El impuesto predial de un inmueble en el Cercado de Lima lo administra el SAT de Lima, por encargo de la Municipalidad Metropolitana de Lima, se calcula sobre el autovalúo y se paga al contado en febrero o en cuatro cuotas trimestrales. En el Cercado hay un dato que casi nadie encuentra a la primera: el tributo no se paga en una municipalidad distrital, porque el Cercado es administrado directamente por la Municipalidad Metropolitana de Lima a través del SAT de Lima.
Datos clave
- Quién lo cobra: el SAT de Lima, por encargo de la Municipalidad Metropolitana de Lima.
- Qué documento manda: la declaración jurada, que llega cada año en dos hojas: el HR (resumen del contribuyente y sus predios) y el PU (predio urbano, con áreas, categorías de construcción y el autovalúo).
- Tramos 2026: 0,2 % hasta 15 UIT (S/ 82.500), 0,6 % del exceso hasta 60 UIT (S/ 330.000) y 1,0 % sobre el exceso, con UIT de S/ 5.500.
- Vencimientos: al contado hasta el último día hábil de febrero, o en cuatro cuotas en febrero, mayo, agosto y noviembre.
- Mínimo anual: 0,6 % de la UIT, es decir S/ 33.
Cómo leer tu declaración jurada antes de pagar
La mayoría paga sin abrir el documento, y ahí está el problema: el monto no se discute, se discute el dato que lo produce. En el PU tienes que verificar cuatro campos:
- Área de terreno y arancel. El valor arancelario depende de la calle y del sector; si el predio quedó registrado en un sector que no le corresponde, pagas de más todos los años.
- Área construida por piso. Es el campo donde aparecen las ampliaciones no declaradas… o las que se declararon de más.
- Categorías de construcción. Muros, techos, pisos, puertas, revestimientos e instalaciones se clasifican por letras. Una categoría superior a la real infla el autovalúo de forma permanente.
- Estado de conservación y antigüedad. Determinan la depreciación aplicada. Un inmueble antiguo registrado como nuevo paga más de lo que debe.
El cálculo, con un ejemplo
Para un predio en el Cercado de Lima con un autovalúo de S/ 150.000, el impuesto se arma por tramos acumulativos:
| Tramo del autovalúo | Tasa | Base en el ejemplo | Impuesto |
|---|---|---|---|
| Hasta 15 UIT (S/ 82.500) | 0,2 % | S/ 82.500 | S/ 165 |
| De 15 a 60 UIT | 0,6 % | S/ 67.500 | S/ 405 |
| Más de 60 UIT | 1,0 % | S/ 0 | S/ 0 |
| Total anual | S/ 570 |
Cálculo de EximiaHaus con los tramos del TUO de la Ley de Tributación Municipal y la UIT 2026. En pago fraccionado son cerca de S/ 143 por cuota.
¿Y si la declaración no me llega?
No pagar porque "no llegó el papel" no exime de nada: la obligación existe igual y los intereses corren igual. La declaración mecanizada es una facilidad que emite la municipalidad, no la fuente de la obligación. Si no la recibiste, acércate con tu documento de identidad y el número de código de contribuyente —o el número de partida registral del inmueble— y pide el estado de cuenta. Y si el predio cambió de dueño, de área o de uso durante el año, la que corresponde no es la mecanizada sino una declaración jurada rectificatoria o de alta, que presenta el propietario.
Lo específico de el Cercado de Lima
En el Cercado convive el centro histórico con zonas residenciales y mucho predio antiguo. Dos consecuencias prácticas: la antigüedad y el estado de conservación pesan mucho en el autovalúo —y suelen estar mal registrados—, y las intervenciones en inmuebles del centro histórico tienen reglas propias, así que una ampliación hecha sin autorización complica tanto la declaración como la venta.
Descuentos que hay que pedir
La ley permite a pensionistas y a adultos mayores no pensionistas que cumplen los requisitos deducir 50 UIT de la base imponible de su única vivienda: en la práctica, muchos terminan pagando solo por el exceso o el mínimo. No se aplica sola: se solicita una vez, con la documentación que exige la municipalidad, y conviene revisar cada año que siga registrada.
Antes de comprar o vender en el Cercado de Lima
El predial impago del vendedor no pasa al comprador, porque lo debe quien era propietario cada 1 de enero. Aun así, quien compra sin exigir el certificado de no adeudo se expone a cobros que tendrá que aclarar con la escritura y a un embargo que ya estuviera inscrito en la partida. Si estás comprando, calcula el impuesto de entrada con la calculadora de alcabala y revisa partida y cargas con nuestra asesoría legal inmobiliaria. Si vas a vender, mira primero cuánto vale hoy tu inmueble con el Valorizador Inmobiliario y publica tu primera propiedad gratis.
Para seguir con el Cercado de Lima
Revisa también cómo es vivir en el Cercado de Lima, Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
Preguntas frecuentes
¿Qué son el HR y el PU?
El HR resume al contribuyente y sus predios; el PU detalla un predio urbano: áreas, categorías, antigüedad y autovalúo. Son los dos documentos que pide el banco y el comprador.
¿El autovalúo es el precio de venta?
No. Es un valor administrativo, calculado con aranceles y valores unitarios oficiales, y suele estar muy por debajo del precio de mercado.
¿Puedo pedir que recalculen mi autovalúo?
Sí, presentando una declaración jurada rectificatoria con los datos correctos. Si la municipalidad no la acoge, cabe reclamo y luego apelación ante el Tribunal Fiscal.
¿Qué pasa si compré a mitad de año?
El obligado del ejercicio es quien era propietario al 1 de enero. Tú declaras el alta y empiezas a pagar el año siguiente, pero conviene exigir el no adeudo del año en curso.
¿Se puede pagar por internet?
En la mayoría de municipalidades sí, con el código de contribuyente, además de la banca y los agentes en convenio.
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Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal (D.S. 156-2004-EF) — impuesto predial
- MEF — valor de la UIT vigente para 2026
- Ministerio de Vivienda — valores unitarios oficiales de edificaciones
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