La inmobiliaria me pide pago adelantado, ¿es normal?

La regla del mercado es comisión por resultado: sin venta, no hay comisión. Los cobros adelantados existen y no son ilegales, pero son la excepción y deben cumplir cuatro condiciones. Cuando no las cumplen, casi siempre son el primer paso de un problema.

¿Cuándo sí es legítimo?

Lo que viene antes y después de esta decisión está en la guía completa 2026 sobre dónde vender una propiedad en el Perú.

¿Cómo protejo el pago si acepto?

Cuatro medidas. Que el concepto esté en el contrato, no en un mensaje. Que el entregable sea tuyo: las fotos y el video deben quedar en tu poder en archivos originales, sirvan o no para esa venta. Que haya plazo de entrega. Y que se pacte la devolución si el entregable no se produce. Paga con transferencia a la cuenta de la empresa —nunca a una cuenta personal— y guarda el comprobante.

¿Y si ya pagué y no hicieron nada?

Requerimiento por escrito con plazo de cinco días, libro de reclamaciones y, si no hay solución, denuncia ante Indecopi por falta de idoneidad del servicio. Si el monto es significativo y hay indicios de engaño, cabe además la denuncia penal. La ruta completa está en cómo reclamar ante Indecopi y en cuánto demora un reclamo.

¿Qué pasa del lado del comprador?

Si eres tú quien está comprando y te piden dinero para "reservar la visita" o "separar antes de ver", no es un adelanto: es el patrón clásico de la estafa. Está descrito en me piden un adelanto para ver el departamento.

¿Cómo reconozco un cobro que es un engaño?

Muchos de los pedidos de dinero por adelantado no vienen de una inmobiliaria que tú buscaste, sino de alguien que te contacta primero. El libreto se repite: dice tener un comprador interesado en tu casa y, para que la visita ocurra, tienes que pagar algo antes. Estas señales lo delatan:

• El contacto llega por llamada o mensaje que no pediste, con un supuesto comprador al que nadie puede identificar.
• Hay prisa: "quiere verla mañana", "si no pagas hoy se va a otra propiedad".
• El pago se presenta como condición para "activar" el aviso, "reservar" tu inmueble o "liberar" una transferencia.
• La cuenta de destino está a nombre de una persona y no de una empresa.
• No hay contrato ni comprobante con RUC.

Un cobro serio muestra lo contrario: está escrito en un documento que dice qué recibes, lo factura una empresa que puedes identificar y no viene atado a una urgencia. Si el pedido es para que tu aviso aparezca en un portal, revisa ¿Cómo evito estafas al publicar mi propiedad? antes de mover un sol.

¿Qué reviso en el contrato antes de pagar un adelanto?

El adelanto es solo una parte del acuerdo. Antes de transferir, confirma que el contrato de intermediación deje claro todo lo demás:

1. El porcentaje o el monto de la comisión y sobre qué valor se calcula.
2. Qué incluye el servicio y qué se cobra por separado.
3. Si hay exclusividad y cuánto dura.
4. Qué ocurre si cierras la venta por tu lado con un comprador que el agente no te presentó.
5. El concepto exacto del adelanto, su entregable y si se descuenta de la comisión al cerrar.
6. La razón social y el RUC de la empresa, y que la cuenta bancaria esté a su nombre.

Un agente formal no pone reparos para dejar esto por escrito. Si se resiste o te pide pagar primero y firmar después, esa negativa ya es información suficiente.

¿Qué guardo desde el primer contacto?

Si algo sale mal, lo que te permite reclamar es la prueba. Conviene archivarla desde el inicio, no cuando ya hay un problema:

• El contrato firmado y cualquier propuesta o presupuesto enviado.
• Los comprobantes de cada pago y la constancia de la transferencia.
• Las capturas de la conversación, con fechas visibles.
• El número de teléfono, los nombres de quienes te atendieron y la dirección de la oficina.

Con ese expediente puedes presentar un reclamo ante Indecopi por falta de idoneidad si la empresa es formal y no cumplió, o una denuncia si nunca existió el servicio. La fiscalización existe: Indecopi impuso 269 sanciones a empresas de construcción e inmobiliarias en 2026.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negociar que el adelanto se descuente de la comisión?

Sí, y es lo razonable: que el monto adelantado se impute a la comisión final cuando la operación se cierre.

¿Es normal pagar por la tasación?

Sí, la tasación es un servicio con costo propio. Lo que debe quedar claro es que el documento es tuyo.

¿Y si me piden pagar la publicación en un portal?

Si quien te lo pide es la inmobiliaria que contrataste, publicar suele ser parte de su servicio, que se paga con la comisión. Si publicas por tu cuenta, el cobro lo hace el propio portal, con sus planes, términos claros y comprobante: en EximiaHaus, al registrarte puedes publicar hasta 3 propiedades durante 7 días, sin costo, para conocer la plataforma, y para publicar más hay planes según la cantidad de propiedades. Ante cualquier otro cobro, pregunta exactamente qué estás pagando.

¿Debe darme comprobante de pago?

Sí, boleta o factura. Un pago sin comprobante es un pago que después no existió.

¿Cuánto es un adelanto razonable por producción de material?

El que corresponda al costo real del servicio, con presupuesto detallado. No un porcentaje del valor del inmueble.

Fuentes

• Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
• El Peruano (2026) — Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores
• Gestión (2026) — Las multas del Indecopi al sector inmobiliario superan los S/ 3,26 millones: los motivos
• Código Civil peruano — contrato de corretaje, mandato y prestación de servicios