Reacciona de inmediato y por escrito: cuanto antes documentes la obra no autorizada, más simple será exigir que se restituya el inmueble al estado en que se entregó. El Código Civil distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo, y ese encuadre define si el inquilino puede reclamarte algo o si eres tú quien puede exigirle deshacer lo hecho.
Datos clave
- Necesarias: las que evitan que el bien se destruya o deteriore.
- Útiles: las que aumentan el valor o la renta del inmueble.
- De recreo: las de ornato o comodidad, sin efecto en el valor.
- El inventario de entrada es lo que prueba cómo estaba el inmueble antes.
- Obras estructurales pueden requerir autorización municipal y del edificio, no solo tuya.
Qué hacer según el tipo de obra
| Tipo de obra | Ejemplo | Qué corresponde |
|---|---|---|
| Reparación urgente | Cambiar una tubería rota | Suele ser exigible al propietario; documentar y coordinar |
| Mejora útil | Cambiar la cocina | Sin autorización, puedes exigir la restitución |
| Cambio estructural | Retirar un muro | Grave: puede afectar la seguridad del edificio |
| Mejora de ornato | Pintar de otro color | Restitución al estado original al terminar |
| Obra que afecta áreas comunes | Modificar fachada o instalaciones | Involucra a la junta de propietarios |
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Lo que viene antes y después de este paso está en cómo desalojar a un inquilino en el Perú, paso a paso.
Este artículo resuelve un punto concreto del alquiler; el recorrido completo, desde la visita hasta la entrega de llaves y con los plazos y costos de 2026, está en derechos del inquilino en el Perú: guía completa 2026.
Los pasos inmediatos
Documenta con fotos y fecha. Compara con el inventario de entrada. Comunica por escrito que la obra no fue autorizada, indica qué exiges —detener la obra, restituir el estado original o formalizar una autorización con condiciones— y da un plazo. Si la obra compromete la estructura o las instalaciones comunes, avisa también a la administración del edificio: ahí ya no es solo tu problema.
El caso incómodo: la obra te gusta
Pasa más de lo que parece. Si la mejora te conviene, formalízala con una adenda que diga que queda en beneficio del inmueble sin derecho a reembolso, o que se compensa con renta. Lo que no conviene es dejarla pasar en silencio: sin acuerdo escrito, al final del contrato puede aparecer un reclamo por el valor de esa mejora.
Ver también: qué hacer si te deja el departamento dañado, para qué sirve el inventario y qué cambios necesitan permiso del edificio.
Lo que no debes hacer, aunque tengas la razón
La molestia de encontrar una obra que no autorizaste lleva a reacciones que luego se vuelven en tu contra. Mientras el contrato esté vigente, el inquilino tiene derecho al uso pacífico del inmueble.
- No entres por sorpresa a revisar ni a desmontar lo que hizo. La verificación se coordina por escrito o a través de la administración del edificio.
- No cortes servicios ni cambies la chapa como forma de presión. Tomar la justicia por tu cuenta te expone a un reclamo y debilita tu posición.
- No sigas cobrando en silencio. Si recibes la renta mientras discutes la obra, deja constancia escrita de que ese cobro no significa que la aceptas.
Si no responde a tu primera comunicación
Cuando el mensaje escrito no obtiene respuesta, o el inquilino sigue con la obra, sube el nivel del requerimiento:
- Carta notarial. Exige detener la obra y restituir el estado original en un plazo concreto, y advierte que el incumplimiento es causal de resolución si así lo prevé el contrato.
- Resolución del contrato. Si el plazo vence sin cambios, comunícala conforme a lo pactado.
- Recuperación del inmueble. Si no desocupa, la vía es el proceso que corresponda, con la carta notarial, las fotos y el inventario como prueba.
- Cobro del costo. Para reclamar lo que cuesta deshacer la obra, la conciliación extrajudicial suele ser la vía más razonable antes de un juicio.
Cómo cobrar la restitución al terminar el contrato
Muchas veces la obra se descubre recién el día de la salida. Ahí el objetivo es convertir el reclamo en un documento que no se pueda discutir línea por línea:
- Acta de entrega con fotos, contrastada con el inventario de entrada. Si el inquilino se niega a firmar, deja constancia del estado del inmueble.
- Dos presupuestos formales para deshacer cada modificación, no una estimación tuya.
- Liquidación escrita: garantía recibida, menos el costo acreditado de restituir, igual al saldo. Indica a favor de quién queda y en qué plazo se paga.
- Envío con cargo a la dirección del contrato y, si hay fiador, una copia a su domicilio.
Si la garantía no alcanza, la diferencia se puede reclamar. El mismo orden de pasos sirve cuando el incumplimiento es otro, como en el caso de un inquilino que subarrienda sin permiso.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagarle las mejoras que hizo?
Depende del tipo de mejora y de lo pactado. Las hechas sin autorización tienen mucho menos respaldo.
¿Puedo exigir que lo deje como estaba?
Sí, cuando la obra no fue autorizada y alteró el estado de entrega.
¿Qué pasa si la obra afectó al vecino?
Se activa la responsabilidad por los daños, y el propietario suele quedar involucrado frente al edificio.
¿Sirve el WhatsApp donde dije que sí?
Sirve como prueba de autorización. Por eso conviene ser explícito al responder ese tipo de mensajes.
¿Puedo retener la garantía?
Se imputa a los daños acreditados, con presupuestos que sustenten el costo.
¿Cómo lo evito en el próximo contrato?
Con una cláusula que exija autorización previa y por escrito para cualquier modificación.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contrato de arrendamiento (arts. 1666 y siguientes)
- Plataforma del Estado Peruano — arrendamiento de inmuebles
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si el problema ya empezó, conviene ordenar los papeles antes de reclamar:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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