Si un desarrollador se interesa en tu casa, no está comprando la casa: está comprando cuántos departamentos puede levantar en ese terreno. La construcción existente, para él, es un costo de demolición.
Datos clave
- Lo que se valoriza: el terreno y sus parámetros edificatorios.
- La construcción antigua: resta, porque hay que demolerla y retirar el desmonte.
- El método: residual, se parte de la venta futura y se restan todos los costos.
- Lo que más manda: altura permitida, área libre exigida y frente del lote.
Cómo llega el desarrollador a su oferta
| Paso | Qué calcula | Efecto en la oferta |
|---|---|---|
| 1. Cabida | Cuántos m² vendibles entran según parámetros | Define el techo del negocio |
| 2. Ingreso proyectado | m² vendibles × precio de venta de la zona | Es el punto de partida |
| 3. Costo de obra | Construcción, proyecto y licencias | Resta |
| 4. Costos indirectos | Financiamiento, ventas, administración | Resta |
| 5. Utilidad esperada | Margen que exige el desarrollador | Resta |
| 6. Residual | Lo que queda es lo máximo que puede pagar por el terreno | Es tu precio tope |
Qué sube y qué baja la oferta
Sube el frente amplio —permite mejores plantas y accesos—, la esquina, la altura permitida, un área libre exigida menor y estar en un eje donde el precio de venta por m² es alto. También suma que el terreno esté saneado y libre de cargas.
Baja un lote angosto o irregular, restricciones de altura, retiros exigidos, servidumbres, copropietarios que no están de acuerdo y cualquier problema registral. Un terreno con partida observada puede perder al comprador entero, no solo precio.
La mecánica completa está en el método residual y en la cabida arquitectónica.
Antes de vender: tres cosas que suben tu precio
- Certificado de parámetros urbanísticos vigente: le ahorra incertidumbre al comprador.
- Partida saneada: sin cargas, con área y linderos coincidentes.
- Acuerdo previo entre copropietarios: un vendedor único negocia mucho mejor.
Y si vas a demoler tú mismo, revisa si necesitas permiso para demoler.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale una casa antigua para demoler?
Lo que valga el terreno según su cabida, menos el costo de demolición y retiro de desmonte.
¿Por qué me ofrecen menos que a mi vecino?
Casi siempre por parámetros o forma del lote: frente, esquina, altura permitida o área libre exigida.
¿Conviene demoler antes de vender?
Normalmente no: el desarrollador prefiere manejar su propio proceso y tú asumirías el costo sin garantía de mejor precio.
¿Sirve tener planos antiguos?
Ayudan al saneamiento, pero el valor lo define la cabida futura, no la construcción existente.
¿Qué pasa si somos varios herederos?
Hay que regularizar la sucesión antes de vender; sin eso, la operación no avanza.
Y antes de fijar precio conviene averiguar qué se puede construir encima: cómo saber si el terreno vale más que la casa.
Para hacer la cuenta completa, descuenta el costo de la demolición y de su licencia.
Fuentes
- Precio del m² por distrito en Lima, comparativa con datos de Nexo Inmobiliario 2025 (vía Tale Inmobiliaria)
- Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
- Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — publicidad registral
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