¿Qué es una autorización de venta y qué debe decir?

La autorización de venta es el documento con el que un propietario te encarga comercializar su inmueble. Sirve para dos cosas: acreditar que estás facultado para publicarlo y, sobre todo, dejar por escrito cuándo y cuánto cobras. Sin ella, tu trabajo depende de la buena memoria ajena.

Qué no puede faltar

1. Identificación de las partes. Propietarios con documento, y tú o tu empresa con RUC.
2. Identificación del inmueble, con su número de partida registral y oficina registral. La dirección sola no basta.
3. Precio de venta acordado y, si lo hay, el mínimo aceptado. Esto evita renegociar internamente cada vez que llega una oferta.
4. Modalidad: exclusiva o abierta, dicho con todas sus letras.
5. Plazo de vigencia y qué pasa al vencer: si se renueva solo o hay que renovarlo.
6. Comisión: porcentaje o monto, y a cargo de quién.
7. Cuándo se devenga la comisión. La cláusula más importante del documento.
8. Qué incluye tu servicio: material, difusión, visitas, acompañamiento.
9. Autorización para publicar fotos, video y datos del inmueble en portales y redes.
10. Tratamiento de datos del propietario y de los interesados.

La cláusula que decide si cobras

Cuándo se gana la comisión. Las tres redacciones habituales tienen efectos muy distintos:

• "Al firmarse la escritura pública" — la más segura para el propietario, la más expuesta para ti: si la operación se cae por causas ajenas después de haber hecho todo el trabajo, no cobras.
• "Al aceptarse una oferta que cumpla el precio pactado" — más equilibrada: cumpliste tu encargo, conseguiste comprador en las condiciones fijadas.
• "Si la venta se concreta con cualquier interesado presentado por el agente, incluso después del plazo" — la cláusula de protección. Evita que te salten para cerrar directamente.

Esa última funciona de verdad si la acompañas con un registro de interesados que informes por escrito al propietario de forma periódica. Ese registro enviado y recibido es la prueba más simple de quién trajo al comprador.

Exclusiva o abierta

En la abierta compites con otros agentes por el mismo inmueble y solo cobra quien cierra. En la exclusiva eres el único, y eso justifica que inviertas en material y difusión.

Si vas a asumir costos de producción o publicidad, la exclusiva no es un capricho: es la condición para que esa inversión tenga sentido. Y al propietario se le explica así, no como una imposición.

Quién tiene que firmar

Todos los que figuran como propietarios en la partida registral. Por eso el primer paso de cualquier captación es pedir la copia literal: dice quién es dueño de verdad, en qué cuotas y si hay cargas.

Si alguno no puede firmar, que otorgue poder por escritura pública inscrito, con facultad expresa. Un mensaje de WhatsApp diciendo "yo estoy de acuerdo" no sostiene nada cuando hay dinero en juego.

Errores que se pagan caro

• No poner plazo. Un encargo indefinido no compromete a nadie.
• No identificar el inmueble por partida. Deja margen a discusiones absurdas.
• Omitir el mínimo aceptado. Garantiza una negociación interna con cada oferta.
• No pedir autorización para publicar imágenes. Y luego el propietario reclama por las fotos.
• Firmarlo después de empezar a trabajar. El momento es antes de la primera foto.

Un formato propio, revisado una vez

No hace falta un contrato distinto para cada captación. Conviene tener un formato propio, revisado una vez por un abogado, y usarlo siempre. Ese gasto único es de los que más veces se amortiza en este oficio.

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Fuentes

• Código Civil peruano — mandato y prestación de servicios
• Sunarp — Publicidad registral
• Indecopi — Protección al consumidor en servicios inmobiliarios