Comprar en planos tiene un costo que no aparece en ninguna tabla de precios: el dinero que entregas durante la obra no produce nada mientras esperas. Sobre un departamento de S/ 400.000, hablamos de S/ 80.000 de inicial comprometidos por años.
Datos clave
- Capital comprometido: la inicial, entregada en cuotas durante la obra.
- Rendimiento mientras tanto: cero, salvo la valorización del proyecto.
- Costo de oportunidad: lo que ese dinero habría rendido en otra parte.
- Sobre S/ 80.000 en dos años al 6%: alrededor de S/ 9.600.
El costo de esperar, por escenario
| Tiempo hasta la entrega | Capital promedio comprometido | Costo de oportunidad al 6% | Al 8% |
|---|---|---|---|
| 1 año | S/ 48.000 | S/ 2.880 | S/ 3.840 |
| 2 años | S/ 48.000 | S/ 5.760 | S/ 7.680 |
| 3 años | S/ 48.000 | S/ 8.640 | S/ 11.520 |
Contra qué se compara
El costo de esperar hay que ponerlo del otro lado de la balanza junto con el descuento de preventa. Si el descuento supera cómodamente el costo de oportunidad más los riesgos, la operación tiene sentido financiero. Si apenas lo empata, estás comprando conveniencia de pago, no un mejor negocio.
Y hay un beneficio que sí es real y no se contabiliza: pagar la inicial en cuotas permite comprar a quien no tiene el monto completo hoy. Para muchos compradores, esa es la única razón por la que la operación es posible.
Compara con cuánto sube el precio entre preventa y entrega y con invertir en preventa: ventajas y riesgos.
Cómo liberar el capital antes
La vía habitual es la cesión de posición contractual: transfieres tu lugar en el contrato a otro comprador antes de la entrega. Requiere que el contrato lo permita, suele tener un costo administrativo y necesita la aprobación de la empresa.
No es automático ni siempre rápido: depende de que haya demanda por esa unidad a ese precio. Los detalles están en cesión de posición contractual y el cronograma en cuándo empiezas a pagar.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero inmovilizo comprando en planos?
La inicial completa, entregada progresivamente: sobre S/ 400.000 con 20%, unos S/ 80.000.
¿Ese dinero gana algo mientras tanto?
No genera renta; solo se beneficia de la eventual valorización del inmueble.
¿Puedo recuperar lo pagado si me desisto?
Depende del contrato y de las penalidades pactadas: revísalas antes de firmar.
¿Puedo vender antes de que me entreguen?
Mediante cesión de posición contractual, si el contrato lo permite y la empresa lo aprueba.
¿Cuándo empieza a correr la cuota del banco?
Recién con el desembolso, que ocurre cuando la unidad está independizada y lista para transferir.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento — normativa de edificaciones y licencias
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — inscripción de bien futuro e independización
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Comprar en planos es una decisión de contrato tanto como de precio. Antes de separar:
- Asesoría de compra e inversión — te guiamos hacia la mejor oportunidad según tu presupuesto y tus objetivos.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
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