Precio m2 Chorrillos 2026, en corto: sin serie propia; los vecinos costeros del BCRP marcan entre S/ 5.545 y S/ 8.345 por m² (1T-2026). Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 85 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².
Chorrillos es uno de los distritos limeños con acceso directo al litoral de precio más accesible, por debajo de Miraflores (~S/ 8.345 por m²) o Magdalena (~S/ 6.727), pese a tener más kilómetros de playa que ambos juntos.
Datos clave de Chorrillos
- Referencia metropolitana: promedio de Lima de ~S/ 7.196 por m² en vivienda nueva vendida (AAMI, abril de 2026); dentro de Chorrillos el precio cambia mucho entre zonas.
- Comparación costera: Miraflores S/ 8.345, Magdalena S/ 6.727, San Miguel S/ 5.545 (BCRP, 1T2026).
- Lima Sur: +50% en ventas de vivienda en el primer semestre de 2026 (CODIP).
- Patrimonio natural: los Pantanos de Villa, humedal costero protegido y refugio de vida silvestre dentro del distrito.
- Geografía: playas de arena, el Morro Solar y una franja de acantilado en el extremo norte del distrito.
Valor arancelario del suelo en Chorrillos (MEF 2026) y avisos
| Indicador | Chorrillos | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 85 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
Todo sobre Chorrillos: zonas, avisos y agentes · Chorrillos en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en Chorrillos
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Sur: Villa El Salvador · Villa María del Triunfo · Lurín · Pachacámac · San Juan de Miraflores.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.
Todo sobre Chorrillos en una página: precios del m², zonas, avisos activos y agentes en Chorrillos.
El precio de sus vecinos costeros
| Distrito costero | Precio por m² | Fuente |
|---|---|---|
| Miraflores | ~S/ 8.345 | BCRP, mediana 1T2026 |
| Barranco | ~S/ 8.655 | BCRP, mediana 1T2026 |
| Magdalena del Mar | ~S/ 6.727 | BCRP, mediana 1T2026 |
| San Miguel | ~S/ 5.545 | BCRP, mediana 1T2026 |
La comparación tiene un límite que conviene declarar: son medianas distritales de una serie que no incluye a Chorrillos, así que sirven para ordenar magnitudes del entorno, no para afirmar diferencias exactas al sol. Y dentro de Chorrillos la dispersión de precios es muy grande, como se explica más abajo.
Para ver cómo se encadena esto con la tasación y el valor de tu propiedad, revisa tasación de inmuebles: la guía completa.
Lo mejor de Chorrillos
Chorrillos tiene el patrimonio natural más singular de Lima: los Pantanos de Villa, un humedal costero de varios cientos de hectáreas protegido como refugio de vida silvestre y reconocido internacionalmente como humedal de importancia. Es un ecosistema con lagunas, totorales y más de doscientas especies de aves —muchas de ellas migratorias que llegan desde Norteamérica— literalmente dentro de una ciudad de diez millones de habitantes. No hay nada equivalente en ninguna otra capital sudamericana.
Está también el Morro Solar, el promontorio que cierra la bahía de Lima por el sur, con el Cristo del Pacífico, el planetario, miradores y una de las mejores vistas de toda la costa. Y está la playa: Chorrillos concentra un tramo largo de litoral con playas de arena, el circuito de La Herradura y el histórico muelle de pescadores, donde todavía se descarga pescado fresco cada mañana.
En clave de historia, Chorrillos fue el balneario de la aristocracia limeña del siglo XIX —arrasado durante la Guerra del Pacífico y reconstruido después— y conserva zonas con casonas y una escala de pueblo costero que sorprende a quien solo lo conoce de paso por la Panamericana.
Un distrito muy desigual
Es imprescindible decirlo: Chorrillos es de los distritos con mayor dispersión interna de precios de Lima. Las zonas frente al mar, el entorno de La Encantada y las urbanizaciones cercanas a Villa se ubican muy por encima de las áreas del interior del distrito. Usar el promedio para fijar un precio, en cualquiera de las dos direcciones, es un error caro.
Por eso el enfoque correcto aquí es la valorización por comparables de la zona específica, ponderando área, características y urbanización, que es como trabaja el valorizador.
Si vas a vender en Chorrillos
Si tu inmueble está cerca del mar, de los pantanos o del Morro, ese es tu principal argumento y debe estar en los tres primeros segundos del video, no en la descripción. Si está en zona interior, el argumento es otro: precio por metro, distribución y accesos. Vender los dos productos con el mismo material es lo que hace que ninguno de los dos funcione.
Para seguir con Chorrillos: revisa el precio del m² en todos los distritos de Lima, las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una y cómo es vivir en Chorrillos.
Mapa interactivo: compara Chorrillos con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Chorrillos en 2026?
Depende mucho de la zona: está por debajo de los distritos con litoral de mayor precio, como Miraflores (~S/ 8.345 por m², mediana del BCRP) o Barranco (~S/ 8.655), y la diferencia entre las zonas frente al mar y las del interior es de las mayores de Lima. Para un inmueble concreto conviene valorizar por comparables de la zona, no aplicar el promedio de Lima (~S/ 7.196 en vivienda nueva vendida, AAMI).
¿Por qué Chorrillos es más barato que otros distritos con playa?
Influyen la mayor extensión del distrito, la fuerte heterogeneidad interna entre zonas costeras e interiores, y una dotación de servicios y comercio menor que la de Miraflores o Barranco. La cercanía al mar no es, por sí sola, el único determinante del precio.
¿Qué son los Pantanos de Villa?
Un humedal costero protegido situado dentro del distrito, con lagunas y totorales que albergan más de doscientas especies de aves, muchas migratorias. Es un área natural protegida y uno de los espacios de mayor valor ecológico de Lima Metropolitana.
¿Es buena zona para invertir?
Lima Sur creció 50% en ventas de vivienda en el primer semestre de 2026 según CODIP, lo que indica demanda activa. La recomendación práctica es evaluar la zona específica del distrito, porque la dispersión de precios internos es de las mayores de Lima.
¿Chorrillos tiene acantilado como Miraflores?
Tiene un tramo de acantilado en su extremo norte, integrado al circuito de la Costa Verde, y además playas de arena a nivel del mar en la zona sur, incluido el circuito de La Herradura. Combina las dos geografías.
Llevado a cada tipología, el metro cuadrado se traduce en un precio y una cuota concretos: ver Precio del m² en Chorrillos 2026: playas, humedales y el precio más bajo de la costa limeña.
Si lo que quieres es vender o alquilar en el distrito: Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
Un caso vecino que conviene tener a mano: Precio del m² en Ventanilla 2026: el más bajo del Callao y por qué está cambiando.
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Si estás mirando propiedades en Chorrillos, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Casa en Condominio Privado | 5 Dormitorios + Terraza con Parrilla | Chorrillos, SE VENDE CASA COMO TERRENO EN CHORRILLOS, 260m2 y Hermosa Casa tipo Chalet. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- Venta de departamentos en Lima, primer semestre 2026 — CODIP (vía ASPAI, 22/07/2026)
- Perfil del comprador inmobiliario en Lima 2026 — Real Estate Data Analytics de CODIP (vía Construyendo)
- Mercado inmobiliario Lima 2026: absorción y precios por m² por distrito — AAMI
- Valorizador Inmobiliario — EximiaHaus
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