No necesitas viajar: se firma mediante un poder otorgado en el país donde estás, que puede hacerse ante el consulado del Perú o ante un notario local con apostilla, y que luego se inscribe en el Registro de Mandatos y Poderes de Sunarp. El trámite es rutinario; lo que falla casi siempre es la redacción de las facultades.
Datos clave
- Dos vías: poder consular ante el consulado peruano, o poder ante notario local con apostilla de La Haya.
- Si el país no es parte del Convenio de La Haya, corresponde legalización consular en lugar de apostilla.
- El poder debe traducirse oficialmente si está en otro idioma.
- Se inscribe en Sunarp antes de usarlo en la operación.
- La notaría pedirá el certificado de vigencia del poder al momento de firmar.
Los pasos, en orden
| Paso | Dónde | Detalle |
|---|---|---|
| 1. Redactar el poder con facultades expresas | Perú, con tu abogado | Debe decir "vender", el inmueble y la partida |
| 2. Otorgarlo | Consulado peruano o notario local | Con tu pasaporte o DNI vigente |
| 3. Apostillar o legalizar | Autoridad del país o consulado | Según si el país es parte del Convenio de La Haya |
| 4. Traducir, si aplica | Traductor oficial | Documento completo, no un resumen |
| 5. Inscribir en Sunarp | Registro de Mandatos y Poderes | Es lo que permite usarlo |
| 6. Firmar la operación | Notaría en el Perú | Con testimonio y vigencia de poder |
Los errores que invalidan el trámite
- Poder genérico sin facultad expresa de vender. Es el error número uno.
- No identificar el inmueble con número de partida.
- Olvidar la facultad de cobrar y de otorgar recibo, con lo que el apoderado firma pero no puede recibir el pago.
- Apostilla incompleta o sobre una copia en lugar del original.
- No inscribirlo en Sunarp antes de la firma.
Ver cómo hacer un poder y poder notarial a distancia.
Si además eres casado
Si el bien es social, ambos cónyuges deben intervenir. Si los dos están fuera del Perú, ambos otorgan poder —puede ser al mismo apoderado— y ambos poderes se inscriben. Ver qué documentos necesitan firma del cónyuge.
El otro lado: comprar desde afuera
Vale la misma mecánica, con un cuidado adicional: quien te represente debe poder verificar el inmueble físicamente y revisar la partida. Comprar a distancia sin nadie de confianza en el terreno es la situación donde más fraudes ocurren. Ver checklist para comprar a distancia y crédito para peruanos en el exterior.
Qué firma tu apoderado y en qué orden
La compraventa no se cierra con una sola firma. Tu apoderado interviene en cuatro momentos, y el poder tiene que cubrirlos todos:
- Arras o separación. El acuerdo previo que reserva el inmueble y fija el precio.
- Minuta. El contrato que redacta un abogado colegiado y que lleva su firma, sello y número de colegiatura.
- Escritura pública. El notario inserta la minuta y le da fe pública.
- Inscripción en Sunarp. Recién con ella la operación queda protegida frente a terceros.
Antes de que tu apoderado firme la minuta, pide el borrador por correo y revísalo tú. Comprueba que estén:
- Nombres, DNI y estado civil de ambas partes.
- El inmueble con su número de partida registral.
- El precio, la moneda y cómo se paga el saldo.
- La fecha de entrega y en qué condiciones se entrega.
- Quién asume la notaría y los derechos registrales. La alcabala no se pacta: la paga el comprador por ley.
- Las penalidades si una de las partes incumple.
Lo que no quede escrito ahí se vuelve discusión más adelante, y tú no vas a estar en la mesa para aclararlo. El contenido de cada cláusula lo explicamos en qué firma exactamente una minuta de compraventa.
Cómo recibir el pago sin estar en el Perú
Define cómo vas a cobrar antes de negociar, no el día de la firma. Hay dos caminos:
- Una cuenta en el Perú a tu nombre. El comprador transfiere directamente y el dinero no pasa por terceros. Es la opción más limpia.
- Una cuenta del apoderado. Solo es posible si el poder le da facultad expresa de cobrar y de otorgar recibo.
En ambos casos el pago debe canalizarse por el sistema financiero. La bancarización es lo que te permite acreditar que el comprador pagó y que la venta tenga efectos tributarios. Un pago en efectivo te deja sin prueba, y más aún si estás lejos.
Prevé también el impuesto a la renta de segunda categoría que grava la ganancia de capital. Revísalo con tu contador antes de fijar el precio, porque reduce lo que efectivamente recibes.
Lo que cambia en el impuesto si eres no domiciliado, y cómo cobrar en una cuenta del exterior, está en la guía legal 2026 para vender o comprar desde el extranjero.
Costos y tiempos que conviene prever
Los gastos notariales y registrales son los mismos que si firmaras en persona. Como referencia para 2026:
- Minuta: el honorario del abogado se cotiza entre S/ 250 y S/ 800.
- Inscripción de la compraventa en Sunarp: S/ 44,50 de calificación, más el 3 por mil del precio cuando este supera los S/ 35.000.
Quién paga cada concepto se pacta en la minuta. A eso se suma lo propio del trámite a distancia: otorgar el poder en el consulado según la cita que consigas, enviarlo al Perú por courier, lo que toma días, e inscribirlo en el Registro de Mandatos y Poderes, que toma días hábiles.
Por eso el poder se tramita desde el día en que pones el inmueble en venta, no cuando ya apareció el comprador. Si todavía no lo publicas, revisa cómo publicar tu casa desde el extranjero para avanzar ambas cosas a la vez.
Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar por videollamada?
La escritura pública requiere la comparecencia; la vía práctica a distancia es el poder.
¿Cuánto demora?
Depende del consulado y del envío del documento al Perú, más la inscripción en Sunarp.
¿Qué es la apostilla?
Una certificación internacional que valida el documento entre países del Convenio de La Haya.
¿A quién le doy el poder?
A alguien de confianza, con facultades limitadas al inmueble y con precio mínimo definido.
¿El poder caduca?
Si le pusiste plazo, sí. Si no, sigue vigente hasta que lo revoques e inscribas la revocatoria.
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Fuentes
- Ministerio de Relaciones Exteriores — Servicios consulares
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
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