Demoler una casa de material noble de un piso en Lima cuesta entre S/ 160 y S/ 240 por m² techado; si tiene dos pisos, entre S/ 190 y S/ 280; y con tres pisos o más o acceso difícil, entre S/ 240 y S/ 350, según los precios publicados por empresas de demolición. Con una referencia de S/ 200 por m², una casa de 100 m² techados sale en unos S/ 20.000, con personal, maquinaria, ingeniero, protecciones y eliminación del desmonte. Aparte va la licencia: una demolición total de hasta tres pisos sin sótano se tramita en la modalidad A de la Ley 29090, con carta de seguridad de obra firmada por un ingeniero civil.
Datos clave
- S/ 160 a S/ 240 por m²: demolición de casa de un piso de material noble en Lima, con retiro estándar de escombros.
- S/ 200 por m²: referencia de EIQL que incluye personal, maquinaria, ingeniero, malla y eliminación.
- Desde S/ 1.000: expediente de licencia de demolición, según pisos y tamaño del lote (EIQL).
- Modalidad A: demolición total de hasta 3 pisos, sin semisótano ni sótano y sin explosivos (Ley 29090).
- Modalidad B: demoliciones parciales y demolición total de hasta 5 pisos o con sótanos.
¿Cuánto cuesta demoler por m²?
| Tipo de casa | Precio por m² techado | Casa de 100 m² | Qué lo encarece |
|---|---|---|---|
| 1 piso de material noble | S/ 160 – 240 | S/ 16.000 – 24.000 | Demolición y retiro estándar |
| 2 pisos | S/ 190 – 280 | S/ 19.000 – 28.000 | Mayor altura y medidas de seguridad |
| 3 pisos o más, o acceso difícil | S/ 240 – 350 | S/ 24.000 – 35.000 | Apuntalamientos e izajes |
Fuentes: Demolición de Casa, precio de demolición por m² en Lima (demolición mecánica o manual, protecciones perimetrales, carga y retiro estándar de escombros y plan de seguridad); EIQL, referencia de S/ 200 por m² para una casa de un piso de 100 m². Multiplicación por 100 m²: EximiaHaus.
Si solo vas a tumbar una parte, el precio se calcula por elemento. El Generador de Precios de CYPE para Perú da estas referencias de costo directo con medios manuales y carga de escombros sobre camión, sin transporte ni botadero:
| Partida | Unidad | Costo directo |
|---|---|---|
| Demolición de losa maciza de concreto armado de hasta 20 cm, con martillo neumático | m² | S/ 85,65 |
| Demolición completa de techo plano con piso cerámico | m² | S/ 37,03 |
| Demolición de columna de concreto armado | m³ | S/ 564,51 |
| Demolición de muro de albañilería de cerco con retroexcavadora y martillo | m³ | S/ 15,48 |
Fuente: CYPE Ingenieros, Generador de Precios Perú (costos directos). La demolición mecánica de muros es mucho más barata que la manual de concreto armado porque la hace la máquina.
Lo que viene antes y después de este paso está en cuánto cuesta una tasación y cuánto vale tu casa.
¿Qué incluye el precio?
- Demolición mecánica o manual, según el acceso y los vecinos.
- Protecciones: malla perimetral y señalización para no afectar a colindantes ni a la vereda.
- Ingeniero responsable y plan de seguridad.
- Carga y retiro de escombros hasta dejar el terreno plano.
Lo que suele cobrarse aparte: contenedores o viajes adicionales de desmonte, distancias largas al botadero, retiro de la cimentación antigua, trámites y el corte definitivo de los servicios. Pregunta siempre si la eliminación está incluida: es la partida que más varía. Ver qué se hace con el desmonte de una obra.
¿Qué licencia necesito para demoler?
| Caso | Modalidad | Qué implica |
|---|---|---|
| Demolición total de hasta 3 pisos, sin semisótano ni sótano y sin explosivos | A | Aprobación automática; se presenta carta de seguridad de obra firmada por un ingeniero civil |
| Demoliciones parciales | B | Evaluación de la municipalidad; se exige la declaratoria de fábrica y los planos de lo existente |
| Demolición total de hasta 5 pisos o con semisótano y sótano | B | Evaluación de la municipalidad |
| Más de 5 pisos o con uso de explosivos | C | Evaluación previa del proyecto |
Fuente: TUO de la Ley N° 29090 (DS N° 006-2017-VIVIENDA), artículo 10 y requisitos, con las modificaciones del Decreto Legislativo N° 1426. En las modalidades C y D, además, la demolición exige acreditar que no hay cargas o gravámenes, o la autorización del acreedor. Los inmuebles del Patrimonio Cultural tienen reglas propias.
Al terminar, la demolición se declara en Sunarp para que la construcción deje de figurar en la partida, y en la municipalidad para actualizar el autovalúo. El paso a paso está en ¿necesito permiso para demoler mi casa?
¿Conviene demoler o remodelar?
Si la estructura está dañada o la casa es de adobe en mal estado, demoler suele ser la opción segura. Si el terreno permite construir más pisos, el valor está en el suelo y no en la construcción: ver cuánto vale una casa antigua para demoler. Y si piensas construir después, suma la demolición al presupuesto de Cuánto cuesta construir una casa en 2026: precio por m² y presupuesto real.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta demoler una casa de 100 m²?
Unos S/ 20.000 si es de un piso y de material noble, con eliminación de desmonte, tomando S/ 200 por m². Con dos pisos, el rango va de S/ 190 a S/ 280 por m² techado.
¿Se cobra por m² de terreno o de construcción?
Por m² de área techada a demoler. Una casa de dos pisos sobre 100 m² de terreno tiene unos 200 m² techados.
¿Necesito licencia para demoler mi casa?
Sí. Si es una demolición total de hasta tres pisos, sin sótano y sin explosivos, entra en la modalidad A de la Ley 29090, con carta de seguridad de obra firmada por un ingeniero civil.
¿Cuánto cuesta el trámite de demolición?
El expediente de licencia parte de unos S/ 1.000 según EIQL, y varía con el número de pisos y el tamaño del lote. Los derechos municipales dependen de cada distrito.
¿Qué pasa si demuelo sin licencia?
Te expones a multas y a problemas para inscribir la demolición y la obra nueva en Sunarp. Ver qué pasa si construyo sin licencia.
Si todavía no conoces el procedimiento completo, empieza por qué es el material noble y cuánto cambia el precio.
Relacionado con este tema: ¿Cuánto cuesta un estudio de suelos?.
Fuentes
- Demolición de Casa — Precio de demolición de casa por m² en Lima (por número de pisos)
- EIQL — Cuánto cuesta la demolición de casas en Perú (costo por m² techado y expediente de licencia)
- TUO de la Ley N° 29090, DS N° 006-2017-VIVIENDA, con las modificaciones del DL N° 1426 (modalidades de licencia)
- CYPE Ingenieros, Generador de Precios Perú — Demolición de losa de concreto armado (m²)
- CYPE Ingenieros, Generador de Precios Perú — Demolición de columna de concreto armado (m³)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de demoler, conviene saber cuánto vale el terreno libre y qué puedes construir:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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