Casa antigua para demoler: se paga el terreno, no la construcción

Si un desarrollador se interesa en tu casa, no está comprando la casa: está comprando cuántos departamentos puede levantar en ese terreno. La construcción existente, para él, es un costo de demolición.

Cómo llega el desarrollador a su oferta

Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.

Los ocho pasos para ponerle precio a una vivienda, con las cifras oficiales de 2026, están reunidos en la guía 2026 para poner precio a tu casa o departamento.

Qué sube y qué baja la oferta

Sube el frente amplio —permite mejores plantas y accesos—, la esquina, la altura permitida, un área libre exigida menor y estar en un eje donde el precio de venta por m² es alto. También suma que el terreno esté saneado y libre de cargas. Para una primera referencia, prueba la tasación de inmuebles en línea, que toma los precios de avisos por distrito.

Baja un lote angosto o irregular, restricciones de altura, retiros exigidos, servidumbres, copropietarios que no están de acuerdo y cualquier problema registral. Un terreno con partida observada puede perder al comprador entero, no solo precio.

La mecánica completa está en el método residual y en la cabida arquitectónica.

Antes de vender: tres cosas que suben tu precio

1. Certificado de parámetros urbanísticos vigente: le ahorra incertidumbre al comprador.
2. Partida saneada: sin cargas, con área y linderos coincidentes.
3. Acuerdo previo entre copropietarios: un vendedor único negocia mucho mejor.

Y si vas a demoler tú mismo, revisa si necesitas permiso para demoler.

Cuánto resta la demolición: cifras para revisar la oferta

El desarrollador va a descontar de su oferta lo que le cuesta dejar el terreno limpio. Conocer las referencias de mercado te permite comprobar si ese descuento es razonable o está inflado. En Lima, las empresas de demolición publican estos rangos por m² techado:

• Casa de un piso de material noble: entre S/ 160 y S/ 240.
• Casa de dos pisos: entre S/ 190 y S/ 280.
• Tres pisos o más, o acceso difícil: entre S/ 240 y S/ 350.

Si tomas S/ 200 por m² como valor de trabajo, demoler 100 m² techados cuesta unos S/ 20.000, con personal, maquinaria, ingeniero, protecciones y retiro del desmonte. A eso se suma el expediente de licencia, desde S/ 1.000. Una demolición total de hasta tres pisos, sin sótano ni explosivos, va por la modalidad A de la Ley 29090, con carta de seguridad de obra firmada por un ingeniero civil.

Si la oferta descuenta una cifra muy por encima de ese orden, pide el detalle. Puede haber partidas legítimas, como el retiro de una cimentación antigua o viajes extra de desmonte, pero deben estar justificadas. El desglose completo está en cuánto cuesta demoler una casa.

Qué impuestos considerar al vender

Que el comprador vaya a demoler no cambia el régimen tributario de la venta. Lo que importa es quién vende y en qué condiciones:

1. IGV: no aplica si no eres constructor y no se trata de una primera venta. La operación se analiza en conjunto, aunque la casa desaparezca después.
2. Impuesto a la Renta: corresponde si hay ganancia. Si eres persona natural y la casa es tu casa habitación, esa ganancia puede estar exonerada si cumples los requisitos.
3. Habitualidad: si vendes inmuebles con frecuencia, Sunat puede tratar la ganancia como renta empresarial.
4. Alcabala: la paga el comprador, sobre lo que exceda las 10 UIT no afectas, que en 2026 equivalen a S/ 55.000.

Calcula tu ganancia neta con estos conceptos antes de responder la oferta, no después de firmar las arras.

Si igual decides demoler antes de vender

El desarrollador suele preferir comprar con la casa en pie, pero si el inmueble está muy deteriorado y afea el predio, demoler puede facilitar la venta a otro tipo de comprador. Si vas por ese camino, completa el circuito:

• Tramita la licencia de demolición en la municipalidad antes de empezar.
• Firma con los vecinos colindantes un acta de estado previo, con fotos de sus muros, pisos y techos.
• Al terminar, declara la demolición en Sunarp para retirar la construcción de la partida.
• Presenta la declaración jurada en la municipalidad para actualizar el autovalúo.

Si omites los dos últimos pasos, sigues pagando predial por una edificación que ya no existe, y el comprador encontrará una partida que no coincide con lo que ve en el terreno.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto vale una casa antigua para demoler?

Lo que valga el terreno según su cabida, menos el costo de demolición y retiro de desmonte.

¿Por qué me ofrecen menos que a mi vecino?

Casi siempre por parámetros o forma del lote: frente, esquina, altura permitida o área libre exigida.

¿Conviene demoler antes de vender?

Normalmente no: el desarrollador prefiere manejar su propio proceso y tú asumirías el costo sin garantía de mejor precio.

¿Sirve tener planos antiguos?

Ayudan al saneamiento, pero el valor lo define la cabida futura, no la construcción existente.

¿Qué pasa si somos varios herederos?

Hay que regularizar la sucesión antes de vender; sin eso, la operación no avanza.

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Fuentes

• Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
• Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
• Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — publicidad registral