Comprar en planos tiene un costo que no aparece en ninguna tabla de precios: el dinero que entregas durante la obra no produce nada mientras esperas. Sobre un departamento de S/ 400.000, hablamos de S/ 80.000 de inicial comprometidos por años.
Datos clave
- Capital comprometido: la inicial, entregada en cuotas durante la obra.
- Rendimiento mientras tanto: cero, salvo la valorización del proyecto.
- Costo de oportunidad: lo que ese dinero habría rendido en otra parte.
- Sobre S/ 80.000 en dos años al 6%: alrededor de S/ 5.760 si la inicial se entrega en partes, como en la tabla, y hasta S/ 9.600 si la pagas toda al inicio.
El costo de esperar, por escenario
| Tiempo hasta la entrega | Capital promedio comprometido | Costo de oportunidad al 6% | Al 8% |
|---|---|---|---|
| 1 año | S/ 48.000 | S/ 2.880 | S/ 3.840 |
| 2 años | S/ 48.000 | S/ 5.760 | S/ 7.680 |
| 3 años | S/ 48.000 | S/ 8.640 | S/ 11.520 |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.
Si estás por separar un departamento en planos, conviene leer primero la guía completa para comprar un departamento en planos en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Contra qué se compara
El costo de esperar hay que ponerlo del otro lado de la balanza junto con el descuento de preventa. Si el descuento supera cómodamente el costo de oportunidad más los riesgos, la operación tiene sentido financiero. Si apenas lo empata, estás comprando conveniencia de pago, no un mejor negocio.
Y hay un beneficio que sí es real y no se contabiliza: pagar la inicial en cuotas permite comprar a quien no tiene el monto completo hoy. Para muchos compradores, esa es la única razón por la que la operación es posible.
Compara con cuánto sube el precio entre preventa y entrega y con invertir en preventa: ventajas y riesgos.
Cómo liberar el capital antes
La vía habitual es la cesión de posición contractual: transfieres tu lugar en el contrato a otro comprador antes de la entrega. Requiere que el contrato lo permita, suele tener un costo administrativo y necesita la aprobación de la empresa.
No es automático ni siempre rápido: depende de que haya demanda por esa unidad a ese precio. Los detalles están en cesión de posición contractual y el cronograma en cuándo empiezas a pagar.
Ejemplo: ¿el descuento de preventa compensa la espera?
Sigamos con el departamento de S/ 400.000. El descuento que ofrezca el desarrollador es lo que pones frente al costo de oportunidad de la tabla:
- Descuento de 5 %: pagas S/ 380.000 y ahorras S/ 20.000.
- Descuento de 10 %: pagas S/ 360.000 y ahorras S/ 40.000.
Del otro lado, inmovilizar la inicial cuesta S/ 5.760 en dos años al 6 % y S/ 11.520 en tres años al 8 %. Incluso el escenario más caro queda por debajo de un ahorro de S/ 20.000, pero el margen se estrecha. Si la entrega se retrasa y mientras tanto pagas alquiler, esos meses extra salen del mismo colchón.
Dos matices para leer bien la cuenta. El descuento se achica a medida que avanza la obra, así que entrar tarde reduce a la vez el ahorro y la espera. Y ningún porcentaje está asegurado: lo fija cada desarrollador según su estrategia y su necesidad de flujo. Las etapas y sus precios están en cuánto más barato es comprar en preventa.
Qué pagas mientras esperas y qué todavía no
Durante la obra solo sale de tu bolsillo la inicial en cuotas, más tu vivienda actual si alquilas. Otros pagos llegan recién al final:
- La cuota del banco empieza con el desembolso, que según el banco llega con la unidad ya independizada o antes, si financia tu departamento como bien futuro.
- La alcabala no nace con la separación ni con el contrato sobre bien futuro, sino con la transferencia de propiedad. Desde ahí tienes hasta el último día hábil del mes siguiente para pagarla.
- En la primera venta de la constructora, la alcabala se calcula solo sobre el valor del terreno que corresponde a tu unidad; con el tramo libre de 10 UIT, muchas compras pagan cero o muy poco.
- El predial corre desde el 1 de enero del año siguiente a la adquisición.
Conviene reservar esos montos desde el inicio: el capital inmovilizado no incluye los gastos de cierre.
Cómo proteger el capital que inmovilizas
Como ese dinero queda en un proyecto que aún no existe, el contrato es tu única garantía. Antes de pagar la primera cuota, reúne:
- La licencia de edificación vigente del proyecto.
- La copia literal de la partida del terreno, para ver quién es el dueño y qué cargas tiene.
- El contrato con los planos y la memoria de acabados anexados.
- Una penalidad por retraso con monto y forma de cálculo, no solo una fecha estimada.
- Una cláusula de devolución si el crédito no se aprueba por causa ajena a ti. Precalificarte antes de firmar reduce ese riesgo.
Si el contrato se resuelve antes de cancelar el precio y ya habías pagado alcabala, corresponde pedir su devolución. El detalle del impuesto está en cuándo nace la alcabala en una compra en planos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero inmovilizo comprando en planos?
La inicial completa, entregada progresivamente: sobre S/ 400.000 con 20%, unos S/ 80.000.
¿Ese dinero gana algo mientras tanto?
No genera renta; solo se beneficia de la eventual valorización del inmueble.
¿Puedo recuperar lo pagado si me desisto?
Depende del contrato y de las penalidades pactadas: revísalas antes de firmar.
¿Puedo vender antes de que me entreguen?
Mediante cesión de posición contractual, si el contrato lo permite y la empresa lo aprueba.
¿Cuándo empieza a correr la cuota del banco?
Recién con el desembolso. Si el banco espera la entrega, ocurre cuando la unidad está independizada y lista para transferir; si financia el departamento como bien futuro, puede ocurrir antes, durante la obra. Pregúntalo antes de firmar.
Fuentes
- Reglamento para la Evaluación y Clasificación del Deudor (Res. SBS 11356-2008): los créditos para vivienda sobre bienes futuros o en proceso de independización son créditos hipotecarios para vivienda — SBS
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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