La subida entre planos y entrega tiene dos componentes que conviene no confundir: el que estaba garantizado por el cronograma comercial y el que depende del mercado. Solo el segundo es una ganancia genuina de inversión.
Datos clave
- Componente de etapa: el proyecto sube de precio conforme avanza, por diseño comercial.
- Componente de mercado: depende de cómo se mueva el precio por m² de la zona.
- Lo que resta: alcabala, gastos de cierre y el costo del dinero inmovilizado.
- Ganancia real: la subida menos todo lo anterior.
La cuenta completa de la ganancia
Supongamos una compra en preventa a S/ 360.000 sobre un precio de entrega de S/ 400.000:
| Concepto | Monto | Comentario |
|---|---|---|
| Precio en preventa | S/ 360.000 | Punto de entrada |
| Precio en entrega | S/ 400.000 | Referencia de mercado |
| Diferencia bruta | S/ 40.000 | Antes de costos |
| Alcabala pagada | S/ 9.150 | 3% sobre el exceso de 10 UIT |
| Gastos de cierre estimados | S/ 4.000 | Notaría, registro y trámites |
| Diferencia neta aproximada | S/ 26.850 | Sin contar el costo del dinero |
El costo del dinero que nadie descuenta
Si pagaste la inicial dos o tres años antes de recibir el inmueble, ese dinero estuvo inmovilizado todo ese tiempo. A una referencia conservadora de 6% anual, el costo de oportunidad de S/ 72.000 de inicial durante dos años supera los S/ 8.640.
Cuando restas eso de la diferencia neta, muchas operaciones de preventa dejan de parecer un gran negocio de arbitraje y se revelan como lo que suelen ser: una forma razonable de comprar más barato la vivienda que vas a habitar.
Amplía en invertir en preventa: ventajas y riesgos y en planos o departamento terminado.
Cuándo la subida sí es ganancia
Cuando la zona se revaloriza por razones externas al proyecto: una obra de transporte que se inauguró, un cambio de zonificación, la llegada de servicios o comercio. Ahí el precio por m² del distrito sube para todos, y tu compra anticipada capturó ese movimiento.
Compara con cuánto más barato es comprar en preventa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto sube un departamento en planos hasta la entrega?
Depende de la política de precios por etapa del proyecto y de la evolución del mercado de la zona.
¿Puedo vender antes de la entrega?
Si el contrato lo permite, mediante cesión de posición contractual; hay que revisar condiciones y costos.
¿La alcabala se paga sobre el precio de preventa?
Se paga sobre el valor de la transferencia; en primera venta de constructora hay reglas particulares que conviene consultar.
¿Sube más un proyecto grande o uno chico?
No hay regla: importa más la zona y el momento del mercado que el tamaño del proyecto.
¿Cómo calculo mi ganancia real?
Diferencia de precio menos alcabala, gastos y el costo de oportunidad del dinero inmovilizado.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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