Lima Top reúne a Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco y La Molina; Lima Moderna, a Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena y San Miguel, según las zonas de APEIM que usa el mercado. En los distritos que mide el BCRP, el m² de departamento va de US$ 1.510 en La Molina a US$ 2.605 en San Isidro (primer trimestre de 2026). Para Lima Norte, Este, Sur, Centro y el Callao el BCRP no publica precio del m².
Estas zonas no son una división oficial del Estado: son agrupaciones de mercado. La más usada es la de APEIM, la asociación de empresas de investigación de mercados, que divide Lima Metropolitana y el Callao en 10 zonas. A partir de ella, el sector inmobiliario habla de Lima Top, Lima Moderna, Centro, Norte, Este y Sur. Hay distritos que cambian de grupo según quién haga el estudio, como Barranco o Surquillo.
Datos clave
- 10 zonas: la división de APEIM para Lima Metropolitana y el Callao, base de casi todos los estudios de mercado.
- Lima Top (zona 7): Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco y La Molina.
- Lima Moderna (zona 6): Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena y San Miguel.
- US$ 2.131 por m²: promedio del Sector Alto del BCRP; US$ 1.888: Sector Medio (T1-2026).
- 12 distritos: los únicos con precio oficial del m² de departamento publicado por el BCRP.
- Callao: provincia aparte, con 7 distritos; APEIM lo trata como su zona 10.
¿Qué distritos comprende cada zona de Lima?
| Zona de mercado | Distritos | Zona APEIM |
|---|---|---|
| Lima Top | Miraflores, San Isidro, San Borja, Santiago de Surco y La Molina | Zona 7 |
| Lima Moderna | Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena del Mar y San Miguel | Zona 6 |
| Distritos que se ubican en Lima Top o Moderna según el estudio | Barranco y Surquillo | Zona 8 |
| Lima Centro | Cercado de Lima, Rímac, Breña y La Victoria | Zona 4 |
| Lima Norte | Puente Piedra, Comas y Carabayllo; Independencia, Los Olivos y San Martín de Porres; además Ancón y Santa Rosa | Zonas 1 y 2 |
| Lima Este | San Juan de Lurigancho; Ate, Santa Anita, El Agustino, Lurigancho-Chosica, Chaclacayo y San Luis; además Cieneguilla | Zonas 3 y 5 |
| Lima Sur | Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín y Pachacámac; Chorrillos y San Juan de Miraflores; además los balnearios del sur | Zona 9 y parte de la 8 |
| Callao | Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la Legua-Reynoso, Ventanilla y Mi Perú | Zona 10 |
Fuente: distribución de zonas de APEIM (Niveles Socioeconómicos 2021). APEIM agrupa en "otros" a los distritos que no nombra, como Ancón, Santa Rosa, Cieneguilla y los balnearios; aquí los ubicamos por cercanía geográfica. San Luis figura en la zona 5 de APEIM, aunque muchos estudios inmobiliarios lo cuentan en Lima Centro.
Para comparar esta opción con las otras 49 de Lima y Callao, revisa cuáles son los mejores distritos para vivir en Lima según los datos oficiales de 2026.
¿Cuánto cuesta el m² en Lima Top y Lima Moderna?
El BCRP publica cada trimestre el precio del m² de departamentos en 12 distritos, que coinciden con Lima Top, Lima Moderna, Barranco y Surquillo. Los agrupa en un Sector Alto y un Sector Medio. Estos son los datos del primer trimestre de 2026, el último publicado:
| Distrito | Zona de mercado | Sector BCRP | US$ por m² (T1-2026) | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| San Isidro | Lima Top | Alto | US$ 2.605 | BCRP, PD17462PQ |
| Barranco | Top o Moderna, según el estudio | Alto | US$ 2.556 | BCRP, PD37957PQ |
| Miraflores | Lima Top | Alto | US$ 2.464 | BCRP, PD17460PQ |
| Jesús María | Lima Moderna | Medio | US$ 2.103 | BCRP, PD17464PQ |
| San Borja | Lima Top | Alto | US$ 2.099 | BCRP, PD17461PQ |
| Magdalena | Lima Moderna | Medio | US$ 1.986 | BCRP, PD17466PQ |
| Lince | Lima Moderna | Medio | US$ 1.894 | BCRP, PD17465PQ |
| Pueblo Libre | Lima Moderna | Medio | US$ 1.875 | BCRP, PD17467PQ |
| Surquillo | Top o Moderna, según el estudio | Medio | US$ 1.856 | BCRP, PD37958PQ |
| Surco | Lima Top | Alto | US$ 1.818 | BCRP, PD17463PQ |
| San Miguel | Lima Moderna | Medio | US$ 1.637 | BCRP, PD17468PQ |
| La Molina | Lima Top | Alto | US$ 1.510 | BCRP, PD17459PQ |
| Promedio Sector Alto (6 distritos) | — | Alto | US$ 2.131 | BCRP, PD37941PQ |
| Promedio Sector Medio (6 distritos) | — | Medio | US$ 1.888 | BCRP, PD38028PQ |
| Promedio de los 12 distritos | — | — | US$ 2.042 | BCRP, PD37944PQ |
Precios de oferta de departamentos en dólares corrientes por m², primer trimestre de 2026, actualizados por el BCRP el 31 de julio de 2026. No son precios de casas ni de terrenos.
Un dato que rompe el mito: La Molina, que es Lima Top, tiene el m² de departamento más bajo de la serie, por debajo de todo Lima Moderna. La conversión a soles, la evolución desde 2024 y cuántos años de alquiler cuesta un departamento en cada distrito están en el precio del m² en Lima por distrito.
¿Y el precio del m² en Lima Norte, Este, Sur, Centro y el Callao?
El indicador del BCRP no cubre estas zonas, así que no hay un precio del m² oficial publicado para ellas. Cualquier cifra que circule sale de avisos o de estudios privados. En los análisis de cada distrito explicamos qué fuente hay y qué mide:
| Zona | Análisis del precio por distrito |
|---|---|
| Lima Centro | Cercado de Lima, Rímac, Breña, La Victoria y San Luis |
| Lima Norte | Los Olivos, San Martín de Porres, Comas, Independencia, Carabayllo, Puente Piedra, Ancón y Santa Rosa; resumen de la zona en el precio del m² en Lima Norte |
| Lima Este | San Juan de Lurigancho, Ate, Santa Anita, El Agustino, Chaclacayo y Cieneguilla; resumen en el precio del m² en Lima Este |
| Lima Sur | Chorrillos, San Juan de Miraflores, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín y Pachacámac; resumen en el precio del m² en Lima Sur |
| Callao | Callao, Bellavista, La Perla, La Punta y Ventanilla |
¿Por qué importa en qué zona está un distrito?
- Para comparar precios: un m² "caro" o "barato" solo tiene sentido frente a su zona. Un departamento en Lince se compara con Lima Moderna, no con San Isidro.
- Para leer estudios: los reportes de ventas, de niveles socioeconómicos y de alquileres usan estas zonas, y a veces las definen distinto. Revisa siempre qué distritos incluye cada una.
- Para decidir dónde comprar o alquilar: el presupuesto suele definir la zona antes que el distrito. Lo vemos en qué opciones tienes con S/ 500.000 en Lima y en Lima Norte o Lima Moderna para alquilar.
Supongamos que Lucía tiene un presupuesto fijo en dólares y duda entre Surco y Pueblo Libre. Con los datos del BCRP, el m² de Surco (US$ 1.818) y el de Pueblo Libre (US$ 1.875) están muy cerca, aunque uno sea Lima Top y el otro Lima Moderna. La etiqueta de la zona no le dice el precio: el dato por distrito, sí. Para saber cuánto vale un inmueble concreto, además del distrito pesan la antigüedad, el piso y la calle.
Preguntas frecuentes
¿Qué distritos son Lima Top?
Según la zona 7 de APEIM, Miraflores, San Isidro, San Borja, Santiago de Surco y La Molina. Algunos estudios inmobiliarios suman a Barranco, que el BCRP incluye en su Sector Alto.
¿Qué distritos son Lima Moderna?
Según la zona 6 de APEIM, Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena del Mar y San Miguel. Varios estudios incluyen también a Surquillo, que el BCRP agrupa en su Sector Medio junto con esos cinco distritos.
¿Qué distritos comprende Lima Norte?
Las zonas 1 y 2 de APEIM: Puente Piedra, Comas y Carabayllo; Independencia, Los Olivos y San Martín de Porres. Por ubicación se suman Ancón y Santa Rosa. No hay precio oficial del m² del BCRP para esta zona.
¿Qué distritos son Lima Este y Lima Sur?
Lima Este reúne San Juan de Lurigancho, Ate, Santa Anita, El Agustino, Lurigancho-Chosica, Chaclacayo y Cieneguilla. Lima Sur, Villa El Salvador, Villa María del Triunfo, Lurín, Pachacámac, Chorrillos, San Juan de Miraflores y los balnearios del sur.
¿El Callao es parte de Lima?
No administrativamente: es una provincia constitucional aparte, con 7 distritos. En los estudios de mercado se analiza junto a Lima Metropolitana, y APEIM lo trata como su zona 10.
¿Dónde está el m² más caro de Lima?
Entre los distritos que mide el BCRP, en San Isidro, con US$ 2.605 por m² de departamento en el primer trimestre de 2026, seguido de Barranco (US$ 2.556) y Miraflores (US$ 2.464).
Fuentes
- APEIM — Niveles Socioeconómicos 2021: distribución de zonas APEIM de Lima Metropolitana (zonas 1 a 10)
- APEIM — Niveles Socioeconómicos 2024-2025
- BCRP — Venta de departamentos por distrito, dólares corrientes por m² (series PD17459PQ a PD17468PQ, PD37957PQ y PD37958PQ), T1-2026
- BCRP — Departamentos: precios por m² del promedio de 12 distritos, Sector Alto y Sector Medio (PD37944PQ, PD37941PQ, PD38028PQ)
- BCRP — Estadísticas: series trimestrales del mercado inmobiliario
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