La subida entre planos y entrega tiene dos componentes que conviene no confundir: el que ya estaba previsto en el cronograma comercial y el que depende del mercado. Solo el segundo es una ganancia genuina de inversión.
Datos clave
- Componente de etapa: el proyecto sube de precio conforme avanza, por diseño comercial.
- Componente de mercado: depende de cómo se mueva el precio por m² de la zona.
- Lo que resta: alcabala, gastos de cierre y el costo del dinero inmovilizado.
- Ganancia real: la subida menos todo lo anterior.
La cuenta completa de la ganancia
Supongamos una compra en preventa a S/ 360.000 sobre un precio de entrega de S/ 400.000:
| Concepto | Monto | Comentario |
|---|---|---|
| Precio en preventa | S/ 360.000 | Punto de entrada |
| Precio en entrega | S/ 400.000 | Referencia de mercado |
| Diferencia bruta | S/ 40.000 | Antes de costos |
| Alcabala pagada | Hasta S/ 9.150 | Tope sobre el precio completo; en la primera venta de la constructora solo grava la parte del terreno |
| Gastos de cierre estimados | S/ 4.000 | Notaría, registro y trámites |
| Diferencia neta aproximada | Desde S/ 26.850 | Sin contar el costo del dinero |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para comprar una casa en el Perú en 2026.
Si estás decidiendo a cuánto publicar, conviene leer primero cómo fijar el precio de venta de tu casa o departamento: la guía completa 2026 y volver aquí para el detalle de este punto.
Si estás por separar un departamento en planos, conviene leer primero la guía completa para comprar un departamento en planos en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
El costo del dinero que nadie descuenta
Si pagaste la inicial dos o tres años antes de recibir el inmueble, ese dinero estuvo inmovilizado todo ese tiempo. A una referencia conservadora de 6% anual, el costo de oportunidad de S/ 72.000 de inicial durante dos años supera los S/ 8.640.
Cuando restas eso de la diferencia neta, muchas operaciones de preventa dejan de parecer un gran negocio de arbitraje y se revelan como lo que suelen ser: una forma razonable de comprar más barato la vivienda que vas a habitar.
Amplía en invertir en preventa: ventajas y riesgos y en planos o departamento terminado.
Cuándo la subida sí es ganancia
Cuando la zona se revaloriza por razones externas al proyecto: una obra de transporte que se inauguró, un cambio de zonificación, la llegada de servicios o comercio. Ahí el precio por m² del distrito sube para todos, y tu compra anticipada capturó ese movimiento.
Compara con cuánto más barato es comprar en preventa.
Cuánto recorrido queda según la etapa en que entras
La parte de la subida que viene del cronograma comercial no es igual en todo momento: se achica a medida que el proyecto gana certeza. Estas son las etapas habituales, de menor a mayor precio:
- Prelanzamiento: el proyecto aún no tiene licencia firme. Es el precio más bajo y el riesgo más alto.
- Preventa con licencia: la licencia ya se obtuvo; el precio sigue bajo y el riesgo baja a medio-alto.
- Punto de equilibrio alcanzado: la obra arranca y el precio pasa a una posición intermedia.
- Obra avanzada: el avance se ve y el precio se acerca al final.
- Entrega inmediata: el departamento existe y pagas el precio más alto.
Para dimensionarlo sobre un departamento que en entrega vale S/ 400.000: con 5 % de descuento pagarías S/ 380.000 y ahorrarías S/ 20.000, de los cuales S/ 4.000 salen de una inicial del 20 %; con 8 %, S/ 368.000 y S/ 32.000 de ahorro; con 15 %, S/ 340.000 y S/ 60.000. Son escenarios, no descuentos asegurados: el diferencial lo fija cada desarrollador según su estrategia y su necesidad de caja.
Cómo estimar la parte que depende de tu zona
El componente de mercado no se lee en el promedio de Lima, que fue de S/ 6.916 por m² para los departamentos en el 1.er trimestre de 2026 (Banco Central de Reserva del Perú, BCRP). Dentro de la ciudad hay distritos que suben muy por encima de ese número y otros que pasan años planos. Para tener tu propia referencia:
- Anota el precio por metro cuadrado de seis inmuebles comparables publicados hoy en el distrito, con metraje parecido al tuyo.
- Compáralo con lo que se pedía hace un año, si tienes el dato, y repite el ejercicio cada año para armar tu propia serie.
- Revisa qué obras de transporte están en ejecución con fecha y qué comercio se ha anunciado: empujan el precio hacia arriba.
- Cuenta cuántos proyectos entregan al mismo tiempo que el tuyo. Si varios salen juntos, sobra oferta y el precio puede quedarse quieto o retroceder justo cuando quieras vender.
El detalle de cada factor está en cuánto sube un departamento cada año.
Lo que puede borrar la subida
Buena parte de los reclamos inmobiliarios que recibe Indecopi nacen de compras en planos, principalmente por falta de idoneidad o por información insuficiente; en 2025, en todo el sector, impuso 724 sanciones por un total de 1.912,86 UIT. Un atraso largo alarga el tiempo en que tu inicial no rinde y, si alquilas, el tiempo en que sigues pagando renta. Antes de separar, revisa qué proyectos entregó antes el desarrollador, cómo está armado el cronograma de pagos y qué ofrece el contrato si la entrega se retrasa. Si piensas vender antes de recibir, confirma también que el contrato permita la cesión de posición contractual y a qué costo. Más en preventa o entrega inmediata.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto sube un departamento en planos hasta la entrega?
Depende de la política de precios por etapa del proyecto y de la evolución del mercado de la zona.
¿Puedo vender antes de la entrega?
Si el contrato lo permite, mediante cesión de posición contractual; hay que revisar condiciones y costos.
¿La alcabala se paga sobre el precio de preventa?
No sobre el precio completo, si le compras a la constructora en primera venta: en ese caso la alcabala solo grava la parte del precio que corresponde al valor del terreno (art. 22 de la Ley de Tributación Municipal). Ver alcabala en la primera venta de una constructora.
¿Sube más un proyecto grande o uno chico?
No hay regla: importa más la zona y el momento del mercado que el tamaño del proyecto.
¿Cómo calculo mi ganancia real?
Diferencia de precio menos alcabala, gastos y el costo de oportunidad del dinero inmovilizado.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
