¿Quién paga el impuesto predial y los arbitrios en un alquiler: el dueño o el inquilino?

El impuesto predial y los arbitrios los paga el propietario, no el inquilino. La Ley de Tributación Municipal hace contribuyente del predial a quien es dueño del predio al 1 de enero de cada año (artículos 9 y 10 del TUO, D.S. 156-2004-EF), y las ordenanzas de arbitrios de cada distrito designan también al propietario. El contrato de alquiler puede pactar que el inquilino asuma uno o los dos, y ese pacto vale entre ustedes, pero no frente a la municipalidad: el Código Tributario (artículo 26) dice que los convenios entre particulares sobre tributos no son oponibles a la Administración, así que si no se paga, la deuda, los intereses y la cobranza coactiva van contra el dueño. Y hay un efecto más: si el inquilino paga tributos que legalmente corresponden al arrendador, la SUNAT los considera parte de la renta del alquiler (artículo 23 de la Ley del Impuesto a la Renta) y el propietario tributa el 5 % también sobre ese monto.

¿Quién paga cada cosa en un alquiler? Tabla resumen

¿Por qué el impuesto predial lo paga el dueño aunque la casa esté alquilada?

Porque el predial grava la propiedad, no el uso. El artículo 9 del TUO de la Ley de Tributación Municipal dice que son contribuyentes «las personas naturales o jurídicas propietarias de los predios, cualquiera sea su naturaleza», y el artículo 10 fija la foto al 1 de enero: quien es dueño ese día paga el año completo, aunque venda en marzo o alquile en junio. Solo cuando no se puede determinar quién es el propietario la ley hace responsables a «los poseedores o tenedores, a cualquier título», que después pueden repetir contra el dueño. Un inquilino con contrato nunca está en ese caso: el propietario está identificado.

El impuesto se calcula sobre el autovalúo del predio con la escala del artículo 13. Con la UIT 2026 en S/ 5.500, un departamento con autovalúo de S/ 200.000 paga S/ 870 al año (S/ 165 por el primer tramo y S/ 705 por el segundo); puedes hacer tu propia cuenta en la calculadora de impuesto predial. Se paga al contado hasta el último día hábil de febrero o en cuatro cuotas: en 2026, el 27 de febrero, el 29 de mayo, el 31 de agosto y el 30 de noviembre. Lo que pasa si se deja de pagar está en qué pasa si no pago el impuesto predial.

¿Y los arbitrios? ¿No son por el uso del servicio?

Los arbitrios son tasas por los servicios de limpieza pública, parques y jardines y serenazgo (artículo 68, inciso a, de la Ley de Tributación Municipal). Cada municipalidad los aprueba por ordenanza en el último trimestre del año, en función del costo efectivo del servicio y de criterios como el uso del predio, su tamaño o su ubicación (artículo 69). Aunque el servicio lo disfruta quien vive en la casa, las ordenanzas designan como contribuyente al propietario, y algunas añaden al poseedor solo cuando el dueño no está identificado o en predios del Estado. Por eso la municipalidad emite la cuponera a nombre del dueño y, si hay deuda, es su constancia de no adeudo la que se bloquea.

Se pagan por meses o por trimestres junto con las cuotas del predial, y son distintos en cada distrito: dos departamentos iguales en calles vecinas pueden pagar montos muy diferentes porque dependen del costo que cada municipio declara. Dónde y cómo se pagan, con los calendarios 2026, está en arbitrios 2026: dónde se pagan y cuándo vencen; y la duda frecuente de si se pagan igual con el inmueble vacío, en arbitrios de un inmueble desocupado.

¿Puede el contrato decir que el inquilino paga el predial y los arbitrios?

Sí. El Código Civil permite pactar libremente el contenido del contrato (artículo 1354) y nada prohíbe que el arrendatario asuma esos pagos como parte de lo que da por usar el inmueble. Es muy común en locales comerciales y en alquileres de casa completa. Pero conviene entender qué vale ese pacto y qué no:

• Vale entre ustedes: si el inquilino no paga, el dueño puede exigirle el reembolso, descontarlo de la garantía y, si el contrato lo prevé, resolverlo por incumplimiento.
• No vale frente a la municipalidad: el artículo 26 del Código Tributario dice que los actos o convenios por los que un deudor transmite su obligación tributaria a un tercero «carecen de eficacia frente a la Administración Tributaria». La cuponera, los intereses, la multa y la cobranza coactiva siguen a nombre del propietario.
• Tiene un costo ante la SUNAT: lo vemos en la siguiente sección.

Si vas a trasladar los arbitrios, escríbelo con claridad. Una redacción que funciona:

«Los arbitrios municipales que correspondan al inmueble durante la vigencia del contrato serán asumidos por EL ARRENDATARIO, quien los pagará directamente en la municipalidad dentro del plazo de cada cuota y entregará copia del comprobante a EL ARRENDADOR dentro de los cinco días siguientes. El impuesto predial queda a cargo de EL ARRENDADOR. El incumplimiento de esta obligación por dos cuotas consecutivas faculta a EL ARRENDADOR a resolver el contrato.»

Una alternativa más limpia, y la que recomendamos para vivienda, es no trasladar nada y fijar una renta que ya considere predial y arbitrios: el dueño paga sus tributos a tiempo, no depende de que el inquilino lo haga y no tiene que explicarle nada a la SUNAT. El modelo de contrato de arrendamiento de vivienda está redactado así, y el generador del FUA te deja fijar los conceptos complementarios que sí paga el inquilino.

¿Qué pasa con la SUNAT si el inquilino paga los tributos del dueño?

La Ley del Impuesto a la Renta (artículo 23, inciso a) define la renta bruta de primera categoría como el alquiler «incluidos sus accesorios, así como el importe pactado por los servicios suministrados por el arrendador y el monto de los tributos que tome a su cargo el arrendatario y que legalmente corresponda al locador». Es decir: si el inquilino paga el predial o los arbitrios que por ley son del propietario, ese monto se considera alquiler encubierto y el dueño debe declararlo.

Con el ejemplo anterior, si el inquilino paga los S/ 870 de predial, la renta bruta anual del dueño sube en S/ 870 y el impuesto (5 % efectivo, que resulta de aplicar 6,25 % sobre el 80 % de la renta) sube en S/ 43,50. No es mucho, pero es una contingencia que aparece en una fiscalización y que se evita incluyendo esos montos en la renta desde el inicio. Recuerda además que la SUNAT presume una renta mínima del 6 % del autoavalúo al año: si cobras menos que eso, tributas sobre el 6 % igual. Desde 2026, con la Ley 32430, el impuesto se paga sobre lo efectivamente cobrado, como explicamos en si el inquilino no paga, ¿sigo pagando impuesto?; el cálculo completo está en impuesto a la renta por alquiler, y el caso distinto de que el inquilino pague el propio impuesto del alquiler, en ¿puede el inquilino pagar el impuesto del alquiler?.

¿Y la luz, el agua y la cuota de mantenimiento?

Los servicios públicos los paga el inquilino: el artículo 1681, inciso 3, del Código Civil lo obliga a «pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien». El detalle, incluidos los recibos que llegan después de la mudanza y las deudas que deja un inquilino, está en quién paga la luz y el agua en un alquiler.

La cuota de mantenimiento de un edificio no está en la ley civil general: depende del contrato. En la práctica, la cuota ordinaria (limpieza, portería, luz de áreas comunes) la paga el inquilino y las cuotas extraordinarias para obras o mejoras, el propietario. Si firman con el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) del Decreto Legislativo 1177, el reglamento (D.S. 017-2015-VIVIENDA, artículo 13) define como «conceptos complementarios» a cargo del inquilino la cuota mensual ordinaria de mantenimiento, la cuota de agua asignada al inmueble, el seguro cuando corresponda y los demás que diga el contrato; y su impago durante seis meses consecutivos es causal de desalojo. Quién paga qué dentro del edificio lo detalla gastos comunes y cuota de mantenimiento: quién los paga.

¿Cambia algo si alquilo un local comercial?

La ley es la misma: el predial y los arbitrios son del propietario. Lo que cambia es la costumbre: en locales es habitual que el contrato traslade los arbitrios al inquilino, porque el uso comercial suele tener tarifas de limpieza y serenazgo más altas que la vivienda y porque el negocio es quien genera ese costo. Sigue valiendo todo lo anterior: la municipalidad cobra al dueño, y lo que el inquilino pague por tributos del propietario es renta para la SUNAT. Además, el inquilino necesita la licencia de funcionamiento a su nombre, que es un trámite distinto. El tratamiento tributario del alquiler comercial está en impuesto por alquilar un local comercial.

Preguntas frecuentes

Soy inquilino y la municipalidad me dejó la cuponera del predial. ¿Tengo que pagarla?

No, salvo que tu contrato diga que la asumes. La cuponera viene a nombre del propietario porque él es el contribuyente; entrégasela y, si pagaste algo por error, pídele el reembolso con el comprobante.

¿Puede el dueño subirme el alquiler porque subieron los arbitrios?

Solo si el contrato lo permite o al renovarlo. Durante el plazo pactado, la renta es la que firmaron; los arbitrios son un costo del propietario que él debió considerar al fijarla.

¿Quién paga el predial si el inmueble se vende a mitad de año?

El vendedor, porque era dueño al 1 de enero. El comprador empieza a pagar desde el año siguiente, y debe presentar su declaración jurada hasta el último día hábil del mes siguiente a la compra.

¿El inquilino puede exigir al dueño que esté al día en el predial?

No hay una obligación legal directa, pero le conviene pedirlo: un predio con deuda puede terminar en cobranza coactiva y, en casos extremos, en embargo. Pedir la constancia de no adeudo antes de firmar es una práctica razonable, igual que para quien compra.

¿El propietario puede descontar el predial y los arbitrios del impuesto a la renta?

No como gasto real. La renta de primera categoría se calcula con una deducción fija del 20 % de la renta bruta, sin importar cuánto gastó el dueño en tributos, mantenimiento o reparaciones.

¿Qué pasa si el contrato no dice nada?

Se aplica la ley: predial y arbitrios al propietario, servicios al inquilino, y la cuota de mantenimiento se discute. Por eso conviene escribirlo siempre, aunque sea para repetir lo que ya dice la ley.

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Fuentes

• TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (arts. 8 a 14, 24, 68 y 69) — Plataforma del Estado Peruano
• TUO del Código Tributario, Libro Primero (art. 26: los convenios entre particulares sobre tributos no son oponibles a la Administración) — SUNAT
• Código Civil peruano — libertad contractual (art. 1354) y obligaciones del arrendador y del arrendatario (arts. 1680 y 1681)
• Rentas de primera categoría (alquiler de bienes): renta bruta, tributos asumidos por el inquilino y renta presunta del 6 % del autoavalúo — SUNAT en gob.pe
• Rentas de primera categoría — SUNAT, portal de Personas
• Predial y arbitrios: legislación vigente (ordenanzas 2793 y 2795 para 2026) — SAT de Lima
• Pagar arbitrios municipales — gob.pe
• Decreto Legislativo 1177, régimen de promoción del arrendamiento para vivienda (FUA y conceptos complementarios) — Congreso de la República
• MEF establece en S/ 5.500 el valor de la UIT para el año 2026 — Ministerio de Economía y Finanzas