El estudio de suelos: ¿lo paga el comprador o el vendedor?

Ninguna norma dice quién lo paga: se negocia. Lo que sí está regulado es cuándo el estudio es exigible para edificar, no quién asume su costo en una compraventa. En la práctica el reparto sigue un patrón bastante estable.

Los tres escenarios

1. Compra de terreno para construir. Lo normal es que lo asuma el comprador, porque el estudio es un insumo de su proyecto: define profundidad de cimentación y capacidad portante, y esos datos pertenecen al diseño que él va a ejecutar.

2. Terreno en venta que ya tiene estudio. Algunos vendedores lo encargan para acelerar la operación y lo incorporan al precio. Es una buena señal comercial, pero conviene verificar quién lo firmó, con qué fecha y si el número de puntos de investigación corresponde al área del lote.

3. Inmueble construido. Aquí el estudio nuevo rara vez se justifica: lo que corresponde pedir es el expediente técnico original. Si hay dudas estructurales concretas —grietas, asentamientos visibles— la evaluación que toca es estructural, no un EMS.

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Cómo se pacta sin perder el dinero

El riesgo típico es este: el comprador paga el estudio, el resultado es malo, la compra no se cierra y el gasto queda perdido. Se resuelve con una cláusula de tres líneas en la separación:

• Quién contrata y paga el estudio.
• Qué pasa si el resultado es desfavorable: lo habitual es que la separación se devuelva íntegra y que el estudio quede para el vendedor, que ya tiene la información para su próxima negociación.
• Plazo para ejecutarlo, para que la separación no se extienda de forma indefinida.

Cuándo vale la pena aunque lo pagues tú

• Terrenos en ladera o con desnivel.
• Zonas con antecedentes de relleno o antiguas canteras.
• Lotes cercanos a cauces o quebradas.
• Cuando el precio está notoriamente por debajo del de la zona y no hay explicación evidente.

En esos casos el costo del estudio es pequeño comparado con la diferencia entre construir sobre lo que crees y construir sobre lo que hay.

Antes de encargarlo

Revisa primero lo gratuito: los mapas de peligro públicos y la microzonificación de la municipalidad. Muchas veces esa consulta previa ya responde la pregunta y evita el gasto, o al revés, lo hace claramente necesario.

¿Y si compro un departamento en obra nueva?

Ahí la pregunta casi se resuelve sola: el estudio lo encarga y lo paga el desarrollador, porque forma parte del expediente técnico y su costo ya está dentro del proyecto. Tú no pagas un estudio nuevo, pero sí tienes razones para pedir una copia y revisarla antes de firmar:

1. Que esté firmado por un profesional colegiado, con fecha y número de colegiatura.
2. Que sea de ese predio. Compara dirección, partida y coordenadas; a veces se presenta el estudio de un lote vecino o de otra etapa.
3. Que la cimentación ejecutada sea la recomendada. Si el estudio pide pilotes y se construyeron zapatas superficiales, pide una explicación por escrito.
4. Que trate el nivel freático y la licuación si el edificio está cerca del litoral, sobre relleno o en un antiguo cauce.

¿Qué debe traer el estudio para que valga lo que pagaste?

Si el gasto corre por tu cuenta, exige un Estudio de Mecánica de Suelos completo y firmado por un ingeniero civil colegiado con especialidad en geotecnia. Un informe incompleto no sirve para diseñar y tampoco para negociar el precio. Debe incluir:

• El perfil del terreno por capas, con sus profundidades.
• La capacidad portante admisible, que determina cuánta carga soporta el suelo.
• La profundidad del nivel freático.
• El tipo de cimentación recomendada y su profundidad mínima.
• La agresividad química del suelo frente al concreto, por sulfatos y cloruros.
• La evaluación del potencial de licuación, cuando corresponda.

No lo confundas con el mapa del CISMID: ese mapa es zonal y referencial, útil para decidir si hace falta estudiar el lote; el estudio es específico del predio y es el que usa el proyectista.

Dónde encaja entre los demás gastos de la compra

En una compraventa la ley solo fija dos pagos: la alcabala, que corresponde al comprador, y el impuesto a la renta por la ganancia, que corresponde al vendedor. Todo lo demás, desde la notaría hasta los estudios técnicos, sigue la costumbre y se define en lo que las partes firmen.

Por eso conviene tratar el estudio de suelos en la misma cláusula de gastos de la separación y de la minuta, junto con la notaría y la inscripción. Si el vendedor lo asume para acelerar la venta, que quede escrito que te entrega el informe original y que puedes usarlo en tu proyecto. Para ver el reparto habitual del resto de conceptos, revisa quién paga qué en una compraventa.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga el estudio de suelos, el comprador o el vendedor?

Ninguna norma lo define: se negocia y se fija por contrato. Lo habitual es que, en un terreno, lo pague quien va a construir, y en un inmueble construido, el comprador si quiere verificar. Lo que sí está regulado es cuándo el estudio es exigible para edificar, no quién asume su costo.

¿Qué norma regula el estudio de suelos en el Perú?

La norma E.050 Suelos y Cimentaciones, del Reglamento Nacional de Edificaciones. Establece cuándo el estudio es exigible para edificar, pero no dice quién debe pagarlo en una compraventa: eso queda como una cláusula que acuerdan las partes.

¿Por qué el comprador de un terreno suele pagar el estudio de suelos?

Porque el estudio es un insumo de su proyecto: define la profundidad de cimentación y la capacidad portante, datos que pertenecen al diseño que él va a ejecutar. Si el vendedor ya lo encargó y lo incorporó al precio, conviene verificar quién lo firmó, con qué fecha y si los puntos de investigación corresponden al área del lote.

¿Necesito un estudio de suelos si compro una casa ya construida?

Rara vez se justifica. Lo que corresponde pedir es el expediente técnico original del inmueble. Si hay dudas estructurales concretas, como grietas o asentamientos visibles, la evaluación que toca es estructural, no un nuevo estudio de suelos.

¿Qué pasa con el dinero del estudio si la compra no se concreta?

Depende de lo que se pacte en la separación. Conviene fijar ahí quién contrata y paga el estudio, qué pasa si el resultado es desfavorable y en qué plazo debe hacerse. Lo habitual, ante un resultado malo, es que se devuelva íntegra la separación y que el estudio quede para el vendedor.

¿Cuándo vale la pena hacer un estudio de suelos aunque lo pague yo?

En terrenos en ladera o con desnivel, zonas con antecedentes de relleno o antiguas canteras, lotes cercanos a cauces o quebradas, y cuando el precio está muy por debajo del de la zona sin explicación evidente. Antes de encargarlo, revisa los mapas de peligro públicos y la microzonificación de la municipalidad, que son gratuitos.

Seguir leyendo

• ¿Cuánto cuesta un estudio de suelos?
• Cómo saber en qué tipo de suelo está el inmueble que quieres comprar

Fuentes

• Norma Técnica E.050 — Suelos y Cimentaciones, Reglamento Nacional de Edificaciones
• Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
• Sunarp — Publicidad registral y copia literal de partida