Reacciona de inmediato y por escrito: cuanto antes documentes la obra no autorizada, más simple será exigir que se restituya el inmueble al estado en que se entregó. El Código Civil distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo, y ese encuadre define si el inquilino puede reclamarte algo o si eres tú quien puede exigirle deshacer lo hecho.
Datos clave
- Necesarias: las que evitan que el bien se destruya o deteriore.
- Útiles: las que aumentan el valor o la renta del inmueble.
- De recreo: las de ornato o comodidad, sin efecto en el valor.
- El inventario de entrada es lo que prueba cómo estaba el inmueble antes.
- Obras estructurales pueden requerir autorización municipal y del edificio, no solo tuya.
Qué hacer según el tipo de obra
| Tipo de obra | Ejemplo | Qué corresponde |
|---|---|---|
| Reparación urgente | Cambiar una tubería rota | Suele ser exigible al propietario; documentar y coordinar |
| Mejora útil | Cambiar la cocina | Sin autorización, puedes exigir la restitución |
| Cambio estructural | Retirar un muro | Grave: puede afectar la seguridad del edificio |
| Mejora de ornato | Pintar de otro color | Restitución al estado original al terminar |
| Obra que afecta áreas comunes | Modificar fachada o instalaciones | Involucra a la junta de propietarios |
Los pasos inmediatos
Documenta con fotos y fecha. Compara con el inventario de entrada. Comunica por escrito que la obra no fue autorizada, indica qué exiges —detener la obra, restituir el estado original o formalizar una autorización con condiciones— y da un plazo. Si la obra compromete la estructura o las instalaciones comunes, avisa también a la administración del edificio: ahí ya no es solo tu problema.
El caso incómodo: la obra te gusta
Pasa más de lo que parece. Si la mejora te conviene, formalízala con una adenda que diga que queda en beneficio del inmueble sin derecho a reembolso, o que se compensa con renta. Lo que no conviene es dejarla pasar en silencio: sin acuerdo escrito, al final del contrato puede aparecer un reclamo por el valor de esa mejora.
Ver también: qué hacer si te deja el departamento dañado, para qué sirve el inventario y qué cambios necesitan permiso del edificio.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagarle las mejoras que hizo?
Depende del tipo de mejora y de lo pactado. Las hechas sin autorización tienen mucho menos respaldo.
¿Puedo exigir que lo deje como estaba?
Sí, cuando la obra no fue autorizada y alteró el estado de entrega.
¿Qué pasa si la obra afectó al vecino?
Se activa la responsabilidad por los daños, y el propietario suele quedar involucrado frente al edificio.
¿Sirve el WhatsApp donde dije que sí?
Sirve como prueba de autorización. Por eso conviene ser explícito al responder ese tipo de mensajes.
¿Puedo retener la garantía?
Se imputa a los daños acreditados, con presupuestos que sustenten el costo.
¿Cómo lo evito en el próximo contrato?
Con una cláusula que exija autorización previa y por escrito para cualquier modificación.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contrato de arrendamiento (arts. 1666 y siguientes)
- Plataforma del Estado Peruano — arrendamiento de inmuebles
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si el problema ya empezó, conviene ordenar los papeles antes de reclamar:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.