¿Qué es la dación en pago y en qué se diferencia de la compraventa?

En la dación en pago el acreedor acepta recibir un bien distinto del dinero que se le debía, y con ello la obligación queda cancelada (artículo 1265 del Código Civil). Si se fija la cantidad por la que el acreedor recibe el bien, las relaciones entre las partes se rigen por las reglas de la compraventa (artículo 1266): saneamiento, vicios ocultos, entrega. La diferencia es que el «precio» es la deuda que se extingue, no dinero que se paga.

¿La dación en pago extingue toda la deuda aunque el inmueble valga menos?

Solo si así se pacta. El modelo trae las dos opciones: cancelación total, en la que el acreedor renuncia a cobrar cualquier diferencia, o cancelación parcial, en la que queda un saldo con un nuevo cronograma. Si el inmueble vale más que la deuda, el acreedor devuelve la diferencia por medio bancarizado.

¿Se paga alcabala en una dación en pago?

Sí. El impuesto de alcabala grava toda transferencia de inmuebles a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad (artículo 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal), y la paga quien adquiere, sobre el exceso de 10 UIT del valor. El acreedor que recibe el inmueble asume la alcabala y, si corresponde, el deudor el impuesto a la renta por la ganancia de capital.

¿Qué pasa con la hipoteca y el juicio de ejecución?

El acreedor hipotecario que recibe el inmueble en pago declara extinguida la hipoteca en la misma escritura y se inscribe la cancelación junto con la transferencia. Si ya hay un proceso de ejecución de garantías, el acreedor se obliga a desistirse dentro de un plazo y a asumir las costas; el modelo incluye esa cláusula.

¿Puede el banco quedarse con mi casa directamente si dejo de pagar?

No sin tu acuerdo posterior. El pacto comisorio —que el acreedor se apropie del bien hipotecado ante el incumplimiento— es nulo (artículo 1111 del Código Civil). La dación en pago es distinta: es un acuerdo nuevo, celebrado después, con un valor negociado. Por eso se firma en su propia minuta.

¿Y si el deudor es casado o el inmueble tiene otros copropietarios?

Si el inmueble es de la sociedad conyugal, firman los dos cónyuges; si hay copropietarios, todos deben transferir su cuota o la dación solo alcanza la parte del deudor. El modelo incluye la cláusula de intervención del cónyuge.

Modelo de contrato de dación en pago de inmueble en Word 2026: descarga y ejemplo

Actualizado el 14 de octubre de 2026

Cuando una deuda ya no se puede pagar en dinero, el deudor y el acreedor pueden acordar que se cancele con un inmueble: eso es la dación en pago (artículos 1265 y 1266 del Código Civil). Evita el remate, fija un valor negociado para el bien y deja escrito si la deuda queda extinguida por completo o si subsiste un saldo, y qué pasa con la hipoteca y el proceso judicial en curso.

Este modelo está redactado como minuta para elevar a escritura pública: identifica la deuda (contrato, saldo de capital, intereses y gastos), valoriza el inmueble, transfiere la propiedad en pago, declara la cancelación total o parcial, obliga al acreedor a levantar la hipoteca y a desistirse de la ejecución, reparte los tributos y fija la entrega. Sirve entre particulares y también como base para negociar con una entidad financiera.

Formato: Word (.docx), gratis. Descarga directa, sin registro.

¿Lo vas a firmar pronto? Te ayudamos

Revisión del contrato: Un abogado lo revisa y lo adapta a tu caso.
Firma de abogado: Para minutas y documentos que van a notaría.
Acompañamiento hasta la firma: Revisión de la partida, notaría e inscripción.

Vista previa del modelo

MINUTA DE DACIÓN EN PAGO DE BIEN INMUEBLE

SEÑOR NOTARIO:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de DACIÓN EN PAGO que celebran, de una parte, [NOMBRE COMPLETO DEL DEUDOR], identificado(a) con DNI N.º [____], de estado civil [____], con domicilio en [____], distrito de [____], a quien en adelante se denominará EL DEUDOR; y de la otra parte, [NOMBRE COMPLETO O RAZÓN SOCIAL DEL ACREEDOR], [identificado(a) con DNI / con RUC] N.º [____], [representado(a) por ____, DNI N.º ____, según poder inscrito en la Partida N.º ____,] con domicilio en [____], a quien en adelante se denominará EL ACREEDOR; en los términos y condiciones siguientes:

PRIMERA: LA DEUDA

EL DEUDOR adeuda a EL ACREEDOR, en virtud de [contrato de mutuo / préstamo con garantía hipotecaria / reconocimiento de deuda / ____] de fecha [____], [elevado a escritura pública ante el notario ____ e inscrito en el asiento ____ de la Partida Electrónica N.º ____], la suma de [MONEDA] [MONTO TOTAL] ([MONTO EN LETRAS]), que al [FECHA DE CORTE] comprende: capital [MONEDA] [____], intereses compensatorios y moratorios [MONEDA] [____], penalidades [MONEDA] [____] y gastos [MONEDA] [____], conforme a la liquidación que ambas partes aceptan y que se inserta como anexo.

SEGUNDA: EL INMUEBLE

EL DEUDOR es propietario del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], distrito de [____], provincia de [____], departamento de [____], con un área de [____] m², inscrito en la Partida Electrónica N.º [____] del Registro de Predios de [____]. [Sobre el inmueble pesa la hipoteca constituida a favor de EL ACREEDOR, inscrita en el asiento ____, en garantía de la deuda indicada en la cláusula primera.]

TERCERA: VALORIZACIÓN Y DACIÓN EN PAGO

Las partes valorizan de común acuerdo el inmueble en [MONEDA] [VALOR] ([VALOR EN LETRAS]) [según la tasación de fecha ____ practicada por ____]. Al amparo de los artículos 1265 y 1266 del Código Civil, EL DEUDOR transfiere a EL ACREEDOR, en calidad de DACIÓN EN PAGO, la propiedad del inmueble descrito en la cláusula segunda, con sus aires, usos, costumbres, servidumbres y todo cuanto de hecho o por derecho le corresponda, y EL ACREEDOR lo acepta y recibe en pago.

Cuándo usar este modelo

El deudor de un préstamo con garantía hipotecaria entrega el inmueble hipotecado para cancelar la deuda y detener el remate.
Un prestamista particular acepta un terreno o un departamento como pago de un mutuo vencido.
Cancelar con un inmueble una deuda comercial, un saldo de precio o una obligación entre familiares.
Como base para una propuesta de dación en pago a una entidad financiera, con la valorización sustentada.

Qué incluye

La deuda
El inmueble
Valorización y dación en pago
Efecto cancelatorio
Extinción de la hipoteca y desistimiento
Entrega y saneamiento
Tributos y gastos
Intervención del cónyuge y de garantes
Domicilio y controversias

Formalidad: ¿dónde y cómo se firma?

Como implica transferir un inmueble, se redacta como minuta con firma de abogado y se eleva a escritura pública ante notario para inscribirla en el Registro de Predios; en la misma escritura el acreedor hipotecario declara extinguida la hipoteca (artículo 1122 del Código Civil). Los pagos o devoluciones en dinero, si los hay, deben hacerse por medios bancarizados. La transferencia paga alcabala a cargo del adquirente.

Qué debe tener para ser válido

La dación en pago vale como cualquier contrato: acuerdo de las partes, bien determinado y deuda identificada. Al transferir un inmueble, se suman la escritura pública y la inscripción.

Dación en pago: El pago queda efectuado cuando el acreedor recibe como cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplirse (artículo 1265 del Código Civil). Si se determina la cantidad por la cual el acreedor recibe el bien en pago, las relaciones se regulan por las reglas de la compraventa (artículo 1266).
Deuda identificada: El documento debe identificar la obligación que se cancela —contrato de origen, saldo de capital, intereses, penalidades y gastos a una fecha— y declarar si la cancelación es total o parcial, con el saldo que subsiste.
Nulidad del pacto comisorio: Es nulo el pacto por el cual el acreedor se apropia del bien hipotecado por la sola falta de pago (artículo 1111). La dación en pago es un acuerdo posterior y distinto, con valor negociado: por eso debe constar en su propio contrato.
Extinción de la hipoteca: La hipoteca se extingue por la extinción de la obligación que garantiza y por la consolidación cuando el acreedor adquiere el bien (artículo 1122). La cancelación se inscribe en la partida con la transferencia.
Escritura pública e inscripción: La minuta la autoriza un abogado (artículo 57 del Decreto Legislativo 1049); la transferencia se inscribe en el Registro de Predios para proteger al adquirente frente a terceros (artículos 1135 y 2014).
Tributos: La alcabala grava la transferencia a título oneroso cualquiera sea su modalidad y la paga el adquirente (artículos 21 y 23 del TUO de la Ley de Tributación Municipal); el impuesto predial del año corresponde al propietario al 1 de enero.

Texto del modelo

Este es el texto completo del documento que descargas, con una nota breve antes de cada cláusula para saber qué resuelve. Los campos entre corchetes son los datos que completas; el Word los trae resaltados.

Encabezado: señor notario y las partes

La minuta se dirige al notario e identifica al deudor y al acreedor (persona o empresa, con su representante) con documento y domicilio.

SEÑOR NOTARIO:

Cláusula primera: la deuda

Identifica la deuda que se cancela: contrato de origen, saldo de capital, intereses, penalidades y gastos a una fecha, según liquidación aceptada.

Cláusula segunda: el inmueble

Describe el inmueble con su dirección, área y partida, y la hipoteca que lo grava a favor del acreedor, si la hay.

Cláusula tercera: valorización y dación en pago

Valoriza el inmueble de común acuerdo y lo transfiere en dación en pago conforme a los artículos 1265 y 1266 del Código Civil.

Cláusula cuarta: efecto cancelatorio

Opción A: la deuda queda cancelada por completo y el acreedor renuncia a cualquier diferencia, devolviendo el exceso si lo hay. Opción B: cancelación parcial con saldo y nuevo cronograma.

[OPCIÓN A — Cancelación total:] Con la transferencia del inmueble la deuda descrita en la cláusula primera queda íntegramente cancelada. EL ACREEDOR declara no tener nada más que reclamar a EL DEUDOR [ni a sus fiadores o garantes] por dicha obligación y renuncia expresamente a exigir cualquier diferencia, interés, penalidad o gasto. [Si el valor del inmueble excede la deuda:] EL ACREEDOR devuelve a EL DEUDOR la diferencia de [MONEDA] [MONTO] mediante [transferencia / cheque de gerencia] a la cuenta N.º [____], en este acto.

[OPCIÓN B — Cancelación parcial:] Con la transferencia del inmueble se cancela la deuda hasta por [MONEDA] [VALOR], quedando un saldo de [MONEDA] [MONTO] que EL DEUDOR pagará en [N] cuotas de [MONEDA] [____] con vencimiento el [__] de cada mes desde [____], en la cuenta N.º [____] del Banco [____], [sin intereses / con un interés de __ % anual].

Cláusula quinta: extinción de la hipoteca y desistimiento

El acreedor declara extinguida la hipoteca (artículo 1122), autoriza su cancelación registral y se desiste del proceso de ejecución en curso.

EL ACREEDOR declara extinguida la hipoteca inscrita en el asiento [____] de la Partida Electrónica N.º [____], conforme al artículo 1122 del Código Civil, y autoriza su cancelación registral, que se inscribirá junto con la presente transferencia. [EL ACREEDOR se obliga a desistirse de la pretensión en el proceso de ejecución de garantías seguido ante el ____ Juzgado ____, Expediente N.º ____, dentro de los [__] días siguientes a la firma de la escritura pública, asumiendo las costas y costos, y a solicitar el levantamiento de las medidas cautelares trabadas.]

Cláusula sexta: entrega y saneamiento

Fija la fecha y condiciones de entrega del inmueble, la declaración sobre cargas, el saneamiento y la penalidad por demora.

EL DEUDOR entregará la posesión del inmueble a EL ACREEDOR el [FECHA], desocupado [o con el contrato de arrendamiento vigente con ____, que EL ACREEDOR acepta respetar], con los tributos municipales, servicios y cuotas de mantenimiento pagados hasta esa fecha, mediante acta de entrega con lecturas de medidores. EL DEUDOR declara que el inmueble no soporta otra carga, embargo ni medida distinta de la hipoteca indicada, y se obliga al saneamiento por evicción, vicios ocultos y hecho propio, conforme a las reglas de la compraventa (artículo 1266 del Código Civil). Por cada día de demora en la entrega pagará una penalidad de [MONEDA] [MONTO].

Cláusula séptima: tributos y gastos

Reparte la alcabala, el predial, el impuesto a la renta y los gastos notariales y registrales.

El Impuesto de Alcabala, cuando corresponda, es de cargo de EL ACREEDOR. El impuesto predial del presente ejercicio y el Impuesto a la Renta que pudiera gravar la transferencia son de cargo de EL DEUDOR. Los gastos notariales y registrales de la transferencia y de la cancelación de la hipoteca son de cargo de [EL ACREEDOR / EL DEUDOR / ambas partes en partes iguales].

Cláusula octava: intervención del cónyuge y de garantes

Intervienen el cónyuge del deudor y los fiadores, que quedan liberados con la cancelación.

[Interviene ____, identificado(a) con DNI N.º ____, cónyuge de EL DEUDOR, prestando su consentimiento a la transferencia del inmueble, bien de la sociedad conyugal.] [Interviene ____, fiador(a) de la obligación, en señal de conformidad, quedando liberado(a) de la fianza con la cancelación de la deuda.]

Cláusula novena: domicilio y controversias

Fija los domicilios y los jueces competentes.

Las partes señalan como domicilios los indicados en la introducción y se someten a los jueces y tribunales de [CIUDAD] para cualquier controversia derivada del presente contrato.

Cierre, lugar, fecha y firmas

Pide al notario agregar lo de ley y cursar los partes a Sunarp para inscribir la transferencia y cancelar la hipoteca; firman el deudor, el acreedor y el abogado.

Agregue usted, señor Notario, lo que fuere de ley, y sírvase cursar los partes al Registro de Predios para la inscripción de la transferencia y la cancelación de la hipoteca. [CIUDAD], [DÍA] de [MES] de 20[__].

_______________________________

EL DEUDOR

DNI/RUC N.º [____]

_______________________________

EL ACREEDOR

DNI/RUC N.º [____]

_______________________________

ABOGADO — Reg. CA [____]

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Para entender cada cláusula antes de firmar: ¿Qué es la dación en pago y cuándo conviene?

Cómo rellenarlo: ejemplo

Así quedan las cláusulas principales con los campos completados. Nombres, documentos, partidas y montos son inventados.

Primera: la deuda

EL DEUDOR adeuda a EL ACREEDOR, por el contrato de mutuo con garantía hipotecaria del 10 de enero de 2024, elevado a escritura pública e inscrito en el asiento D00002 de la Partida Electrónica N.º 00000000, la suma de S/ 185 000,00, que al 14 de octubre de 2026 comprende S/ 160 000,00 de capital, S/ 21 500,00 de intereses y S/ 3 500,00 de gastos, según liquidación que ambas partes aceptan.

Tercera: dación en pago y valorización

Las partes valorizan el inmueble en S/ 185 000,00. EL DEUDOR transfiere en propiedad a EL ACREEDOR el inmueble descrito, en calidad de dación en pago, conforme a los artículos 1265 y 1266 del Código Civil.

Cuarta: efecto cancelatorio

Con la transferencia, la deuda queda íntegramente cancelada. EL ACREEDOR declara que no tiene nada más que reclamar a EL DEUDOR por el contrato de mutuo y renuncia a cobrar cualquier diferencia, intereses o gastos.

Quinta: hipoteca y proceso

EL ACREEDOR declara extinguida la hipoteca inscrita en el asiento D00002 y autoriza su cancelación registral. Asimismo, se obliga a desistirse del proceso de ejecución de garantías (Expediente N.º 00000-2026) dentro de los 10 días siguientes a la firma de la escritura, asumiendo las costas.

Sexta: entrega y tributos

EL DEUDOR entregará el inmueble desocupado el 30 de noviembre de 2026, con el predial y los arbitrios pagados hasta esa fecha. La alcabala es de cargo de EL ACREEDOR; los gastos notariales y registrales se asumen en partes iguales.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la dación en pago y en qué se diferencia de la compraventa?: En la dación en pago el acreedor acepta recibir un bien distinto del dinero que se le debía, y con ello la obligación queda cancelada (artículo 1265 del Código Civil). Si se fija la cantidad por la que el acreedor recibe el bien, las relaciones entre las partes se rigen por las reglas de la compraventa (artículo 1266): saneamiento, vicios ocultos, entrega. La diferencia es que el «precio» es la deuda que se extingue, no dinero que se paga.
¿La dación en pago extingue toda la deuda aunque el inmueble valga menos?: Solo si así se pacta. El modelo trae las dos opciones: cancelación total, en la que el acreedor renuncia a cobrar cualquier diferencia, o cancelación parcial, en la que queda un saldo con un nuevo cronograma. Si el inmueble vale más que la deuda, el acreedor devuelve la diferencia por medio bancarizado.
¿Se paga alcabala en una dación en pago?: Sí. El impuesto de alcabala grava toda transferencia de inmuebles a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad (artículo 21 del TUO de la Ley de Tributación Municipal), y la paga quien adquiere, sobre el exceso de 10 UIT del valor. El acreedor que recibe el inmueble asume la alcabala y, si corresponde, el deudor el impuesto a la renta por la ganancia de capital.
¿Qué pasa con la hipoteca y el juicio de ejecución?: El acreedor hipotecario que recibe el inmueble en pago declara extinguida la hipoteca en la misma escritura y se inscribe la cancelación junto con la transferencia. Si ya hay un proceso de ejecución de garantías, el acreedor se obliga a desistirse dentro de un plazo y a asumir las costas; el modelo incluye esa cláusula.
¿Puede el banco quedarse con mi casa directamente si dejo de pagar?: No sin tu acuerdo posterior. El pacto comisorio —que el acreedor se apropie del bien hipotecado ante el incumplimiento— es nulo (artículo 1111 del Código Civil). La dación en pago es distinta: es un acuerdo nuevo, celebrado después, con un valor negociado. Por eso se firma en su propia minuta.
¿Y si el deudor es casado o el inmueble tiene otros copropietarios?: Si el inmueble es de la sociedad conyugal, firman los dos cónyuges; si hay copropietarios, todos deben transferir su cuota o la dación solo alcanza la parte del deudor. El modelo incluye la cláusula de intervención del cónyuge.

Fuentes

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