Precio m2 El Agustino 2026, en corto: sin medición propia; sus vecinos marcaron S/ 6.253 (Cercado) y S/ 6.882 (La Victoria) por m² en octubre de 2025. Ancla oficial: el valor arancelario 2026 del MEF (R.M. 514-2025-EF/15) da S/ 139 por m² de terreno, base del autovalúo y no precio de venta. Detalle en el mapa del precio del m².
El Agustino limita con el Cercado de Lima, donde el metro cuadrado se pagaba a S/ 6.253 en octubre de 2025, y con La Victoria, medida en S/ 6.882 el mismo mes. Y sin embargo el distrito no tiene un precio propio publicado. Esa asimetría —vecinos caros, distrito sin medición— es exactamente el problema que enfrenta quien quiere poner precio aquí.
Datos clave de El Agustino
- Sin promedio mensual publicado: la oferta formal de departamentos es pequeña.
- Vecinos medidos (oct-2025): Cercado de Lima S/ 6.253 y La Victoria S/ 6.882 por m².
- Ticket de vivienda nueva en Lima Este: S/ 315.000 en el 1T2026.
- Ubicación privilegiada: a minutos del centro y del nodo de la avenida Riva Agüero.
- Tope de vivienda social: S/ 136.100 desde 40 m² (S/ 3.402/m²).
Valor arancelario del suelo en El Agustino (MEF 2026) y avisos
| Indicador | El Agustino | Fuente y periodo |
|---|---|---|
| Valor arancelario del suelo (fiscal, no de mercado) | S/ 139 por m² de terreno | MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15, ejercicio 2026 |
El Agustino en el mapa del precio del m² · Propiedades en venta en El Agustino
Precio del m² en los distritos vecinos de Lima Este: San Juan de Lurigancho · Ate · Santa Anita · Chaclacayo · San Luis · Cieneguilla.
Fuentes: MEF, R.M. N.° 514-2025-EF/15 (29 de octubre de 2025), mediana de los valores arancelarios por vía del distrito: valor fiscal para el autovalúo y el predial, no precio de mercado. Este bloque se actualiza solo con el último dato publicado.Por qué el distrito no tiene un precio mensual publicado
Los índices de precios de vivienda de Lima se construyen con avisos de departamentos. Donde la oferta formal de departamentos es pequeña, la muestra no alcanza para publicar un promedio confiable y el distrito no figura. No es que no haya mercado: es que el mercado es de casas y terrenos, que se valorizan de otra forma.
En esos casos el precio se arma con tres anclajes verificables: el promedio de la zona, el tope de la vivienda de interés social y el valor arancelario oficial del terreno. Ninguno sustituye una valorización por comparables, pero los tres juntos evitan el error de poner un precio inventado.
Este artículo cubre una parte del tema; el recorrido entero, con costos, peritos, métodos y plazos de 2026, está en tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta y cómo se hace.
Vecinos caros, distrito sin medir
| Distrito | Precio por m² | Periodo |
|---|---|---|
| La Victoria | S/ 6.882 | oct-2025 |
| Cercado de Lima | S/ 6.253 | oct-2025 |
| Ate | S/ 4.554 | oct-2025 |
| El Agustino | sin medición pública | — |
| Promedio Lima, departamentos (BCRP) | S/ 6.916 | 1.er trim. 2026 |
Tabla por distrito de octubre de 2025 (Infobae, 22-11-2025; referencia de precio de oferta) y promedio de los departamentos en Lima del BCRP (1.er trimestre de 2026).
La brecha no la explica la distancia al centro, que es mínima: la explican la topografía —el distrito tiene cerros ocupados con accesos difíciles—, el origen informal de buena parte del suelo y la percepción de seguridad. Esos tres factores separan el precio del de sus vecinos mucho más que cualquier kilómetro.
Qué mueve el valor dentro del distrito
Primero, la cota: la zona plana cercana a la avenida Riva Agüero y al eje de la Carretera Central no se compara con las laderas del cerro El Agustino. Segundo, el acceso vehicular, que en las zonas altas puede ser inexistente. Tercero, la situación registral, que decide si un comprador puede usar crédito hipotecario. Y cuarto, la cercanía a los grandes equipamientos: el hospital, los mercados y el intercambio vial del Trébol de Caquetá.
El retrato del distrito está en cómo es vivir en El Agustino.
Cómo poner precio con estos datos
El método es de pinzas: el valor arancelario oficial de tu calle da el piso del suelo; las ventas recientes de tu misma zona dan el mercado; y el tope de la vivienda social —S/ 3.402 por m² equivalentes— indica hasta dónde llega el crédito con bono para el comprador típico. Si tu precio queda muy por encima de ese último número sin una razón clara (metraje, estado, ubicación plana, papeles impecables), el aviso se va a quedar sin visitas.
Si vas a vender en El Agustino
Muestra en el aviso lo que el distrito tiene y sus vecinos caros no: cercanía al centro por un precio mucho menor. Y resuelve el expediente antes de publicar, porque es lo que decide si tu comprador puede financiarse. Si el inmueble está en ladera, la foto del acceso es obligatoria: ocultarlo solo produce visitas que no vuelven.
El canal está en Cuánto cuesta publicar un inmueble en 2026 (y cómo hacerlo gratis).
Para seguir con El Agustino: revisa departamentos y casas en venta y alquiler en El Agustino, el precio del m² en todos los distritos de Lima y las zonas de Lima y qué distritos comprende cada una.
Mapa interactivo: compara El Agustino con el resto de Lima y el Callao en el mapa del precio del m² en Lima. Tocas un distrito o una zona y ves su precio de venta y de alquiler por m², la rentabilidad bruta y cuánto cambió en un año, con la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el m² en El Agustino en 2026?
No hay una medición pública del distrito. Las referencias verificables son sus vecinos —Cercado de Lima S/ 6.253 y La Victoria S/ 6.882 por m² en octubre de 2025— y el ticket de vivienda nueva de Lima Este, S/ 315.000.
¿Por qué es más barato que el Cercado si está al lado?
Por la topografía, el origen informal de parte del suelo y la percepción de seguridad, no por la distancia.
¿Qué zona del distrito vale más?
La zona plana, cercana a la avenida Riva Agüero y a los ejes viales, con acceso vehicular consolidado.
¿Puedo vender si la casa no tiene declaratoria de fábrica?
Sí, pero solo a compradores al contado: sin fábrica inscrita el banco no financia, y eso reduce el precio y alarga el plazo de venta.
¿Qué le sube el precio a una propiedad en El Agustino?
Acceso vehicular, ubicación plana, papeles inscritos y cercanía a los grandes equipamientos del distrito.
Fuentes
- Precios del metro cuadrado por distrito en Lima, octubre de 2025 — Infobae (22-11-2025)
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- MVCS — Consulta de planos y listado de valores arancelarios de terrenos
- Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) — Precios de departamentos en Lima, 1.er trimestre de 2026: S/ 6.916 por m² en promedio, 12 distritos (serie PD37946PQ)
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