantenimiento y vigilancia, y eso se descuenta del precio que el comprador está dispuesto a pagar.
Cómo se vive en el distrito está en cómo es vivir en Santa Rosa, y la comparación con el balneario vecino, en el precio del m² en Ancón.
Comprar para usar o comprar para rentar
Son dos decisiones distintas. Como segunda vivienda, el cálculo es de uso: cuántos fines de semana al año la vas a usar frente a lo que cuesta mantenerla. Como inversión de alquiler, hay que hacer el número con la vacancia real de un balneario, que es alta fuera de temporada, y con los gastos de mantenimiento, que aquí son más altos que tierra adentro.
El cálculo completo, con vacancia y gastos, está en conviene comprar para alquilar o para revender.
Si vas a vender en Santa Rosa
Publica en temporada, muestra la distancia real al mar con una referencia verificable —la playa, la plaza, la vía de acceso— y ten los papeles listos: en los balnearios del norte abundan los predios con la construcción sin declarar, y eso frena cualquier operación con crédito.
Para seguir con Santa Rosa: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en Santa Rosa, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara Santa Rosa con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en Santa Rosa en 2026?
No existe un promedio mensual publicado para el distrito. El precio se arma con el valor arancelario del terreno, el costo de reposición de lo construido y la distancia real al mar, contrastado con operaciones recientes del balneario.
¿Por qué no aparece en los rankings de precios de Lima?
Porque los índices se construyen con avisos de departamentos y el distrito tiene un parque de vivienda pequeño, sobre todo de casas.
¿Conviene comprar en Santa Rosa para alquilar?
Solo si el cálculo se hace con la vacancia real de un balneario: fuera de temporada la demanda cae mucho y el mantenimiento no se detiene.
¿Qué revisar antes de comprar?
Partida registral, declaratoria de fábrica, conexión de servicios y estado de la carpintería e instalaciones, que la brisa marina deteriora rápido.
¿Cuándo conviene publicar la venta?
En temporada de verano, cuando la demanda de casa de playa está activa; fuera de ese periodo el mismo inmueble tarda mucho más.
Fuentes
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Valores Arancelarios de Terrenos para el Ejercicio Fiscal 2026 — RM N° 514-2025-EF/15
- MVCS — Consulta de planos y listado de valores arancelarios de terrenos
- Precio del metro cuadrado de viviendas en Lima por distrito, abril de 2026 (referencia de precio de oferta) — La República (13-05-2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
Cómo te ayuda EximiaHaus
En distritos pequeños y estacionales, el precio se sustenta con terreno y estado, no con promedios:
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