Precio m2 San Luis 2026, en corto: sin medición propia; se mueve entre La Victoria (S/ 6.882) y Ate (S/ 4.554) por m², octubre de 2025. Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 333 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².
San Luis no tiene un precio por metro cuadrado publicado, pero tiene algo casi tan útil: está encajado entre dos distritos que sí se miden. La Victoria se pagaba a S/ 6.882 por m² en octubre de 2025 y Ate, a S/ 4.554. Entre esos dos números se mueve casi toda la operación del distrito.
Datos clave de San Luis
- Sin medición propia: es un distrito pequeño y con poca oferta formal de departamentos.
- Vecinos medidos (oct-2025): La Victoria S/ 6.882 y Ate S/ 4.554 por m².
- Promedio de Lima: S/ 6.916 por m² para los departamentos en el 1.er trimestre de 2026 (Banco Central de Reserva del Perú, BCRP).
- Carácter mixto: urbanizaciones residenciales y una zona industrial y de depósitos consolidada.
- Ubicación central: conecta con Javier Prado, la Vía Expresa Grau y la Carretera Central.
Valor arancelario del suelo en San Luis (MEF 2026) y avisos
| Indicador | San Luis | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 333 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
San Luis en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en San Luis
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Este: San Juan de Lurigancho · Ate · Santa Anita · El Agustino · Chaclacayo · Cieneguilla.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.El rango entre dos vecinos
| Referencia | Precio por m² | Periodo |
|---|---|---|
| Promedio Lima, departamentos (BCRP) | S/ 6.916 | 1.er trim. 2026 |
| La Victoria | S/ 6.882 | oct-2025 |
| San Luis | entre ambos | — |
| Ate | S/ 4.554 | oct-2025 |
| Ate, precio de entrada | desde S/ 2.800 | jul-2026 |
Tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025; referencia de precio de oferta), promedio de los departamentos en Lima del BCRP (1.er trimestre de 2026) y reporte de julio de 2026 del especial Metro Cuadrado.
Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
Qué empuja el precio hacia arriba
La urbanización residencial consolidada, con calles arboladas, parques y baja densidad, es lo que más sostiene el valor. También pesa la conectividad: pocos distritos de precio medio tienen a la vez Javier Prado, la Vía Expresa Grau y la salida a la Carretera Central. Y pesa el equipamiento metropolitano del entorno, desde el hospital y la sede deportiva hasta los centros comerciales cercanos.
Qué lo empuja hacia abajo
La zona industrial y de depósitos, que ocupa una parte importante del distrito y que convive con la vivienda. Las cuadras con tránsito de camiones, talleres o almacenes tienen otro precio residencial, aunque estén a tres cuadras de una urbanización tranquila. Es la variable que más se subestima al poner precio en San Luis.
El día a día del distrito está en cómo es vivir en San Luis, y el panorama de la zona, en el precio del m² en Lima Este.
Cómo poner precio aquí
Con comparables de tu propia urbanización, no del distrito. San Luis es lo bastante chico para que eso sea posible: en un radio de cinco cuadras suele haber operaciones recientes suficientes. Al resultado se le aplican dos ajustes: uno por el uso del entorno inmediato —residencial puro frente a mixto con actividad industrial— y otro por el estado del inmueble. El valor arancelario oficial de la calle sirve de control: si el precio pedido implica un valor de suelo muy alejado del oficial, conviene revisar el supuesto.
Si vas a vender en San Luis
Aprovecha la ubicación en el título del aviso: estar a minutos de Javier Prado por un precio que no es el de San Borja es el argumento más fuerte del distrito. Y sé honesto con el entorno: si hay actividad industrial cerca, el comprador lo va a ver en la primera visita, y descubrirlo en persona cuesta más caro que decirlo antes.
Cómo se calcula el precio de salida está en cómo tasar tu propiedad antes de vender.
Para seguir con San Luis: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en San Luis, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara San Luis con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en San Luis en 2026?
No hay medición pública del distrito. Su rango razonable está entre Ate (S/ 4.554/m² en octubre de 2025) y La Victoria (S/ 6.882/m² el mismo mes), según la zona.
¿Qué zona de San Luis vale más?
Las urbanizaciones residenciales consolidadas, de baja densidad y con parques, alejadas del área industrial y de depósitos.
¿La zona industrial afecta el precio de la vivienda?
Sí, y bastante: el tránsito de camiones y la actividad de talleres y almacenes reducen el valor residencial de las cuadras cercanas.
¿San Luis es buena ubicación?
Es de las mejores para su rango de precio: conecta con Javier Prado, la Vía Expresa Grau y la Carretera Central, y está a minutos de San Borja y La Victoria.
¿Cómo comparo si no hay índice del distrito?
Con operaciones recientes en un radio corto —el distrito es pequeño— y usando el valor arancelario oficial de la calle como control del supuesto de suelo.
El inventario actualizado de la zona: propiedades en La Victoria.
Fuentes
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
- Valores Arancelarios de Terrenos para el Ejercicio Fiscal 2026 — RM N° 514-2025-EF/15
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