¿Qué llevo a una visita con un comprador?

Una visita donde el agente no sabe el metraje exacto o no puede abrir un ambiente se recuerda mal. Y la credibilidad perdida en esos veinte minutos es difícil de recuperar después, cuando toque hablar de precio.

Antes de salir

1. Confirma la cita por escrito el día anterior, y ten decidido qué haces si no llega
2. Verifica que tienes acceso: llaves, permiso del inquilino, aviso a portería
3. Revisa la ficha completa del inmueble
4. Prepara dos o tres alternativas en la zona por si esta no le calza
5. Carga el teléfono

Quince minutos antes

• Abre cortinas y persianas
• Enciende todas las luces
• Ventila, sobre todo cocina y baños
• Abre las puertas interiores
• Revisa que no haya quedado nada personal a la vista

Lo que llevas encima

1. Ficha del inmueble: metraje techado y de terreno, año, orientación, estacionamientos, mantenimiento mensual, predial y arbitrios.
2. Constancia de visita para firmar.
3. Plano, si lo hay.
4. Cinta métrica. Que el comprador pueda medir donde va su mueble cambia la visita.
5. Tarjeta o dato de contacto.
6. Alternativas de la zona, por si hay que reconducir.

Por qué la constancia de visita importa tanto

Es una hoja simple —inmueble, fecha, nombre del visitante y firma— y es el documento que más conflictos resuelve del oficio.

Si más adelante ese comprador cierra directamente con el propietario, o aparece por otro agente, esa hoja es la prueba de que tú lo presentaste y en qué fecha. Sin ella, la discusión es palabra contra palabra.

Se pide con naturalidad: "Para dejar registro de la visita, ¿me firmas acá por favor?". Nadie se niega.

Las preguntas que te van a hacer

Ten resueltas estas antes de que las hagan, porque no saberlas se nota:

• Cuánto es el mantenimiento mensual
• Cuánto se paga de predial y arbitrios al año
• Si el edificio tiene deudas o obras previstas
• Qué antigüedad tiene y si hubo remodelación
• Por qué vende el propietario
• Si hay flexibilidad en el precio
• En cuánto tiempo se puede entregar

Al terminar

Constancia firmada, pregunta qué le pareció y qué lo hizo dudar, y acuerda el siguiente paso con fecha concreta. "Te escribo el jueves" es un cierre; "cualquier cosa me avisas" no lo es. Si ese día tienes varias visitas, agrúpalas por zona para llegar a cada una con los quince minutos de preparación.

Lo que el comprador vio, dijo y preguntó va anotado esa misma tarde: es la materia prima del informe al propietario y de la conversación de precio que viene después. Un agente que recuerda que "la señora de las 11 preguntó dos veces por el ruido" tiene un argumento; el que no anotó, tiene una sensación.

Preguntas frecuentes

¿La constancia de visita tiene valor legal?

Es un documento privado: prueba que tú presentaste el inmueble a esa persona en esa fecha. No reemplaza a la autorización de venta firmada con el propietario, pero es la pieza que, junto con ella, sostiene tu comisión si el comprador intenta cerrar por otro lado.

¿Muestro la propiedad si el comprador viene con otro agente?

Depende de lo que pactaste con el propietario. Con exclusiva, acuerda antes de la visita cómo se comparte la operación; sin exclusiva, registra la visita igual, con la constancia firmada por el comprador y el dato del otro agente. Lo que nunca conviene es discutirlo delante del cliente.

¿Cuántas propiedades conviene mostrar en una misma salida?

Dos o tres afines, no más: a partir de la cuarta el comprador las mezcla y ninguna queda en la memoria. Si tienes más alternativas, guárdalas para una segunda salida y úsalas según lo que dijo en la primera.

¿Qué hago si el comprador quiere medir, abrir armarios o probar la ducha?

Déjalo, y anticípate: la cinta métrica la llevas tú. Quien mide dónde va su cama está comprando en su cabeza. Lo único que no se hace es tocar pertenencias del propietario o del inquilino si el inmueble está ocupado.

Relacionado: ¿Qué entrego al cliente al cerrar la operación?.

Fuentes

• Código Civil peruano — compraventa, arras y arrendamiento
• Medición interna de EximiaHaus sobre 209 avisos activos, setiembre 2026