¿Qué preguntar cuando vas a ver un departamento?

En una visita hay que preguntar cinco cosas antes que ninguna otra: quién figura como dueño en la partida, si el inmueble tiene deudas, cuánto se paga al mes de mantenimiento y arbitrios, qué antigüedad tiene el edificio y por qué lo venden. Las respuestas a esas cinco preguntas descartan más inmuebles que cualquier recorrido por los ambientes.

Preguntas sobre la propiedad

• ¿Cuál es el número de partida registral del inmueble?
• ¿Quién figura como propietario inscrito y cuál es su estado civil?
• ¿El inmueble tiene hipoteca, embargo o alguna carga anotada?
• ¿Cómo lo adquirió el propietario: compra, herencia, donación?
• ¿Está al día en predial y arbitrios? ¿Puede mostrar el certificado de no adeudo?

Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.

Preguntas sobre el edificio

• ¿De qué año es el edificio y cuándo se hizo el último mantenimiento mayor?
• ¿Cuánto se paga de mantenimiento al mes y qué incluye?
• ¿Hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión?
• ¿El departamento debe cuotas de mantenimiento?
• ¿Hay junta de propietarios activa y reglamento interno inscrito?
• ¿Cuántos departamentos están alquilados y cuántos ocupados por dueños?

Sobre por qué esto importa tanto, ver reglamento interno y junta de propietarios y comprar con deuda de mantenimiento.

Preguntas sobre el estado del inmueble

Preguntas sobre la venta

• ¿Por qué venden? ¿Hay urgencia o plazo?
• ¿Cuánto tiempo lleva publicado el inmueble?
• ¿Aceptan compra con crédito hipotecario?
• ¿En cuánto tiempo pueden entregar el inmueble desocupado?
• ¿El precio incluye estacionamiento y depósito? ¿Están inscritos como partidas independientes?

Sobre este último punto, ver estacionamiento y depósito.

Si vas a alquilar: las preguntas que cambian

Cuando la visita es para alquilar, la partida y el estado del edificio siguen importando, pero hay preguntas que definen si puedes mudarte y cuánto te costará el primer mes:

• ¿Cuánto es el mantenimiento y qué servicios incluye la renta? Agua, luz, internet o cable pueden estar incluidos o no.
• ¿Cuántos meses de garantía piden y hay mes adelantado? Lo habitual es uno o dos meses de garantía, más el primer mes por adelantado.
• ¿Qué requisitos piden? Normalmente sustento de ingresos, como boletas o recibos por honorarios, y a veces un aval.
• ¿Desde cuándo está libre y cuál es el plazo mínimo de contrato?
• ¿Se aceptan mascotas? Si el reglamento interno las prohíbe, no depende del propietario.
• ¿Se entrega amoblado? Pide el detalle de lo que queda dentro.

Suma renta, mantenimiento, garantía y adelanto antes de comprometerte: ese total es el que decide si la mudanza es viable.

Si piensas remodelar, pregúntalo antes de comprar

Muchos compradores descubren después de firmar que la pared que querían tumbar no se puede tocar. Si tienes planes de obra, suma estas preguntas a la visita:

1. ¿Hay planos estructurales disponibles? Deberían estar en la administración o en el expediente de la licencia de edificación, y son la única forma confiable de saber qué muros cargan peso.
2. ¿Qué sistema estructural tiene el edificio? En albañilería confinada, el más común en vivienda peruana, una parte importante de los muros trabaja estructuralmente.
3. ¿Qué pide el reglamento interno para hacer obras? Algunos edificios exigen avisar a la junta, presentar el plano, respetar horarios y dejar una garantía por daños en áreas comunes.
4. ¿El vendedor cambió la distribución? Si movió muros, pregunta si intervino un ingeniero y si hubo licencia.

Los muros estructurales y la fachada son bienes comunes según la Ley 27157, aunque estén dentro de tu unidad. Antes de presupuestar una remodelación, revisa cuándo se puede tumbar una pared.

Qué hacer con las respuestas después de la visita

Lo que te dicen en la visita es un punto de partida, no una prueba. Antes de mover dinero:

1. Con el número de partida, consulta en Sunarp quién figura como propietario y si hay hipotecas o embargos.
2. Compara ese nombre con el de la persona que te atendió. Si no coincide, pide que te acredite quién la autoriza a vender o alquilar.
3. Deja por escrito lo acordado: qué se queda en el inmueble, la fecha de entrega y quién asume las deudas pendientes.
4. Paga solo a una cuenta bancaria a nombre del titular, nunca a la de un tercero.

Desconfía si te piden dinero antes de mostrarte el inmueble, si te presionan para decidir hoy o si se niegan a darte la dirección exacta. Son señales típicas de estafa, descritas en qué hacer si te piden un adelanto para ver el departamento.

Preguntas frecuentes

¿Es normal que no me den el número de partida en la visita?

Un vendedor formal no tiene razón para ocultarlo: el registro es público. La negativa a darlo es, en sí misma, información.

¿Cuántas veces debo visitar antes de decidir?

Al menos dos, en horarios distintos. Un departamento silencioso un domingo por la mañana puede ser otra cosa un martes a las 7 p. m.

¿Conviene ir con alguien que sepa de construcción?

Si el inmueble es antiguo o tiene remodelaciones, sí. Detectar una intervención estructural mal hecha después de firmar sale mucho más caro.

¿Qué hago si las respuestas no coinciden con la partida?

No avances con arras ni separaciones hasta aclararlo por escrito. Las discrepancias entre lo que se dice y lo que está inscrito se resuelven antes de pagar, no después.

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Fuentes

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